[中房研協(xié)]2020年第三季度房地產(chǎn)市場運行情況（企業(yè)篇）

??本篇選擇的典型企業(yè)為萬科集團、恒大地產(chǎn)、綠地集團、保利發(fā)展、碧桂園、中海地產(chǎn)、雅居樂地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、綠城中國、富力地產(chǎn)、金地集團、華潤置地、遠洋地產(chǎn)、世茂房地產(chǎn)、招商蛇口，共15家。

??一

??房企拿地積極性有所下降

??1、總量：房企三季度拿地規(guī)模小幅回落，長三角和中西部為熱點投資區(qū)域

??2020年三季度，15家典型企業(yè)通過“招拍掛”新增土地儲備建筑面積約為5899萬平方米，較去年同期回落9.8%，較二季度回落8.4%。三季度我國房地產(chǎn)政策環(huán)境持續(xù)收緊，城市調(diào)控政策“緊多松少”，熱點城市加碼房地產(chǎn)調(diào)控，響應(yīng)中央堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位要求。房地產(chǎn)金融監(jiān)管趨嚴(yán)，8月底住建部先后召開重點房企座談會，“三道紅線”之下，房企融資明顯受限，9月央行、銀保監(jiān)會等部門相關(guān)負責(zé)人多次發(fā)聲表態(tài)，規(guī)范房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)，防范房地產(chǎn)市場金融化泡沫化風(fēng)險，房企資金壓力顯現(xiàn)，拿地積極性有所下降。

??預(yù)計四季度企業(yè)將更加注重銷售回款，對拿地投資更加謹(jǐn)慎。于土儲充足的龍頭企業(yè)而言，接下來的投資預(yù)期以穩(wěn)健、謹(jǐn)慎為主流態(tài)度，華潤、綠城等房企均表示了在土地投資方面不會盲目追高、回避高價地塊，小部分房企仍持積極態(tài)度，對規(guī)模的適度增長仍存在需求，預(yù)計四季度在宏觀調(diào)控力度不減的情況下，企業(yè)投資將趨于謹(jǐn)慎。

??從典型房企新增土儲量的情況來看，主要呈現(xiàn)兩方面特點：一方面三季度房企拿地分化明顯，同二季度相比，既有如萬科、綠城、華潤等房企的頻頻補倉，也有富力、世茂的謹(jǐn)慎拿地，整體熱度不及二季度。另一方面，各房企三季度拿地量較去年同期有漲有跌，碧桂園、保利拿地積極性較去年同期明顯高漲，但除這些規(guī)模房企補倉態(tài)度相對去年同期稍顯積極外，大多數(shù)房企拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。

??從企業(yè)拿地區(qū)域來看，長三角和中西部區(qū)域成為房企投資熱點區(qū)域。15家典型房企新增土地儲備建筑面積前十的城市中，中西部省會城市占6席，蘭州排名第一，從拿地金額來看，排名前十的城市中長三角區(qū)域城市占比最高，寧波為最熱門城市。以招商蛇口為例，盡管大本營聚焦在華南區(qū)域，但最近幾年卻活躍在長三角和中西部的土地市場中，三季度在南京、西安、上海均有落子，除招商蛇口外，還有碧桂園、恒大等華南房企也開始進行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移，活躍在長三角和中西部區(qū)域中。

??2、價格：拿地投入趨于謹(jǐn)慎

??三季度，15家典型企業(yè)新增土地購置金額為3126.7億元，同比上漲2.5%，較二季度下降19.1%。2020年一季度受到疫情影響，土地市場低位運行，但二季度以來地市明顯反彈，企業(yè)拿地積極性明顯提高，在短期積極補倉后三季度拿地節(jié)奏放緩，熱點城市調(diào)控加劇，房企在考慮現(xiàn)金流安全的狀況下，拿地節(jié)奏適當(dāng)放緩，三季度土地市場量價齊跌，新增土地購置金額較上季度明顯回落。

??三季度，15家典型企業(yè)拿地平均樓板價為7279元/平方米，價格較去年同期上漲38.2%，較上季度下降1.7%。成交樓面均價高位回落，一方面是受到熱點城市高價優(yōu)質(zhì)地塊成交減少、成交結(jié)構(gòu)變動的影響，另一方面則是在“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)之下房企融資有所收緊，拿地積極性也有所降低，底價成交地塊比重明顯上升，從而使得土地成交均價有所下調(diào)。隨著優(yōu)質(zhì)土地入市比例更一步下滑、熱點城市紛紛采取措施控地價等因素的影響，四季度樓板價或?qū)⑦M一步走低。不過，熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊的競爭仍然會更加激烈，如東莞、南京等城市優(yōu)質(zhì)地塊仍多以最高限價成交，上海多宗外郊環(huán)地塊更是刷新了片區(qū)成交最高單價。

??從房企的土地儲備購置金額來看，15家典型房企三季度的拿地投入意愿分化顯著，分別較去年同期有漲亦有跌。其中，碧桂園土地投入金額位居典型房企之首，同比增長110%，綠地成所有房企中上漲最快的企業(yè)；綠地、龍湖、保利等拿地投資金額依然維持高位，但擴張態(tài)勢難言激進，適量的補充土儲是企業(yè)持續(xù)發(fā)展下去的必要“燃料”；而富力、世茂、金地等企業(yè)，在此季度投資力度明顯減弱，投入金額縮水不少，萬科、中海這兩家龍頭房企不約而同的選擇了收縮態(tài)勢，投資態(tài)度趨于保守。

??從各家房企的拿地樓面均價來看，二季度，中海、招商蛇口和遠洋的拿地樓板價均超過10000元/平方米的水平；而恒大、碧桂園、綠地等房企的拿地平均樓板價不足4000元/平方米。相比二季度，有超過一半的企業(yè)拿地成本下降，在“三條紅線”嚴(yán)控下，企業(yè)拍地積極性回落，土地市場熱度下調(diào)。

??二、行業(yè)增速提升，百強房企規(guī)模增長分化持續(xù)

??1、業(yè)績：百強房企9月單月同比增長29%

??2020年9月，TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額11905.6億元，單月業(yè)績同比增長29%。1-9月百強房企操盤銷售規(guī)模同比增長9.2%，累計業(yè)績增速自7月首次回正后繼續(xù)提升。從整體來看，雖然隨著房企整體銷售和供貨節(jié)奏后移、下半年供應(yīng)量顯著提升。百強房企第三季度的操盤銷售規(guī)模同比增長近28.5%，較一二季度有明顯恢復(fù)。但9月規(guī)模房企的去化率水平卻呈下降趨勢，四季度房企去化壓力仍然較高。

??2、上榜門檻：TOP50房企操盤金額門檻增長7.9%

??2020年前三季度，百強規(guī)模房企競爭持續(xù)，各梯隊企業(yè)保持了一定的分化格局。一方面，9月TOP10房企銷售操盤金額入榜門檻增長13.7%至1607億元。TOP30和TOP50房企門檻較去年同期也分別提升了4.4%和7.9%，規(guī)模房企競爭優(yōu)勢凸顯。另一方面，截至三季度末，TOP100和TOP200房企銷售操盤金額入榜門檻分別為140.1億元和44.9億元，較去年同期基本持平，行業(yè)分化持續(xù)。

??4、目標(biāo)：業(yè)績完成情況不及歷史同期，四季度需加快推盤去化

??2020年，房企業(yè)績目標(biāo)的完成情況一定程度上受到疫情影響，整體表現(xiàn)不及2018、2019年同期。前三季度，有近3成房企目標(biāo)完成率不足65%，占比達到近三年同期最高。同時，雖然也有部分房企積極抓住銷售窗口期，加快去化。截至9月末有8家目標(biāo)完成率達到75%以上，處于行業(yè)較高位，但整體占比也顯著低于2019年同期。目前來看，不少房企在全年業(yè)績目標(biāo)完成度較低的情況下，銷售、去化承壓，四季度仍需加快推盤節(jié)奏、加速去化。

??5、企業(yè)展望：“三條紅線”下更加考驗房企運營實力

??今年由于受到疫情沖擊，房企整體銷售和供貨節(jié)奏后移，四季度作為市場供貨高峰期，房企供貨加速將帶動成交量的上升。但行業(yè)去化承壓的基本面尚未有所改善，企業(yè)全年業(yè)績目標(biāo)主要還是依靠增加供貨量來實現(xiàn)。

??而隨著9月房地產(chǎn)資管新規(guī)“三條紅線”啟動試行，年內(nèi)融資環(huán)境進一步收緊，加大房企資金壓力，拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都將受到較大的影響。在此背景下，更加考驗企業(yè)運營實力，倒逼房企加快提升運營管控效率、平衡財務(wù)指標(biāo)。整體來看，財務(wù)穩(wěn)健、現(xiàn)金充足、管控得力的房企將具備更強的市場競爭力，一些國企、央企的優(yōu)勢將進一步凸顯。

??“三條紅線”新規(guī)下，房企應(yīng)積極采取應(yīng)對措施，保證業(yè)績目標(biāo)的順利實現(xiàn)和企業(yè)穩(wěn)定經(jīng)營。在銷售端，繼續(xù)深化線上線下銷售渠道，制定合理的價格策略，把握住中秋國慶假期、雙11以及年終三個重要營銷節(jié)點，提振銷售業(yè)績，同時加強回款流程管控，縮短回款周期，提速現(xiàn)金回流，保證企業(yè)資金周轉(zhuǎn)。經(jīng)營管控上，加快內(nèi)部戰(zhàn)略調(diào)整升級，提升組織效率，項目管控上更加注重工程質(zhì)量、施工安全問題，推動產(chǎn)品力升級。此外，融資方面，積極開展更多元化的融資渠道，加強與金融機構(gòu)的合作，為企業(yè)創(chuàng)造相對穩(wěn)定的融資環(huán)境。