[克而瑞]深圳調(diào)降“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)，降低購房負(fù)擔(dān)措施值得京滬借鑒

??導(dǎo)讀 

??本次深圳標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整取消總價限制，短期內(nèi)對刺激剛需、剛改購買力無疑是重大利好。

??◎  研究員 / 楊科偉、李思潼

??11月11日，深圳調(diào)整普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：容積率在1.0以上、單套建筑面積144㎡以下住宅，這類普通住宅滿兩年可免繳增值稅，在深圳平均房價保持在5萬元/平方米以上、套均動輒500萬元以上，這一標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，對購房者而言無疑可以省下數(shù)十萬元之巨的稅款。正值雙十一，這份大禮包的到來將對深圳樓市帶來怎樣的影響值得市場關(guān)注。

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??普通住宅僅看“容積率+面積”而弱化價格
??減稅提升居民購買力、增強二手交易活躍度

??豪宅評判取消價格限制，只看容積率和面積，調(diào)整后增值稅征收標(biāo)準(zhǔn)更符合當(dāng)前房價和市場形勢。在此之前，深圳普通住宅評判標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)2015年出臺的“容積率+面積+總價”執(zhí)行，若不同時滿足三個條件則均會被判定為豪宅，而2015年深圳房價暴漲，均價持續(xù)穩(wěn)定在5萬元/平方米以上，而普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)卻并沒有隨之調(diào)整。

??結(jié)果就是大量住宅由于總價超出普通住房標(biāo)準(zhǔn)而需多繳十幾萬元、二十萬元甚至更高的增值稅、契稅等，大量達(dá)到豪宅線標(biāo)準(zhǔn)而實際為剛需、剛改的偽豪宅，在原有評判標(biāo)準(zhǔn)下過分征稅的現(xiàn)象普遍存在。

??隨著深圳房價的上漲，此前設(shè)置的價格豪宅線早已不符合現(xiàn)狀，此次新規(guī)將評定標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整為僅保留“容積率+面積”明顯更加合情合理。如此一來新規(guī)實行后按照深圳現(xiàn)狀，累計交易稅率可降低近6%，基本上144㎡以下的所有住宅交易都將免去增值稅，這對剛需購房者而言無疑是個巨大利好，很大程度上減輕了買賣雙方負(fù)擔(dān)，在大力度減負(fù)減稅下，居民購買力和房屋流動性將得到大大增強。

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??積壓的換房需求短期內(nèi)或?qū)⑨尫?br/>??提振二手住宅交易，長期對市場供求影響有限

??普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整，短期內(nèi)必然會刺激深圳二手房交易。受限于土地資源稀缺，眾所周知現(xiàn)階段深圳樓市已進入到存量時代，新規(guī)對整個二手房市場的影響更為突出，即便稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，購房端負(fù)擔(dān)也會顯著降低，短期內(nèi)將會刺激前期積壓的換房需求集中入市，大大促進144㎡以下普通住宅成交，同時對改善需求的釋放也大有裨益。

??值得注意的是，稅費的減少同時也會引發(fā)價格預(yù)期的提高，但就長期而言，在嚴(yán)格的四限調(diào)控之下新規(guī)實質(zhì)上對房價的影響并不明顯。正如去年7月深圳實行二手住宅按評估價征稅后，四季度二手房交易量大降，價格也隨之松動，但隨著今年上半年樓市成交回暖，進入3月份深圳二手住宅成交量便出現(xiàn)反彈，截至9月已恢復(fù)至新規(guī)出臺前水平。從CRIC監(jiān)測統(tǒng)計數(shù)據(jù)也可以看到，2019年下半年深圳二手住宅市場整體成交量價平穩(wěn)運行。

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??“房住不炒”原則下及時調(diào)整不合理規(guī)定
??支持合理住房需求，京滬也不妨以此為鑒

??放寬普通住宅評判標(biāo)準(zhǔn)本質(zhì)上是為滿足合理住房需求，符合“房住不炒”的政策調(diào)控定位。2019年在全國提倡減稅降費大環(huán)境下，深圳此次調(diào)整普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，實質(zhì)上也是響應(yīng)國家減稅降賦的號召，稅費降低很大程度上是充分考慮了普通居民家庭合理住房消費而采取的措施，有利于讓更多剛需家庭享受到稅收優(yōu)惠政策，降低其購房成本，很大程度上將有助于促進二手房市場健康平穩(wěn)發(fā)展。

??這并不意味著與深圳房地產(chǎn)市場嚴(yán)格執(zhí)行的限購、限貸、限價、限售等調(diào)控政策相矛盾。調(diào)整豪宅線降低稅收主要是會對剛需、剛改客群產(chǎn)生利好影響。事實上，在如深圳一樣限購執(zhí)行非常嚴(yán)格、房價旗鼓相當(dāng)?shù)纳虾?、北京，市場回歸自住需求，成交主要是剛需和首改產(chǎn)品為主，也應(yīng)該及時調(diào)整“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)，給自住購房減稅降負(fù)，促進市場良性健康發(fā)展。

??綜合而言，本次深圳標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整取消總價限制，在原先普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)與居民合理住房需求日益不匹配的背景下，新規(guī)充分考慮到滿足普通居民家庭的合理住房消費，稅費減少很大程度上減輕了購房負(fù)擔(dān)，短期內(nèi)對刺激剛需、剛改購買力無疑是重大利好。

??此次調(diào)整更多是減負(fù)、減稅的政策，是積極落實國家減稅降賦精神的舉措，在現(xiàn)階段深圳投資性需求退潮，市場回歸自住型需求背景下，與中央“房住不炒”政策定調(diào)并不相悖，長遠(yuǎn)來看對推動樓市平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要意義。