[克而瑞]收緊調(diào)控一個(gè)月后，寧波地市降溫了嗎？

??說(shuō)到2020年上半年土拍最熱的城市，必定要算上寧波：多宗地競(jìng)拍超過(guò)百輪，溢價(jià)率一度達(dá)到40%以上的高位，全市最高地價(jià)更是多次在今年上半年內(nèi)被刷新。地市熱度不斷走高之下， 7月6日寧波收緊了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，提出要加大土地供應(yīng)、從嚴(yán)核定新出讓地塊商品住宅的銷(xiāo)售價(jià)格、嚴(yán)格控制樓面地價(jià)等措施來(lái)降溫市場(chǎng)熱度。在新政執(zhí)行一個(gè)月后，寧波現(xiàn)在的土地市場(chǎng)熱度如何？有哪些變化需要企業(yè)注意？

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??6宗地平均溢價(jià)率達(dá)23%

??其中4宗地價(jià)房?jī)r(jià)比超過(guò)70％

??寧波調(diào)控政策出臺(tái)一個(gè)月后，寧波市區(qū)在本周三至周五期間共有9宗地集中出讓?zhuān)?宗普通商品住宅用地、1宗商業(yè)用地和2宗保障房地塊，其中6宗宅地總起拍價(jià)達(dá)117.7億元。從地理位置來(lái)看，這6宗宅地中僅有1宗位于7月6日新限購(gòu)范圍內(nèi)，其余地塊均在主要位于限購(gòu)圈周邊和郊區(qū)奉化。和新政中控制地價(jià)的要求相吻合，此次出讓地塊均設(shè)置了最高地價(jià)限制，成交溢價(jià)率也因此被限制在50%以?xún)?nèi)；不過(guò)，在“限房?jī)r(jià)”方面，除江北、鄞州等核心城區(qū)的地塊設(shè)有銷(xiāo)售限價(jià)外，奉化出讓的3宗宅地和此前該區(qū)域出讓的地塊一樣并無(wú)銷(xiāo)售限價(jià)。

??最終，這6宗宅地全部成功出讓?zhuān)矓埥?44.3億元，平均溢價(jià)率為23%。從競(jìng)拍情況來(lái)看，寧波此次土拍明顯呈現(xiàn)出“圈外熱、圈內(nèi)冷”的現(xiàn)象：位于限購(gòu)圈內(nèi)的江北文創(chuàng)港核心區(qū)地塊因出讓要求較嚴(yán)苛而底價(jià)成交，限購(gòu)圈外地塊的溢價(jià)率均在15%以上，其中奉化區(qū)更是拍出了新的區(qū)域單價(jià)地王。

??從成交地價(jià)水平來(lái)看，本次成交地塊的成交樓板價(jià)都不算高，6宗地中有4幅土地的地價(jià)都在1.5萬(wàn)元/平方米以下，僅有鄞州高新區(qū)的地價(jià)超過(guò)了2萬(wàn)元/平方米。但區(qū)域和板塊地王的出現(xiàn)，說(shuō)明寧波近來(lái)地價(jià)仍然在穩(wěn)步上漲，對(duì)比周邊此前同類(lèi)型宅地來(lái)看，除江北文創(chuàng)港核心地塊外，其余地塊的單價(jià)均是上漲的。地價(jià)上漲之下，項(xiàng)目盈利空間自然也有所收窄。結(jié)合周邊新房銷(xiāo)售價(jià)格來(lái)看，除江北文創(chuàng)港核心宅地和奉化岳林街道地塊外，其余地塊的地價(jià)房?jī)r(jià)比均高于0.6（下表奉化地塊限價(jià)指周邊在售新房?jī)r(jià)格），其中奉化中學(xué)地塊的地房比高達(dá)0.71，樓面地價(jià)和周邊在售新房?jī)r(jià)差還不足5000元/平方米；再考慮配建等因素，有4宗地的地房比已經(jīng)超過(guò)0.7，盈利空間承壓。

??02

??政策收緊后土拍溢價(jià)下滑

??主因還是供地質(zhì)量下降

??從近一月來(lái)寧波土地成交情況來(lái)看，雖然在新政出臺(tái)后，寧波城區(qū)地市土拍競(jìng)爭(zhēng)仍較為激烈，近一月內(nèi)成交地塊的平均溢價(jià)率仍在20%以上。但結(jié)合寧波今年溢價(jià)率月度走勢(shì)來(lái)看，8月初這輪土拍的溢價(jià)率僅有23%，較5月份39%的最高位下滑了16個(gè)百分點(diǎn)。

??溢價(jià)率下滑更主要的原因還是由于在政策出臺(tái)后寧波供應(yīng)地塊的素質(zhì)明顯下滑。對(duì)比政策出臺(tái)前后出讓地塊的區(qū)位分布來(lái)看，政策出臺(tái)后寧波的主力供地已經(jīng)逐漸向圈外的郊區(qū)如奉化、北侖等傾斜。在政策出臺(tái)后，主城區(qū)成交宅地的比例已由二季度62%降至47%，下滑了15個(gè)百分點(diǎn)，并且主城區(qū)出讓地塊多位于姚江新城、文創(chuàng)新城等非核心的新城板塊，和政策出臺(tái)前特別是6月份多宗核心板塊優(yōu)質(zhì)宅地大量入市且配建相對(duì)較少的現(xiàn)象截然不同。

??溢價(jià)率下滑更主要的原因還是由于在政策出臺(tái)后寧波供應(yīng)地塊的素質(zhì)明顯下滑。對(duì)比政策出臺(tái)前后出讓地塊的區(qū)位分布來(lái)看，政策出臺(tái)后寧波的主力供地已經(jīng)逐漸向圈外的郊區(qū)如奉化、北侖等傾斜。在政策出臺(tái)后，主城區(qū)成交宅地的比例已由二季度62%降至47%，下滑了15個(gè)百分點(diǎn)，并且主城區(qū)出讓地塊多位于姚江新城、文創(chuàng)新城等非核心的新城板塊，和政策出臺(tái)前特別是6月份多宗核心板塊優(yōu)質(zhì)宅地大量入市且配建相對(duì)較少的現(xiàn)象截然不同。

??另一方面，從高單價(jià)地塊成交占比的變化來(lái)看更能直觀得看出寧波在政策收緊后供地質(zhì)量的下滑。以成交單價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米的土地幅數(shù)占比來(lái)看，7月6日至今一個(gè)月內(nèi)寧波成交地塊中高單價(jià)地塊僅有2幅，占比僅有12%，而在政策出臺(tái)前，這一比例有38%，足以說(shuō)明了調(diào)控政策出臺(tái)后寧波優(yōu)質(zhì)宅地供應(yīng)的減少。

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??地塊競(jìng)拍冷熱分化凸顯

??優(yōu)質(zhì)地塊仍然“寸土必爭(zhēng)”

??從參拍房企數(shù)量及競(jìng)拍輪數(shù)來(lái)看，6宗地中綜合素質(zhì)相對(duì)較高的江北姚江新區(qū)、鄞州高新以及奉化老城區(qū)地塊均吸引了10家以上的房企參拍，競(jìng)拍輪數(shù)也均超過(guò)了百輪，其中區(qū)位優(yōu)越、綜合素質(zhì)相對(duì)較高的江北姚江新區(qū)地塊和鄞州高新地塊的競(jìng)拍輪數(shù)均超過(guò)了200輪，參拍企業(yè)對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)意愿仍然十分強(qiáng)烈。但其余地塊或因出讓要求較苛刻、或因區(qū)位相對(duì)一般，企業(yè)參拍熱情并不高，如奉化區(qū)岳林街道地塊雖然未有住宅限價(jià)，但由于商業(yè)占比較高且位置是6宗地最差的，僅吸引了4家房企參拍，最終溢價(jià)率也僅有17%。 

??不過(guò)，結(jié)合成交溢價(jià)率來(lái)看，雖然優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)拍輪次較多，但成交溢價(jià)率實(shí)際上并不算高，本次出讓的6宗地中無(wú)一宗達(dá)到最高限價(jià)成交。典型如競(jìng)拍最激烈、參拍企業(yè)最多的江北姚江新區(qū)地塊，該地塊經(jīng)歷了262輪、3個(gè)多小時(shí)的拉鋸，最終成交溢價(jià)率還未到30%；再譬如鄞州高新地塊，更是經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)5個(gè)多小時(shí)的拉鋸戰(zhàn)，但最終也并未能突破最高限價(jià)。這說(shuō)明房企雖然對(duì)優(yōu)質(zhì)用地爭(zhēng)奪意愿強(qiáng)烈，但在出價(jià)上還是比較謹(jǐn)慎，仍嚴(yán)格控制盈利空間。

??結(jié)合今年以來(lái)寧波的供地節(jié)奏就不難理解房企在出價(jià)時(shí)為何會(huì)如此謹(jǐn)慎。一方面，寧波市區(qū)今年上半年供地并不多，僅6、7月份有多宗宅地集中入市；但寧波市區(qū)今年商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量有773公頃，而前7個(gè)月僅完成了不到30%，這意味著寧波接下來(lái)還將有更多土地入市，企業(yè)拿地機(jī)會(huì)也比較多。另一方面，雖然寧波有諸多地塊等待入市，但優(yōu)質(zhì)土地入市比例在減少是不爭(zhēng)的事實(shí)，并且若熱度再延續(xù)高位，寧波勢(shì)必還會(huì)增加土地出讓條件，優(yōu)質(zhì)土地拿地成本也會(huì)更高。