[世邦魏理仕]2018政府工作報(bào)告及其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

??2018年3月9日，上海– 2018年全國(guó)兩會(huì)于3月5日在北京開幕。今年兩會(huì)將對(duì)于憲法條文進(jìn)行修改，改革國(guó)家治理體系，完成政府換屆，因此備受矚目。2018年作為19大之后的開局之年及改革開放40周年，李克強(qiáng)總理于三月五日所做的政府工作報(bào)告，對(duì)于經(jīng)濟(jì)工作中的重要議題做出總體性部署，傳遞出積極的政策信號(hào)。

??政府工作報(bào)告對(duì)于過去的工作給予了肯定，確認(rèn)整體經(jīng)濟(jì)在增長(zhǎng)達(dá)標(biāo)同時(shí)實(shí)現(xiàn)了結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，消費(fèi)貢獻(xiàn)率與科技進(jìn)步貢獻(xiàn)率持續(xù)走高。關(guān)于今年的目標(biāo)，報(bào)告預(yù)計(jì)2018年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)6.5%左右，與去年目標(biāo)一致，也預(yù)示著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)改革持續(xù)；在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展背景下，提出宏觀杠桿率保持基本穩(wěn)定，顯示出去杠桿過程已由去年著力降低杠桿率轉(zhuǎn)為今年的保持穩(wěn)定。2018年總體工作目標(biāo)可大致分為九個(gè)方面，涉及改革、創(chuàng)新、扶貧保障、推動(dòng)開放、協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展與促進(jìn)消費(fèi)等方面。

??政府工作報(bào)告中的各項(xiàng)工作目標(biāo)，將對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生哪些的影響呢？

??投資市場(chǎng)：報(bào)告指出延續(xù)穩(wěn)健的貨幣政策保持中性同時(shí)，要松緊適度。而從近期包括銀行貸款數(shù)據(jù)與新頒布的一些金融市場(chǎng)措施皆顯示，2018年貨幣環(huán)境將更趨彈性。本次報(bào)告未予M2增長(zhǎng)以具體指標(biāo)，世邦魏理仕預(yù)計(jì)2018年M2增速將從去年的歷史新低有所回升至9-9.5%區(qū)間，以維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行。

??但同時(shí)，自去年開始實(shí)施的有關(guān)基金，信托及資產(chǎn)管理項(xiàng)目新規(guī)將繼續(xù)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商融資產(chǎn)生影響，表外融資規(guī)模將進(jìn)一步收窄。綜合來看，我們認(rèn)為大宗物業(yè)投資市場(chǎng)具備在2018年繼續(xù)活躍的貨幣環(huán)境基礎(chǔ)，房地產(chǎn)行業(yè)的收購(gòu)兼并活動(dòng)也將進(jìn)一步增多。

??報(bào)告在提及區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)，除再次強(qiáng)調(diào)京津冀和長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶的協(xié)同發(fā)展外，特別指出今年要出臺(tái)實(shí)施粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃以及制定西部大開發(fā)新的指導(dǎo)意見。世邦魏理仕相信這將激發(fā)香港、深圳、廣州、成都、重慶、西安等相關(guān)城市的商業(yè)地產(chǎn)投資熱情。

??寫字樓市場(chǎng)：政府工作報(bào)告承諾將繼續(xù)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，拓展開放范圍和層次。報(bào)告特別提出要進(jìn)一步推進(jìn)金融領(lǐng)域的對(duì)外開放，以及實(shí)施境外投資者境內(nèi)利潤(rùn)再投資遞延納稅與簡(jiǎn)化外資企業(yè)設(shè)立程序等有利于外商在華投資的舉措。對(duì)于國(guó)內(nèi)企業(yè)，除了雙創(chuàng)政策進(jìn)一步升級(jí)激發(fā)企業(yè)創(chuàng)業(yè)熱情外， 減輕企業(yè)稅負(fù)與非稅負(fù)擔(dān)與落實(shí)鼓勵(lì)民間投資政策措施皆有利于進(jìn)一步激發(fā)辦公需求。

??零售物業(yè)市場(chǎng)：政府工作報(bào)告明確將在年內(nèi)提高個(gè)人所得稅起征點(diǎn)，這是2011年來個(gè)稅起征點(diǎn)再度調(diào)整。此外報(bào)告中也提及個(gè)稅中對(duì)于子女教育與大病醫(yī)療費(fèi)用的扣減。2017年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的消費(fèi)貢獻(xiàn)率已提高至58.8%，上述政策將進(jìn)一步刺激消費(fèi)擴(kuò)容和升級(jí)，推動(dòng)實(shí)體零售繼續(xù)復(fù)蘇，并帶來更多的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)需求。

??工業(yè)物流市場(chǎng)：報(bào)告再次強(qiáng)調(diào)了發(fā)展壯大新動(dòng)能。提出要做大做強(qiáng)新興產(chǎn)業(yè)集群，加快制造強(qiáng)國(guó)建設(shè)，實(shí)施“中國(guó)制造2025”，推進(jìn)工業(yè)強(qiáng)基、智能制造、綠色制造等重大工程，先進(jìn)制造業(yè)加快發(fā)展；并在引進(jìn)外資中提出全面放開一般制造業(yè)。

??工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)與智能產(chǎn)業(yè)首次被納入報(bào)告，未來有望獲得政策扶持傾斜。物流產(chǎn)業(yè)總體也受到更大重視，包括擴(kuò)大物流企業(yè)倉儲(chǔ)用地稅收優(yōu)惠范圍等物流減負(fù)措施被著重提及。這些產(chǎn)業(yè)升級(jí)的促進(jìn)政策與持續(xù)高強(qiáng)度的基建投資相結(jié)合，將創(chuàng)造大量的高標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)物流設(shè)施需求，對(duì)制造業(yè)轉(zhuǎn)入的中西部城市尤為利好。

??住宅市場(chǎng)：報(bào)告重申堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)地方主體責(zé)任，繼續(xù)實(shí)行差別化調(diào)控，建立健全長(zhǎng)效機(jī)制。政府將繼續(xù)支持居民自住購(gòu)房需求，同時(shí)發(fā)展租購(gòu)并舉的住房體系。報(bào)告在2014政府工作報(bào)告后首次提及房地產(chǎn)稅立法工作，表示穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。世邦魏理仕認(rèn)為此項(xiàng)工作時(shí)間節(jié)點(diǎn)較此前更為明確，預(yù)期未來兩三年內(nèi)有望成熟。