[克而瑞]寧波接力杭州東莞收緊調(diào)控，樓市政策風(fēng)向要轉(zhuǎn)？

??導(dǎo) 讀 

??地方因城施策仍“多松少緊”，短期內(nèi)“過(guò)熱”城市不排除局部收緊可能。

??◎  研究員 /楊科偉、俞倩倩

??2020年7月6日晚間，寧波市資規(guī)、住建、人民銀行、銀保監(jiān)四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步保持和促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出了關(guān)于保持土地市場(chǎng)平穩(wěn)、調(diào)整限購(gòu)區(qū)域范圍、強(qiáng)化金融政策監(jiān)管、保障自住住房需求以及強(qiáng)化市場(chǎng)銷(xiāo)售管理等穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的“十條”新政。寧波成為繼杭州、東莞之后又一調(diào)控升級(jí)的城市，究竟此次政策“收緊”背后的動(dòng)因是什么，這是否意味著疫后“利好”紅利不再，而政策的后期落地又會(huì)對(duì)本地樓市產(chǎn)生怎樣的影響呢？

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??從土拍到銷(xiāo)售層層加碼，遏制短期投機(jī)需求

??堅(jiān)持“房住不炒”，利好剛需購(gòu)房者

??通讀此次新政全文，對(duì)比此前杭州、東莞的加碼新政，可以看出寧波的政策范圍覆蓋最廣，涵蓋樓市和地市；且政策加碼力度也相對(duì)較大，涉及限購(gòu)升級(jí)、嚴(yán)控地價(jià)等諸多方面，基本也算是“拳拳到肉”，具體來(lái)看：

??針對(duì)房企投資，政府會(huì)加大土地供應(yīng)力度，強(qiáng)化精準(zhǔn)供地，保證住宅用地市場(chǎng)平穩(wěn)有序。嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)巡查機(jī)制，強(qiáng)力推進(jìn)已供項(xiàng)目加快開(kāi)發(fā)建設(shè)，盡快形成有效供應(yīng)。從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格，調(diào)整住宅用地出讓競(jìng)價(jià)規(guī)則，嚴(yán)格控制樓面地價(jià)。以房?jī)r(jià)倒推地價(jià)，房企的利潤(rùn)空間基本鎖定，寧波政府監(jiān)管從地塊出讓到房屋銷(xiāo)售可謂無(wú)孔不入，“控房?jī)r(jià)”與“控地價(jià)”的決心可見(jiàn)一般。

??針對(duì)購(gòu)房者，則呈現(xiàn)出“有收有放”，打擊炒房投機(jī)、保障剛需自住的特征。一方面調(diào)整限購(gòu)區(qū)域范圍為北環(huán)西路—廣元路、廣元路延伸段（規(guī)劃）—西洪大橋（在建）—秋實(shí)路—鄞縣大道—機(jī)場(chǎng)路—鄞州大道—鄞縣大道—寧波繞城高速G1504—東環(huán)南路—東環(huán)北路—北環(huán)東路—北環(huán)西路所圍區(qū)域。本市戶籍居民家庭在海曙區(qū)、江北區(qū)、鎮(zhèn)海區(qū)、北侖區(qū)、鄞州區(qū)（以下簡(jiǎn)稱“市五區(qū)”）行政區(qū)域內(nèi)擁有2套及以上住房的，非本市戶籍居民家庭在市五區(qū)行政區(qū)域內(nèi)擁有1套及以上住房或不能提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在本市連續(xù)繳納24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的，暫停在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買(mǎi)住房(含新建商品住房和二手住房)。

??同時(shí)為了保障自住購(gòu)房需求，本市戶籍的無(wú)住房家庭、在本市有穩(wěn)定工作并已連續(xù)繳納24個(gè)月社會(huì)保險(xiǎn)的非本市戶籍無(wú)住房家庭，或家庭成員屬于本市引進(jìn)人才的非本市戶籍無(wú)住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房樓盤(pán)銷(xiāo)售中，優(yōu)先認(rèn)購(gòu)商品住房。由此可以看出，寧波政府對(duì)待房地產(chǎn)的態(tài)度與其說(shuō)是打壓，不如說(shuō)是規(guī)范，本質(zhì)上還是貫徹了中央“房住不炒”定位，牢牢抓住‘穩(wěn)’字當(dāng)頭這一總基調(diào)不放松，增加供應(yīng)（包括土地、樓盤(pán)）、保障剛需、抑制炒房（投機(jī)投資行為）、穩(wěn)定預(yù)期，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

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??短期地、樓市兩熱催生調(diào)控再加碼，投機(jī)退場(chǎng)

??剛需回歸，預(yù)期新房成交穩(wěn)中微降

??之所以寧波此次出臺(tái)了涉及范圍較廣、力度較大的調(diào)控政策，究其根本，還是與短期“大熱”的樓、地市密切相關(guān)。首先反應(yīng)激烈的是土地市場(chǎng)，自疫后2020年4月以來(lái)，涉宅用地的成交建面和成交樓面價(jià)均呈現(xiàn)出節(jié)節(jié)攀升態(tài)勢(shì)，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，寧波2020年6月涉宅用地成交量達(dá)到了243萬(wàn)平方米，同環(huán)比分別上升了22%和50%，顯著高于2019年月均水平，成交樓面價(jià)更是攀升至11542元/平方米，創(chuàng)2018年以來(lái)新高。

??從涉宅用地溢價(jià)率層面我們也不難看出端倪，據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)，自2019年末以來(lái)，寧波涉宅用地溢價(jià)率便開(kāi)始節(jié)節(jié)攀升，從波谷的4%一句爬升至波峰40%的高位，6月雖略有回調(diào)，但總體上升趨勢(shì)依舊，房企拿地?zé)崆椴粶p，短期內(nèi)土地市場(chǎng)高熱不退。

??根據(jù)寧波政府公布的下半年供地計(jì)劃，全市計(jì)劃供應(yīng)住宅用地（含商住混合）1.7萬(wàn)畝左右，市區(qū)計(jì)劃供應(yīng)住宅用地（含商住混合）1.0萬(wàn)畝左右。隨著政府加快供地節(jié)奏和“控地價(jià)”相關(guān)政策的落地，土地市場(chǎng)熱度或?qū)⒂瓉?lái)短期回調(diào)，成交量高位維持，地價(jià)上漲后勁略有不足。

??其次是商品住宅市場(chǎng)，經(jīng)歷了2019年的“高位”盤(pán)整，2020年居民購(gòu)房熱情不減，刨除了2月新冠疫情影響成交斷崖式下跌外，3-5月一直處于逐月遞增態(tài)勢(shì)，2020年5月迎來(lái)了集中釋放，單月成交破100萬(wàn)平方米，達(dá)到了階段性高點(diǎn)，6月雖略有回調(diào)，但整體市場(chǎng)已逐步走出新冠陰霾，成交均價(jià)在2.3萬(wàn)元/平方米持續(xù)波動(dòng)。

??最后，聚焦項(xiàng)目銷(xiāo)售，因上半年江北區(qū)、海曙、鄞州等核心板塊供應(yīng)稀缺，高性價(jià)比項(xiàng)目熱銷(xiāo)頻頻，鎮(zhèn)海區(qū)的廣洋海尚國(guó)際二期、鄞州金地湖成大境、江北區(qū)的中旅城項(xiàng)目認(rèn)籌率均達(dá)到了5以上，且均實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)即售罄的成交佳績(jī)。此外，從產(chǎn)品檔次來(lái)看，熱銷(xiāo)項(xiàng)目近乎涵蓋了低、中、高三檔，剛需、改善兩頭熱，加之資金面相對(duì)寬松，不乏中小企業(yè)主投資房產(chǎn)保值增值，短期內(nèi)樓市實(shí)現(xiàn)迅速升溫。

??基于當(dāng)前樓市成交表現(xiàn)，結(jié)合寧波近期出臺(tái)的新政，我們不難判斷，限購(gòu)政策的加碼升級(jí)一定程度上會(huì)遏制高端改善和投機(jī)炒房的需求，而對(duì)于中低檔項(xiàng)目銷(xiāo)售影響較為有限，被疫情壓抑的剛需自住需求仍有望在下半年持續(xù)釋放，寧波成交量也有望保持穩(wěn)中微降態(tài)勢(shì)。

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??地方因城施策仍“多松少緊”

??短期內(nèi)“過(guò)熱”城市不排除局部收緊可能

??事實(shí)上，加碼調(diào)控，寧波并非先例，早在7月1日，哈爾濱住房公積金管理中心就曾聲稱，7月起不再執(zhí)行公積金應(yīng)對(duì)疫情支持政策；7月2日，杭州也曾發(fā)布新政，人才優(yōu)先購(gòu)房限售5年，搖號(hào)加大傾斜“無(wú)房家庭”；東莞則嚴(yán)格貫徹了中央“控房?jī)r(jià)”的指導(dǎo)思想，規(guī)定房?jī)r(jià)限漲幅、限精裝修造價(jià)上限，禁捂盤(pán)與內(nèi)部轉(zhuǎn)名等。

??雖然近期局部城市回暖顯著，7月初多個(gè)城市“跟風(fēng)”式的發(fā)布樓市約束性調(diào)控政策，但是我們認(rèn)為，這并不代表政策轉(zhuǎn)向，基于2020年疫情大背景下整體經(jīng)濟(jì)疲軟的艱難處境和當(dāng)前各地市場(chǎng)分化，部分二三線城市成交同比跌幅依舊大于50%的客觀情況，后期地方政策出臺(tái)依舊是偏向?qū)捤桑罱贾?、東莞、寧波先后出臺(tái)一些很細(xì)則的收緊措施，主要是為了防止市場(chǎng)過(guò)熱，其他的熱點(diǎn)城市也有可能會(huì)跟進(jìn)，但應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)大面積收緊。

??此外，因不同城市的分化行情，“因城施政，精準(zhǔn)調(diào)控”已經(jīng)成為必然，地方政府承擔(dān)因城施策的主體責(zé)任，根據(jù)各城市市場(chǎng)實(shí)際情況，及時(shí)調(diào)整政策走向，以便提高政策的針對(duì)性以及有效性，基于此，未來(lái)城市間政策分化、市場(chǎng)分化也會(huì)是一個(gè)常態(tài)，針對(duì)短期內(nèi)市場(chǎng)大熱的杭州、南京、寧波、東莞等核心一二線和強(qiáng)三線城市不排除后期調(diào)控加碼的可能，旨在遏制短期投機(jī)需求，達(dá)成“三穩(wěn)”預(yù)期；而針對(duì)廣大中部三四線城市，扶持小微企業(yè)，刺激市場(chǎng)活力仍是重中之重。