[中房研協(xié)]政策賦能，重構(gòu)城鄉(xiāng)土地價(jià)值版圖

??9月23日， 中共中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍優(yōu)先支持鄉(xiāng)村振興的意見(jiàn)》，要求重點(diǎn)調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍，穩(wěn)步提高土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例，將更多將目光聚焦于鄉(xiāng)村建設(shè)。

??土地出讓收益城鄉(xiāng)分配格局的重大改革調(diào)整，鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略將獲得有力資金支撐。那么，新出臺(tái)的《意見(jiàn)》將如何讓農(nóng)村更多分享土地增值收益？土地出讓金使用范圍面臨什么樣重大變革？土地出讓收入向農(nóng)村傾斜后又將對(duì)城市發(fā)展格局和房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生什么樣的影響？本期內(nèi)參帶來(lái)分析。

??廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)土地與行業(yè)研究中心主任趙卓文認(rèn)為，“十四五”開(kāi)始，土地出讓收入分配調(diào)整，重點(diǎn)向農(nóng)業(yè)、農(nóng)村傾斜，逐步達(dá)到50%以上。意味著國(guó)家城鄉(xiāng)發(fā)展戰(zhàn)略的重大改變：鄉(xiāng)村振興將成為國(guó)家發(fā)展戰(zhàn)略中的重點(diǎn)方向；城市靠土地財(cái)政推動(dòng)發(fā)展的模式將面臨改變；城市地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上升的動(dòng)能將下降。

??工隆建通智庫(kù)研究經(jīng)理薄著認(rèn)為，根據(jù)意見(jiàn)精神，對(duì)于土地出讓收入高、農(nóng)業(yè)農(nóng)村投入需求小的省內(nèi)中心城市，可根據(jù)實(shí)際需要調(diào)整比例。這樣省會(huì)城市受影響較小，仍有財(cái)力投入城市建設(shè)，相應(yīng)其他城市可投入城建的資金將進(jìn)一步減少，這有可能使得目前“一省一城、省會(huì)獨(dú)大”的局面更加明顯。

??中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，此次政策提出“防止支出碎片化”，體現(xiàn)了“集中力量辦大事”的政策思路。要統(tǒng)籌整合土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的資金，與實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃銜接好，要聚焦補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)。同時(shí)，必須持續(xù)加大各級(jí)財(cái)政通過(guò)原有渠道用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的支出力度，防止產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

??易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從房地產(chǎn)角度看，在地方供地節(jié)奏調(diào)整情況下，未來(lái)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地收儲(chǔ)布局也會(huì)相應(yīng)調(diào)整?，F(xiàn)代種業(yè)提升、農(nóng)村人居環(huán)境整治、村莊公共設(shè)施建設(shè)和管護(hù)等，尤其是一些城市近郊區(qū)的農(nóng)村即城邊村，或是享受此類土地出讓金支農(nóng)政策的較大受益者。相關(guān)鄉(xiāng)村振興關(guān)聯(lián)的文旅投資、大型居住社區(qū)等或享受更多的資金支持，這是相關(guān)房企可以重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。

??民銀智庫(kù)宏觀分析師趙金鑫認(rèn)為，意見(jiàn)的出臺(tái)一定程度上限制了土地出讓收入用于非農(nóng)建設(shè)的資金比例，對(duì)一些土地財(cái)政依賴嚴(yán)重、財(cái)政收支緊張的地方政府短期會(huì)形成一定制約。將切實(shí)倒逼地方財(cái)政開(kāi)源節(jié)流，在學(xué)會(huì)過(guò)緊日子的同時(shí)，改掉土地財(cái)政依賴癥結(jié)，加大專項(xiàng)債發(fā)行規(guī)模，提高資金利用效率，深化財(cái)稅制度改革，探索房地產(chǎn)稅等增收新渠道。

??上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共政策研究院首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊暢認(rèn)為，對(duì)于地方政府而言，短期不會(huì)影響土地出讓的積極性，畢竟還有50%可以統(tǒng)籌使用，但由于土地需求跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)，只有產(chǎn)業(yè)發(fā)展了，才會(huì)對(duì)土地形成增量需求，因此，這在一定程度上倒逼地方政府?dāng)[脫土地依賴，提升拓展財(cái)源的積極性。

??中共中央黨校國(guó)際戰(zhàn)略研究院原副院長(zhǎng)周天勇認(rèn)為，《意見(jiàn)》的出臺(tái)使土地出讓收入的分配向農(nóng)村逐步增多，比原來(lái)更進(jìn)了一步，但是根本性的改革還是要落到房地產(chǎn)稅和土地交易稅的改革上。土地出讓金是不穩(wěn)定的，土地也總有一天賣完的時(shí)候。出讓土地收入是財(cái)政的過(guò)渡性措施，需要建立更加穩(wěn)定的財(cái)政收入來(lái)源。

??農(nóng)民日?qǐng)?bào)總編輯思齊認(rèn)為，由于土地出讓成本性支出的標(biāo)準(zhǔn)很難統(tǒng)一規(guī)定，這就帶來(lái)了“上有政策、下有對(duì)策”的空間。必須對(duì)土地出讓收入用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村情況加強(qiáng)核算、考核、審計(jì)、監(jiān)督，著力壓實(shí)地方責(zé)任；要進(jìn)一步完善土地出讓收支核算辦法，加強(qiáng)監(jiān)督管理；要盡快建立全國(guó)統(tǒng)一的土地出讓收支信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)管；要適時(shí)開(kāi)展土地出讓收入專項(xiàng)審計(jì)，將落實(shí)情況納入實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實(shí)績(jī)考核。

??中房分析

??城鄉(xiāng)利益格局調(diào)整下，鄉(xiāng)村發(fā)展將成為拉動(dòng)內(nèi)需的重要戰(zhàn)略抓手

??在國(guó)際新冠疫情依然肆虐，地緣政治關(guān)系趨于緊張的大背景下，現(xiàn)階段推動(dòng)內(nèi)循環(huán)發(fā)展是主要方向，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化率突破60%，城鎮(zhèn)投資和消費(fèi)增長(zhǎng)趨穩(wěn)，農(nóng)村發(fā)展則大有作為，加快鄉(xiāng)村發(fā)展進(jìn)程、扶持農(nóng)業(yè)并有效提升農(nóng)村人口就業(yè)率進(jìn)入到勢(shì)在必行的階段。

??而處理好農(nóng)民和土地的關(guān)系仍然是深化農(nóng)村改革的主線，《意見(jiàn)》要求調(diào)整完善土地出讓收入使用范圍，提高農(nóng)業(yè)農(nóng)村收入比例，正是中央以推進(jìn)土地制度改革為牽引，落實(shí)農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展的有效途徑。在《意見(jiàn)》推動(dòng)下，對(duì)土地出讓收益城鄉(xiāng)分配格局進(jìn)行調(diào)整，有利于解決土地增值收益長(zhǎng)期“取之于農(nóng)、用之于城”的矛盾，進(jìn)一步激活省內(nèi)循環(huán)，推動(dòng)城市和鄉(xiāng)村協(xié)調(diào)發(fā)展、加快構(gòu)建城市反哺農(nóng)村的新發(fā)展格局。另外，此前新修訂的《土地管理法》已取消了多年來(lái)集體建設(shè)用地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)流轉(zhuǎn)的二元體制，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)土地可以直接合法入市。至此，鄉(xiāng)村發(fā)展勢(shì)必將成為拉動(dòng)內(nèi)需的重要戰(zhàn)略抓手，積極釋放我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能。

??政策賦能，土地收益為鄉(xiāng)村振興提供有力資金支撐

??加強(qiáng)鄉(xiāng)村建設(shè)，首要的是資金到位，擁有充足的資金，降低人才流失，方能帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，進(jìn)而推動(dòng)地方整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。落實(shí)國(guó)家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃的各項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)，需要大量的資金投入，必須把更多的金融資源配置到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)，滿足鄉(xiāng)村振興多元化多層次的金融需求。因此，需要調(diào)整土地出讓收入的支出結(jié)構(gòu)，提高用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比例。過(guò)去幾年土地出讓的凈收益，用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比重大約占30%左右，現(xiàn)在中央要求提高這一比例，提出更“硬”和更“明”的要求來(lái)落實(shí)這個(gè)政策，土地出讓收益城鄉(xiāng)分配格局的重大改革調(diào)整，必將為鄉(xiāng)村振興提供更為充裕的資金保障。

??“十四五規(guī)劃”時(shí)期，鄉(xiāng)村在房地產(chǎn)舞臺(tái)中扮演更重要角色

??《意見(jiàn)》如果與房地產(chǎn)調(diào)控聯(lián)系起來(lái)，不僅符合中央堅(jiān)持“房住不炒”、提高投資有效性的政策導(dǎo)向，更是房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的完善?！兑庖?jiàn)》要求土地出讓收益用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村比例達(dá)到50%以上，將倒逼地方政府在城市建設(shè)領(lǐng)域降低對(duì)土地財(cái)政的依賴程度。隨著投入城市建設(shè)的資金比例減少，城鄉(xiāng)發(fā)展更加均衡，土地市場(chǎng)也將回歸理性發(fā)展。隨著城鄉(xiāng)結(jié)合部投資強(qiáng)度的提升，城市土地價(jià)值也將出現(xiàn)一個(gè)重構(gòu)的過(guò)程。

??聚焦房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面，“十四五”規(guī)劃時(shí)期，鄉(xiāng)村振興或在房地產(chǎn)舞臺(tái)中扮演更重要角色，為樓市下半場(chǎng)發(fā)展提供了更廣闊的空間，探索新的農(nóng)村從業(yè)參與方式與經(jīng)營(yíng)模式也是企業(yè)挖掘新機(jī)遇的一大重要任務(wù)。在鄉(xiāng)村振興導(dǎo)入社會(huì)資本的過(guò)程中，以恒大、碧桂園為代表的部分規(guī)模房企已率先投身到鄉(xiāng)村振興的工作中，其他房企也可抓住戰(zhàn)略窗口期提前進(jìn)行區(qū)域布局，參與一些例如以田園鄉(xiāng)村、農(nóng)業(yè)特色小鎮(zhèn)建設(shè)、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、文化旅游等項(xiàng)目獲取收益，為未來(lái)發(fā)展提供“養(yǎng)分”。