住建部再度發(fā)聲：要求各地因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化

??導(dǎo)讀：四年前，央行推出PSL（抵押補(bǔ)充貸款），當(dāng)“去庫(kù)存”和“棚改三年攻堅(jiān)計(jì)劃”撞在一起，棚改貨幣化被視為同時(shí)解決了這兩大難題。四年后，伴隨棚改貨幣化安置而來的房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱、地方債務(wù)壓力增加等風(fēng)險(xiǎn)，屢屢引發(fā)市場(chǎng)擔(dān)憂。對(duì)此，住建部自去年明確控制貨幣化安置比例后再度發(fā)聲，要求各地因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化。那么，對(duì)于棚改，住建部的下一步具體怎么走？對(duì)樓市又會(huì)產(chǎn)生哪些影響？

??棚改貨幣化安置輕踩剎車

??住建部7月12日召開吹風(fēng)會(huì)，發(fā)布了今年上半年棚戶區(qū)改造進(jìn)程和下半年相關(guān)工作安排。據(jù)了解，今年1月至6月，全國(guó)棚戶區(qū)改造已開工363萬套，占今年目標(biāo)任務(wù)的62.5%。下一步，住建部將在加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的同時(shí)，還將依法依規(guī)控制棚改成本，嚴(yán)禁違規(guī)支出。

??住建部同時(shí)表示，商品住房庫(kù)存不足，房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策。因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置，商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子。

??2017年5月，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了新版“三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃”。按照計(jì)劃，2018-2020年，我國(guó)將再改造各類棚戶區(qū)1500萬套。而在2018年政府工作報(bào)告中則進(jìn)一步指出，“啟動(dòng)新的三年棚改攻堅(jiān)計(jì)劃，2018年開工580萬套”。

??棚戶區(qū)改造勢(shì)頭不減，而今年6月圍繞棚改貨幣化政策走向的話題卻走到風(fēng)口浪尖。6月25日，市場(chǎng)流出“國(guó)開行將棚改貸款審批權(quán)收回總行，全國(guó)一刀切暫停棚改”的消息；6月26日地產(chǎn)股集體暴跌，當(dāng)日晚間又有報(bào)道稱，國(guó)開行相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在一個(gè)電話會(huì)議中表示，最近兩周國(guó)開行才將審批權(quán)限收回；但6月27日，國(guó)開行新聞辦澄清稱，從未授權(quán)任何人員參加該電話會(huì)議并代表開發(fā)銀行發(fā)表言論。

??盡管經(jīng)歷了幾度反轉(zhuǎn)，但棚改貨幣化政策收緊已經(jīng)顯露跡象。早在2017年8月，住建部等六部委曾印發(fā)的《關(guān)于申報(bào)2018年棚戶區(qū)改造計(jì)劃任務(wù)的通知》指出，商品住宅消化周期在15個(gè)月以下的市縣，應(yīng)控制棚改貨幣化安置比例，更多采取新建安置房的方式。同年11月，住建部等再次印發(fā)通知明確，對(duì)商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，仍主要采取貨幣化安置的2018年新開工棚改項(xiàng)目，開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行棚改專項(xiàng)貸款不予支持。

??而此次，住建部也再次強(qiáng)調(diào)，在商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，則可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

??下一步，棚改怎么走？

??一是，切實(shí)抓好棚改項(xiàng)目建設(shè)。各地應(yīng)當(dāng)及早開工新建項(xiàng)目，加快建設(shè)續(xù)建項(xiàng)目，加大棚改配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，努力做到配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與棚改安置住房同步規(guī)劃、同步報(bào)批、同步建設(shè)、同步交付使用，嚴(yán)格工程質(zhì)量監(jiān)督管理，讓更多困難群眾早日“出棚進(jìn)樓”，住得放心、舒心。

??二是，依法依規(guī)控制棚改成本。各地要樹立精打細(xì)算理念，嚴(yán)格依法依規(guī)辦事，嚴(yán)禁大手大腳花錢，嚴(yán)禁違規(guī)支出，確保按合同約定及時(shí)償還棚改貸款，努力實(shí)現(xiàn)市域范圍內(nèi)棚改資金總體平衡。

??三是，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。各地要堅(jiān)持既盡力而為、又量力而行的原則，切實(shí)評(píng)估論證財(cái)政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

??四是，因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置。商品住房庫(kù)存不足、房?jī)r(jià)上漲壓力較大的地方，應(yīng)有針對(duì)性地及時(shí)調(diào)整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式；商品住房庫(kù)存量較大的地方，可以繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

??政策趨嚴(yán)，貨幣化安置比例或?qū)p少

??中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立表示，“棚戶區(qū)改造項(xiàng)目的貨幣化安置大大提高了居民的住房購(gòu)買能力和居住水平，但也要注意到，貨幣化安置同時(shí)刺激了需求，給宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定及金融穩(wěn)定帶來風(fēng)險(xiǎn)隱患。房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)去庫(kù)存政策只能是短期的權(quán)宜之計(jì)，不宜長(zhǎng)期使用。從當(dāng)前的形勢(shì)看，部分城市的房?jī)r(jià)漲幅過大，房地產(chǎn)去庫(kù)存政策的負(fù)面影響開始顯現(xiàn)，包括棚改貨幣化在內(nèi)的房地產(chǎn)去庫(kù)存政策應(yīng)該逐步退出。”

??北京師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)系主任羅楚亮也表示，“作為一種財(cái)產(chǎn)積累形式，房產(chǎn)與收入不平衡之間相互影響，房產(chǎn)價(jià)值相對(duì)于收入的貢獻(xiàn)率快速上升，低收入人口中所占的房產(chǎn)價(jià)值份額在下降。”

??思源地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展部副總經(jīng)理、首席分析師郭毅表示，“棚改的收緊是未來的趨勢(shì)，但棚改不可能一刀切而是一個(gè)漸進(jìn)式的過程，特別是棚改貨幣化安置對(duì)三四線城市商品住房庫(kù)存起到了積極有效的作用。但隨著一些區(qū)域庫(kù)存消化進(jìn)入尾聲，繼續(xù)采用大量的棚改資金進(jìn)入市場(chǎng)，就會(huì)催生整個(gè)市場(chǎng)的投資需求?！案鶕?jù)市場(chǎng)商品住房庫(kù)存量來看，棚改已經(jīng)進(jìn)入逐漸踩剎車的節(jié)點(diǎn)，此時(shí)政府采用漸進(jìn)式的方式，也是延續(xù)因城施策、因地調(diào)控的方針，這也是一項(xiàng)合理的調(diào)控政策?！?/p>

??國(guó)海證券研究所固定收益首席分析師 靳毅表示，“未來，長(zhǎng)期棚改專項(xiàng)債券將有效替代貨幣化安置的資金來源。相較于政策性銀行專項(xiàng)貸款，專項(xiàng)債券有利于限制地方政府債務(wù)水平，防控風(fēng)險(xiǎn)。這對(duì)央行和地方政府都將更有益處?！?/p>

??對(duì)此，從目前來看，三四線庫(kù)存在繼續(xù)減少，在一二線進(jìn)入補(bǔ)庫(kù)存后，三四線也開啟了庫(kù)存短缺時(shí)代。棚改政策雖然不會(huì)一刀切，但貨幣化安置政策，應(yīng)該是到了調(diào)整并考慮減少的時(shí)候了。

??（內(nèi)容來源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)、北京商報(bào)等）