[克而瑞]國(guó)務(wù)院要素市場(chǎng)化改革釋放三重利好房地產(chǎn)

??◎  研究員 / 楊科偉、柏品慧

??昨日，中共中央、國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于構(gòu)建更加完善的要素市場(chǎng)化配置體制機(jī)制的意見》，具體涉及土地、勞動(dòng)力、資本、技術(shù)和數(shù)據(jù)等要素市場(chǎng)化配置改革。受限于海外疫情持續(xù)蔓延，二季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力仍不容小覷，新政將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么影響？哪類群體、哪些城市更將明顯受益？

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??土地改革使農(nóng)民增收、降低用地成本，中長(zhǎng)期緩解核心城市供需壓力

??土地要素市場(chǎng)化配置核心在于全面市場(chǎng)化，以逐步統(tǒng)一的價(jià)格手段為杠桿，更好更快地落實(shí)土地集約化利用，在一定程度上提升農(nóng)業(yè)人口財(cái)產(chǎn)性收入及購買力，包括以下四個(gè)方面：

??其一，建立健全城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，逐步消弭城鄉(xiāng)建設(shè)用地二元價(jià)格體制。一方面，加快修改完善土地管理法實(shí)施條例，繼而在立法層面予以根本性的制度保障。另一方面，農(nóng)村土地征收制度改革的關(guān)鍵點(diǎn)在于擴(kuò)大有償使用范圍，并提升被征收的農(nóng)村土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，逐步向市場(chǎng)化的價(jià)格靠攏，有利于提升農(nóng)業(yè)人口財(cái)產(chǎn)性收入，增強(qiáng)其購買力。建立集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市增值收益分配制度，有利于加快集體建設(shè)用地入市進(jìn)程，并將更多的增值收益分配給集體組織。

??其二，深化產(chǎn)業(yè)用地市場(chǎng)化配置改革，降低企業(yè)用地成本，更好地支持企業(yè)乃至實(shí)體經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)健康發(fā)展。工業(yè)用地采用長(zhǎng)期租賃、先租后讓、作價(jià)入資（入股）的受讓方式，有利于降低企業(yè)用地成本，緩解企業(yè)投資資金壓力。

??其三，盤活存量建設(shè)用地這座“金礦”，加快落實(shí)土地集約化利用。一方面，盤活利用國(guó)有企業(yè)存量用地，最大程度緩解核心城市供地壓力。另一方面，深化農(nóng)村宅基地制度改革，合理調(diào)配城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減變化，在融合城鄉(xiāng)發(fā)展的同時(shí)全面助力鄉(xiāng)村振興。

??其四、探索建立全國(guó)性的建設(shè)用地、補(bǔ)充耕地指標(biāo)跨區(qū)域交易機(jī)制。這一點(diǎn)也是最需要關(guān)注的，中長(zhǎng)期將給未來新型城鎮(zhèn)化建設(shè)過程中的城市群—都市圈中的中心城市帶來更多利好，極大程度緩解大城市發(fā)展空間的“用地指標(biāo)”制約，便于城市群、都市圈中的中心城市獲得更多建設(shè)用地。在總量規(guī)模一定的前提下，土地跟著人走，最大程度緩解人口流入型的中心城市土地資源緊缺、供需不平衡的發(fā)展瓶頸，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

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??戶籍改革增強(qiáng)大城市龍頭活力，提升中小城市吸引力

??戶籍制度改革乃是新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的根本所向，涉及分類放開落戶限制，基本公共服務(wù)全面均衡化，既增強(qiáng)大城市龍頭活力，全面引領(lǐng)城市群向好發(fā)展，又提升中小城市吸引力，外出人口將有所回流，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將就近城鎮(zhèn)化，具體而言：

??超大、特大城市完善積分落戶政策，并在長(zhǎng)三角、珠三角等城市群率先實(shí)現(xiàn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，有利于引導(dǎo)核心城市與周邊衛(wèi)星城市之間人口雙向流動(dòng)，核心城市龍頭效應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化，全面引領(lǐng)新一輪城市群更好更快發(fā)展；那些產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相較堅(jiān)實(shí)的三四線城市也將明顯受益，外出人口或?qū)⒂兴亓鳌Ｏ噍^而言，長(zhǎng)三角、珠三角、京津冀、成渝和中原這五大城市群有望率先試點(diǎn)戶籍準(zhǔn)入年限同城化累計(jì)互認(rèn)，城市群內(nèi)人口流動(dòng)將更為頻繁，以期實(shí)現(xiàn)真正意義上的同城化。

??放開放寬除個(gè)別超大城市外的城市落戶政策，試行以經(jīng)常居住地登記戶口制度。受惠于中小城市戶籍制度全面放開，中小城市城鎮(zhèn)化進(jìn)程有望提速發(fā)展，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將就近城鎮(zhèn)化，更好地解決三個(gè)“1億人”問題。隨著更多農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)移落戶至鄰近的中小城市，期間必將釋放不菲的增量購房需求。

??城鎮(zhèn)教育、就業(yè)創(chuàng)業(yè)、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務(wù)與常住人口掛鉤，有助于平衡不同能級(jí)城市之間的公共服務(wù)資源，助力經(jīng)濟(jì)相較落后、財(cái)政收入短缺的低能級(jí)城市加快建設(shè)完善基本公共服務(wù)，減緩弱三四線城市人口外流，乃至實(shí)現(xiàn)人口回流。不過，現(xiàn)階段優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)資源仍集中在一二線城市，下一步仍需有序引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)資源由一二線城市向三四線乃至更低能級(jí)城市輻射轉(zhuǎn)移。

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??增加低收群體、科創(chuàng)及管理人才收入，房地產(chǎn)低端有保障、高端有支撐

??生產(chǎn)要素要由市場(chǎng)評(píng)價(jià)貢獻(xiàn)，按貢獻(xiàn)決定報(bào)酬，意即提升低收入群體、科創(chuàng)及管理人才收入水平，作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，低端市場(chǎng)有保障、高端市場(chǎng)有支撐，具體而言：

??保護(hù)勞動(dòng)所得，增加勞動(dòng)者特別是一線勞動(dòng)者勞動(dòng)報(bào)酬，提高勞動(dòng)報(bào)酬在初次分配中的比重。聯(lián)系到勞動(dòng)者特別是一線勞動(dòng)者收入來源單一化，工資性收入往往占據(jù)極高的比重，新政將有利于提升低收群體收入水平，保障底層剛需有序釋放。

??落實(shí)以增加知識(shí)價(jià)值為導(dǎo)向的收入分配政策，充分尊重科研、技術(shù)、管理人才，充分體現(xiàn)技術(shù)、知識(shí)、管理、數(shù)據(jù)等要素的價(jià)值。隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷轉(zhuǎn)型升級(jí)，各類科創(chuàng)領(lǐng)域人才將是新一輪經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力，新政將有利于提升科創(chuàng)及管理人才收入水平，中高端改善性購房需求仍有支撐，中高端市場(chǎng)仍有進(jìn)一步挖潛的空間。