[克而瑞]深圳拐點將至，下一個是誰？

??導 讀 

??我們認為在調控政策強力打壓下，下半年深圳房地產(chǎn)市場大概率將明顯降溫，但并不會顯著失速。

??昨日，深圳多部委聯(lián)合發(fā)布重磅調控政策，涉及升級限購，深圳戶籍家庭連續(xù)繳滿3年個稅或社保才有購房資格，這在全國尚屬首次；升級限貸，調升非普通住房首付比例；增加一二手房交易稅，提高豪宅交易稅費，并將增值稅征免年限由2年調整至5年。而在政策強力打壓下，深圳房地產(chǎn)市場拐點將至？下半年房地產(chǎn)政策層面又將如何演變？

??01

??限購、限貸雙升級，提升交易稅

??戶籍家庭購房需社保連續(xù)滿3年在全國尚屬首次

??深圳調控政策再升級，重點涉及以下幾方面內容：

??其一，升級限購，深圳戶籍家庭、成年單身人士連續(xù)繳滿3年個稅或社保，方可購買商品住房，這在全國尚屬首次。聯(lián)系到深圳落戶條件相較寬松，此番限購升級變相抬升了新晉落戶家庭購房門檻，在一定程度上打壓投資、投機性需求，以期維穩(wěn)房地產(chǎn)市場。

??另外，任何一方在夫妻離異3年內購房，擁有住房套數(shù)按離異前家庭住房總套數(shù)計算，意在嚴堵政策監(jiān)管漏洞，杜絕部分家庭通過假離婚騙取購房資格。

??其二，升級限貸，調升非普通住房首付比例，無房有貸家庭購買非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。我們認為升級限貸對深圳房地產(chǎn)市場整體影響程度有限，普通住宅仍參照原先的限貸標準執(zhí)行，僅限于高價盤乃至豪宅首付比例將有所提升。

??其三，增加一二手房交易稅，以增加交易成本為抓手變相抑制住房買賣，有序引導房地產(chǎn)市場逐步回歸理性。

??首先，普通住房標準進一步收緊，在原先的容積率在1.0以上、套內面積120平方米以下或建筑面積144平方米以下基礎上，新增實際成交總價低于750萬元這一限定條款，高價盤尤其是豪宅交易稅費將明顯提升。

??其次，個人住房轉讓增值稅征免年限由2年調整到5年，意在延長個人住房的持有時間周期，最大程度避免投資客因短期內房價快速上漲套現(xiàn)離場，緩解市場投資炒作氛圍。

??其四，加強市場監(jiān)管，房屋抵押合同應通過房地產(chǎn)信息平臺進行網(wǎng)簽，嚴禁房抵貸等違規(guī)信貸資金再次流向房地產(chǎn)市場。

??02

??短期深圳樓市明顯降溫成交轉升為降但不會失速

??長期市場前景依舊看好

??疫后深圳新房市場全面轉暖，甚至出現(xiàn)過熱的征兆。2月底，去年賣小換大的置業(yè)群體陸續(xù)收到銀行放貸，疫情期間被壓抑的潛在購房需求持續(xù)釋放；3月初，銀行信貸資金通過各種渠道流入房地產(chǎn)市場，二手房價格開始上漲，此階段新房仍有一定的折扣優(yōu)惠，致使新房去化速度明顯加快。4月以來，盡管市場監(jiān)管加強，央行更是出手重拳徹查深圳房抵經(jīng)營貸，但房地產(chǎn)市場熱度不減，成交仍穩(wěn)中有升。上半年，深圳商品住宅累計成交194萬平方米，同比跌幅收窄至6%。

??不分檔次、不分產(chǎn)品線銷售全線飄紅。一方面，高端市場持續(xù)火熱，豪宅基本開盤即售罄，主要還是受限價政策影響，豪宅售價普遍低于市場預期，買到即賺到的心理預期強烈。另一方面，在市場全面轉暖之后，剛需盤去化速度明顯加快，“萬人搖”、首開即售罄的項目也不在少數(shù)。

??疫后深圳二手房市場持續(xù)火爆，成交顯著放量并創(chuàng)新高。3月，深圳二手房成交顯著放量且同比轉正，成交面積升至70萬平方米，同比增長80%。4、5兩月市場熱度慣性延續(xù)，成交持續(xù)高位運行，同比仍實現(xiàn)較大比例增長。6月成交進一步放量，成交面積升至90萬平方米，創(chuàng)近年來單月新高，同比增長69%。上半年，深圳二手房累計成交399萬平方米，同比增長46%，市場熱度可見一斑。

??短期內，受限于調控政策進一步升級，預計下半年深圳房地產(chǎn)市場或將明顯降溫，成交大概率將有所下滑，但并不會顯著失速。

??長期來看，深圳人口虹吸效應顯著，高素質人才大量涌入，且普遍有著較強購買力，房地產(chǎn)市場仍有強勁需求支撐。并且，諸如“中國特色社會主義先行示范區(qū)”等一系列政策紅利將持續(xù)釋放，房地產(chǎn)市場前景依舊看好。

??03

??從保市場主體出發(fā)為市場減壓、房企紓困

       成都、南京等熱點城市可能跟進加碼

??鑒于今年最大的壓力還是在居民就業(yè)層面，保市場主體乃是實現(xiàn)“六?！钡幕厩疤?，意即只有保住市場主體，才能保居民就業(yè)、保基本民生。我們認為下半年地方政策有望從保市場主體出發(fā)竭力為市場減壓、企業(yè)紓困。

??一方面，土地供應要有供有限，供地整體過剩的弱三四線城市仍需調降供地指標，給予市場修復的時間；調整及優(yōu)化供地結構，最大程度增加住宅用地供應比重，并取消諸如現(xiàn)房銷售、自持比例這類限制性措施；適度調降土地出讓價格，尤其要增加平價地及低價地供應，給予企業(yè)一定的讓利空間。

??另一方面，放寬預售標準，加快預售證審批，進一步支持企業(yè)促銷售、抓回款。那些市場需求相較羸弱的壓力二、三線城市，仍要在需求層面予以刺激，購房補貼、稅費減免皆是可以操作的選項，其對市場的拉動力也將更為直接有效。

??聯(lián)系到疫后房地產(chǎn)市場復蘇與分化并行，類比于深圳，一線城市中的上海、北京市場同步轉暖。其中，上海房地產(chǎn)市場結構性回暖，高端市場持續(xù)火熱，但剛需市場未見實質性好轉，跟進加碼調控的可能性不大。北京二手房市場顯著轉暖，5、6兩月成交迭創(chuàng)近年來單月新高，但由于疫情防控出現(xiàn)反復，短期內暫無加碼調控的必要。

??不過，成都、南京、杭州等核心二線城市已有過熱的征兆，新開盤項目頻現(xiàn)“萬人搖”，其中不乏投資、投機性需求進場，房價仍面臨一定的上漲壓力。而在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，我們認為下半年成都、南京等熱點城市理應跟進加碼調控，并加強市場監(jiān)管，嚴防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場，以期將穩(wěn)地價穩(wěn)房價穩(wěn)預期的長期調控目標落到實處。

??綜上所述，我們認為在調控政策強力打壓下，下半年深圳房地產(chǎn)市場大概率將明顯降溫，成交或將有所下滑，但并不會顯著失速。長期來看，深圳房地產(chǎn)市場仍有強勁需求支撐，市場前景依舊看好。

??而在“房住不炒”的政策大環(huán)境下，下半年成都、南京等熱點城市理應跟進加碼調控，尤其要嚴防違規(guī)信貸資金流向房地產(chǎn)市場，緩解市場投資炒作氛圍?；凇傲€(wěn)”、“六?！钡恼吣繕说拙€，更多城市仍需為市場減壓、企業(yè)紓困，壓力二、三線城市仍要在需求層面予以刺激。