[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2020年3月）

??1 本月樓市政策聚焦：扶持性政策持續(xù)助力樓市回暖 新一輪城市搶人大戰(zhàn)開啟

??3月，黨中央、國務(wù)院和地方各級黨委、政府持續(xù)通過政策發(fā)力，加快企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)進程，推動經(jīng)濟運行有序步入正常軌道。中央層面，繼續(xù)加大金融支持力度，使積極的財政政策更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活有度；地方層面，在落實相關(guān)稅費減免和財政補貼的同時，地方政府聚焦于企業(yè)“供給側(cè)”和市場“需求側(cè)”進行調(diào)整。截至3月28日，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)平均開工率為98.6%，人員平均復(fù)崗率為89.9%，中小企業(yè)復(fù)工率達(dá)到76%，3月份以來日均升幅在1個百分點左右，經(jīng)濟復(fù)蘇形勢向好。

??在房地產(chǎn)方面，據(jù)中房研協(xié)測評研究中心統(tǒng)計，3月份全國共有25個省市自治區(qū)累計出臺64條調(diào)控政策，調(diào)控重心仍在支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)和激發(fā)市場活力兩個方面，尤其是進入3月份以來，出臺人才/落戶政策的城市明顯增多，新一輪城市搶人大戰(zhàn)正式開啟。與此同時，地方政策緊急撤銷的情況依然時有發(fā)生，”房住不炒“和”因城施策“如何平衡依舊是地方政府面臨的難題。本期報告將主要對3月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進行梳理，并作出相關(guān)解析。

數(shù)據(jù)來源：中房研協(xié)整理

??2 中央政策：一方面“積極的財政政策更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活有度”，另一方面繼續(xù)堅持“房住不炒”

??1.政策跟蹤

數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??2.  政策小結(jié)及重點政策解讀

??（1）政策小結(jié)

??在中央和地方積極應(yīng)對、充分發(fā)揮體制優(yōu)勢的情況下，3月份我國國內(nèi)疫情已基本得到控制。在對疫情保持高度警惕的同時，中央著力于通過更加積極的財政政策和更加靈活有度的貨幣政策為加快推動企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、經(jīng)濟運行回歸正常軌道提供支持，主要包括減稅降費、財政補貼、釋放銀行資金流動性、進一步引導(dǎo)實體經(jīng)濟融資成本降低等舉措。在房地產(chǎn)方面，本月國家財政部、中國人民銀行、銀保監(jiān)會等機構(gòu)再次發(fā)聲，繼續(xù)堅持”房住不炒“定位，國家發(fā)改委在《北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃》中明確提出，”嚴(yán)控房地產(chǎn)無序開發(fā)，堅決摒棄以房地產(chǎn)開發(fā)為主的發(fā)展方式，制定更加嚴(yán)格的房地產(chǎn)項目準(zhǔn)入條件和年度開發(fā)總量約束機制“，充分體現(xiàn)了當(dāng)前中央對房地產(chǎn)的態(tài)度，”房住不炒“的底線不容逾越。

??2020年是全面建成小康社會和”十三五“規(guī)劃收官之年，在一季度經(jīng)濟受到疫情沖擊面臨較大的下滑壓力、部分地方政府財政赤字持續(xù)擴大導(dǎo)致支持經(jīng)濟社會發(fā)展的能力減弱的情況下，疊加疫情國際蔓延迅速、世界經(jīng)濟系統(tǒng)不穩(wěn)定性加劇等因素，中央要進一步加大逆周期調(diào)節(jié)力度，加快逆周期調(diào)節(jié)實施，進一步加強并落實對地方的財政支持，對受疫情影響嚴(yán)重、需求緊迫的地區(qū)給予必要的政策傾斜，穩(wěn)定和助推地方社會經(jīng)濟恢復(fù)健康發(fā)展，以確保全年經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)。

??（2）重點政策解讀：國務(wù)院將部分用地審批權(quán)下放至省級政府

??3月12日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》（以下簡稱《決定》），提出要在嚴(yán)格保護耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度，賦予省級人民政府更大用地自主權(quán)?！稕Q定》內(nèi)容主要包括兩點：

??第一，將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。對國務(wù)院批準(zhǔn)土地利用總體規(guī)劃的城市在建設(shè)用地規(guī)模范圍內(nèi)，按土地利用年度計劃分批次將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，國務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；對在土地利用總體規(guī)劃確定的城市和村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模范圍外，將永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，國務(wù)院授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；

??第二，試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。對土地管理法第四十四條第二款規(guī)定的永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項，以及第四十六條第一款規(guī)定的永久基本農(nóng)田、永久基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的、其他土地超過七十公頃的土地征收審批事項，國務(wù)院委托部分試點省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限1年。

??在理解《決定》內(nèi)容之前，我們首先需要明確兩點，第一，關(guān)于“永久基本農(nóng)田”，2017年，我國實際劃定永久基本農(nóng)田保護面積15.50億畝，2018年2月，國土資源部印發(fā)《關(guān)于全面實行永久基本農(nóng)田特殊保護的通知》，提出以守住永久基本農(nóng)田控制線為目標(biāo)，鞏固永久基本農(nóng)田劃定成果，完善保護措施，提高監(jiān)管水平，確保到2020年，全國永久基本農(nóng)田保護面積不少于15.46億畝，即意味著永久基本農(nóng)田位置已基本確定；第二，關(guān)于永久基本農(nóng)田和農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批權(quán)，在《決定》出臺之前，永久性基本農(nóng)田轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地和永久性基本農(nóng)田以外的一般農(nóng)用地超過七十公頃的土地征收審批事項均由國務(wù)院批準(zhǔn)，審批權(quán)限高，審批流程復(fù)雜，這就往往導(dǎo)致審批時間過長，部分土地用途調(diào)整無法跟上地方經(jīng)濟發(fā)展需要。

??《決定》第一個要點是將國務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。我國政府有明確的分級制度，一般而言，省級政府比中央政府更了解地方信息。將既定永久基本農(nóng)田范圍以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項授權(quán)由國務(wù)院下放至省級政府，提升了省級政府的自主權(quán)，有助于省級政府統(tǒng)籌規(guī)劃，有效提高農(nóng)用地的利用效率和與地區(qū)發(fā)展需求的匹配度，加快項目落地，推動城鄉(xiāng)一體化進程等。由于城市等級的存在，政策資源往往優(yōu)先向省會城市傾斜，客觀上有助于推動都市圈的建設(shè)。

??《決定》第二個要點是試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地和國務(wù)院批準(zhǔn)土地征收審批事項委托部分省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，首批試點省份為北京、天津、上海、江蘇、浙江、安徽、廣東、重慶，試點期限為1年。這一項具有較大的突破性。2008年中共十七屆三中全會提出“永久基本農(nóng)田”概念時，將其定義為“無論什么情況下都不能改變其用途，不得以任何方式挪作它用的基本農(nóng)田”，過去我國對永久基本農(nóng)田也一直實行嚴(yán)格保護，此次《決定》提出試點將永久基本農(nóng)田轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批權(quán)下放，即意味著在利用永久基本農(nóng)田方面開了一道口子，這有助于城市擴容，進一步提升中心城市吸引力。事實上，隨著我國城市化進程的加快，城市經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r與建設(shè)用地分配指標(biāo)不匹配問題日益突出，一些中心城市不得不面臨土地供不應(yīng)求、發(fā)展空間受限、房價持續(xù)快速上漲等問題。從政策試點省份來看，涵蓋了京津、長三角三省一市、珠三角廣東省和西部重鎮(zhèn)重慶，是中國最具經(jīng)濟活力的重點發(fā)展區(qū)域，一方面，體現(xiàn)了上述地區(qū)發(fā)展需求強烈，人地矛盾突出，用地需求較大；另一方面，試點地區(qū)大多數(shù)經(jīng)濟基礎(chǔ)較好、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為完善，能夠有效為改革的順利開展、服務(wù)的后續(xù)評估、監(jiān)管的多維落實提供組織、資金、技術(shù)等各個方面的保障，促使改革落到實處，起到較好的示范作用。隨著政策的落地執(zhí)行，上述省份將獲得更多土地發(fā)展空間，吸引更多人口，經(jīng)濟增長潛力進一步提升。

??3 地方政策：供給、需求兩端發(fā)力，人才/落戶政策成焦點；；行業(yè)困境及財稅壓力下，不斷嘗試放松房地產(chǎn)政策

??1.   政策跟蹤

??（1）“供給側(cè)”政策

數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??（2）“需求側(cè)”政策

數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??（3）住房保障政策

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??（4）“綜合性”政策

數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整

??2.  政策小結(jié)

??據(jù)中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計，2020年3月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策64條，較上月有明顯減少。其中，寬松性政策52條，緊縮性政策6條，中性政策6條，寬松性政策占比81%。推動企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)、激發(fā)房地產(chǎn)市場活力仍是本月地方調(diào)控政策主要特征。

??從政策內(nèi)容來看，在供給側(cè)，除延續(xù)減稅降費、降低預(yù)售資金監(jiān)管比例、提供信貸支持等緩解企業(yè)資金壓力的措施外，本月多地將調(diào)控范圍擴展至市場管理，如廣州加快三舊用地報批審批、江蘇全省推廣“交房（地）即發(fā)證”模式、重慶實施土地出讓“預(yù)公告”制度、東莞優(yōu)化新建商品住房銷售價格申報管理、河北提出建立“五證齊全”商品房項目發(fā)布制度、貴陽進一步加強商品房銷售行為監(jiān)管等，在行業(yè)形勢逐漸向好轉(zhuǎn)變的過程中，因城施策、雙向調(diào)控的特征重新開始顯現(xiàn)；在需求側(cè)，地方在貫徹落實住房公積金階段性支持政策外，人才/落戶政策再次回到焦點，廣州、天津、蘇州、三亞、佛山等多地相繼更新人才/落戶政策，人才引進和落戶的門檻進一步降低。在“五限”政策被嚴(yán)格執(zhí)行、購房補貼屢被叫停的情況下，公積金政策和人才落戶政策成為支撐地方房地產(chǎn)回暖乃至持續(xù)發(fā)展的主要助推力。

??4 3月重要事項復(fù)盤

數(shù)據(jù)來源：國家政府網(wǎng)站，中房研協(xié)整理

??5 房地產(chǎn)政策展望

??1.  中央層面

??3月27日，習(xí)近平主持召開中共中央政治局會議，提出要加大宏觀政策調(diào)節(jié)和實施力度，積極的財政政策更加積極有為，穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活有度，要落實好各項減稅降費政策等，這也為下一步政策擬定提供了方向。伴隨著3月30日央行在開展500億元7天逆回購操作中將中標(biāo)利率大幅下調(diào)20個基點，4月份的MLF大概率迎來同幅下降，LPR有望再次下調(diào)，實體經(jīng)濟融資成本將進一步降低。此外，出于當(dāng)前地方政府財政壓力較大和后續(xù)經(jīng)濟建設(shè)的迫切需要，地方發(fā)債規(guī)模將進一步擴大，根據(jù)Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至3月31日專項債已發(fā)行1.08萬億，占提前批下達(dá)額度的84%，預(yù)計4月份累計發(fā)債規(guī)模即將突破提前下達(dá)額度的上限。

??在房地產(chǎn)方面，2019年中央經(jīng)濟工作會議和住建部會議已為2020年房地產(chǎn)調(diào)控定調(diào)，進入2020年以來國務(wù)院相關(guān)部門也屢次強調(diào)，堅持貫徹落實“房住不炒”，支持房地產(chǎn)企業(yè)加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)不影響房地產(chǎn)調(diào)控政策等。預(yù)計后續(xù)在推動社會經(jīng)濟運行回歸正常軌道的過程中，中央對房地產(chǎn)業(yè)的監(jiān)管力度也將持續(xù)增強。

??客觀來說，房地產(chǎn)調(diào)控須避免”一刀切“，近兩個月全國已有多地經(jīng)歷松綁政策一日游，考慮到無論是廣州的商辦用房，還是寶雞、柳州的商品房，均存在庫存過度積壓、去化周期持續(xù)延長等問題，松綁政策出臺存在其必要性。政策緊急撤銷表面上雖然貫徹了”房住不炒“的定位要求，但卻可能加大地方樓市去化壓力，庫存積壓嚴(yán)重不利于當(dāng)?shù)厥袌龅姆€(wěn)定，延緩市場復(fù)蘇，造成與“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”政策目標(biāo)截然相反的調(diào)控結(jié)果。

??房地產(chǎn)業(yè)依然是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，要實現(xiàn)全年經(jīng)濟社會任務(wù)目標(biāo)，促進房地產(chǎn)業(yè)合理增長至關(guān)重要?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)是穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，而非一味抑制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段也并不否認(rèn)房地產(chǎn)業(yè)帶動國民經(jīng)濟幾十個行業(yè)聯(lián)動發(fā)展的現(xiàn)實。因此，建議中央給予地方更大的調(diào)控自主權(quán)，切實落實“因城施策”，制定符合地方發(fā)展需求、切實可行的調(diào)控政策，給予房地產(chǎn)業(yè)適度合理的增長空間。

??2.  地方層面

??進入3月份以來，公積金政策和人才/落戶政策重新成為房地產(chǎn)調(diào)控松綁的主要窗口，預(yù)計這種情況將長期延續(xù)。同時，在2月份駐馬店市因在房地產(chǎn)需求側(cè)調(diào)控松綁被約談后，本月廣州、寶雞、柳州、濟南等地仍然在限購、購房補貼等方面出臺政策，客觀上反應(yīng)了地方需求的迫切性。根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院最新全國百城住宅庫存報告數(shù)據(jù)顯示，截至2月底，100個城市新建商品住宅整體存銷比提升至11.7個月，市場存在一定的庫存壓力。一、二、三四線城市新建商品住宅存銷比分別為13.8、11.0和12.5個月，以一線城市存銷比最高，三四線城市存銷比上升較快。部分城市存銷比甚至超過36個月，如蕪湖、大廠、香河、廈門、舟山等地。雖然在疫情沖擊下，市場交易數(shù)據(jù)的波動帶動了存銷比的波動，但市場完全恢復(fù)仍需一段時間，疊加在推動企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的過程中，多地出臺了加大土地出讓力度、加快推進商品房入市等政策，將進一步加劇近期市場庫存壓力。如何在堅持”房住不炒“的前提下，更好地落實因城施策，有效推動樓市去庫存以穩(wěn)定房地產(chǎn)市場是當(dāng)前地方政府面臨的主要問題，需要中央和地方協(xié)調(diào)解決。