[世邦魏理仕]2018政府工作報告及其對房地產市場的影響

??2018年3月9日，上海– 2018年全國兩會于3月5日在北京開幕。今年兩會將對于憲法條文進行修改，改革國家治理體系，完成政府換屆，因此備受矚目。2018年作為19大之后的開局之年及改革開放40周年，李克強總理于三月五日所做的政府工作報告，對于經濟工作中的重要議題做出總體性部署，傳遞出積極的政策信號。

??政府工作報告對于過去的工作給予了肯定，確認整體經濟在增長達標同時實現(xiàn)了結構轉型，消費貢獻率與科技進步貢獻率持續(xù)走高。關于今年的目標，報告預計2018年國內生產總值增長6.5%左右，與去年目標一致，也預示著經濟結構改革持續(xù)；在供給側結構性改革取得實質性進展背景下，提出宏觀杠桿率保持基本穩(wěn)定，顯示出去杠桿過程已由去年著力降低杠桿率轉為今年的保持穩(wěn)定。2018年總體工作目標可大致分為九個方面，涉及改革、創(chuàng)新、扶貧保障、推動開放、協(xié)調區(qū)域發(fā)展與促進消費等方面。

??政府工作報告中的各項工作目標，將對于房地產行業(yè)產生哪些的影響呢？

??投資市場：報告指出延續(xù)穩(wěn)健的貨幣政策保持中性同時，要松緊適度。而從近期包括銀行貸款數據與新頒布的一些金融市場措施皆顯示，2018年貨幣環(huán)境將更趨彈性。本次報告未予M2增長以具體指標，世邦魏理仕預計2018年M2增速將從去年的歷史新低有所回升至9-9.5%區(qū)間，以維持經濟穩(wěn)定運行。

??但同時，自去年開始實施的有關基金，信托及資產管理項目新規(guī)將繼續(xù)對于房地產開發(fā)商融資產生影響，表外融資規(guī)模將進一步收窄。綜合來看，我們認為大宗物業(yè)投資市場具備在2018年繼續(xù)活躍的貨幣環(huán)境基礎，房地產行業(yè)的收購兼并活動也將進一步增多。

??報告在提及區(qū)域協(xié)調發(fā)展戰(zhàn)略時，除再次強調京津冀和長江經濟帶的協(xié)同發(fā)展外，特別指出今年要出臺實施粵港澳大灣區(qū)的發(fā)展規(guī)劃以及制定西部大開發(fā)新的指導意見。世邦魏理仕相信這將激發(fā)香港、深圳、廣州、成都、重慶、西安等相關城市的商業(yè)地產投資熱情。

??寫字樓市場：政府工作報告承諾將繼續(xù)優(yōu)化營商環(huán)境，減輕企業(yè)負擔，拓展開放范圍和層次。報告特別提出要進一步推進金融領域的對外開放，以及實施境外投資者境內利潤再投資遞延納稅與簡化外資企業(yè)設立程序等有利于外商在華投資的舉措。對于國內企業(yè)，除了雙創(chuàng)政策進一步升級激發(fā)企業(yè)創(chuàng)業(yè)熱情外， 減輕企業(yè)稅負與非稅負擔與落實鼓勵民間投資政策措施皆有利于進一步激發(fā)辦公需求。

??零售物業(yè)市場：政府工作報告明確將在年內提高個人所得稅起征點，這是2011年來個稅起征點再度調整。此外報告中也提及個稅中對于子女教育與大病醫(yī)療費用的扣減。2017年中國經濟的消費貢獻率已提高至58.8%，上述政策將進一步刺激消費擴容和升級，推動實體零售繼續(xù)復蘇，并帶來更多的優(yōu)質零售物業(yè)需求。

??工業(yè)物流市場：報告再次強調了發(fā)展壯大新動能。提出要做大做強新興產業(yè)集群，加快制造強國建設，實施“中國制造2025”，推進工業(yè)強基、智能制造、綠色制造等重大工程，先進制造業(yè)加快發(fā)展；并在引進外資中提出全面放開一般制造業(yè)。

??工業(yè)互聯(lián)網平臺與智能產業(yè)首次被納入報告，未來有望獲得政策扶持傾斜。物流產業(yè)總體也受到更大重視，包括擴大物流企業(yè)倉儲用地稅收優(yōu)惠范圍等物流減負措施被著重提及。這些產業(yè)升級的促進政策與持續(xù)高強度的基建投資相結合，將創(chuàng)造大量的高標準工業(yè)物流設施需求，對制造業(yè)轉入的中西部城市尤為利好。

??住宅市場：報告重申堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實地方主體責任，繼續(xù)實行差別化調控，建立健全長效機制。政府將繼續(xù)支持居民自住購房需求，同時發(fā)展租購并舉的住房體系。報告在2014政府工作報告后首次提及房地產稅立法工作，表示穩(wěn)妥推進房地產稅立法。世邦魏理仕認為此項工作時間節(jié)點較此前更為明確，預期未來兩三年內有望成熟。