[克而瑞]解讀中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議：以租賃市場(chǎng)為抓手解決大城市住房問(wèn)題

??導(dǎo) 讀 

??繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào)。

??◎  作者 / 楊科偉、柏品慧

??12月16日至18日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)，總結(jié)2020年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2021年經(jīng)濟(jì)工作。會(huì)議指出，明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒”的政策主基調(diào)，并以租賃市場(chǎng)為抓手，解決好大城市住房突出問(wèn)題。

??01

??政策不急轉(zhuǎn)彎堅(jiān)持“六穩(wěn)”、“六?！钡拙€，并保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定

??明年宏觀政策要保持連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持對(duì)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的必要支持力度。

??一方面，積極的財(cái)政政策要提質(zhì)增效、更可持續(xù)，保持適度支出強(qiáng)度，預(yù)計(jì)明年的財(cái)政赤字率或?qū)⒂兴芈?。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，核心目標(biāo)在于保持貨幣供應(yīng)量和社會(huì)融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，處理好恢復(fù)經(jīng)濟(jì)和防范風(fēng)險(xiǎn)關(guān)系。我們認(rèn)為貨幣政策將逐漸回歸中性，保持市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，但堅(jiān)決不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激，極力避免以宏觀杠桿率進(jìn)一步高企為代價(jià)換取不合理的經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)。

??另一方面，宏觀政策逐步回歸正?；?，但政策操作上要更加精準(zhǔn)有效，不急轉(zhuǎn)彎，把握好政策時(shí)度效。聯(lián)系到當(dāng)今世界正面臨百年未有之大變局，疊加海外疫情形勢(shì)依舊嚴(yán)峻，中國(guó)經(jīng)濟(jì)較難獨(dú)善其身，中長(zhǎng)期依舊面臨一定的下行壓力。我們認(rèn)為決策層將繼續(xù)堅(jiān)持底線思維，進(jìn)一步弱化經(jīng)濟(jì)增速目標(biāo)，而要穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤，集中精力抓好“六穩(wěn)”、“六?！惫ぷ?，尤其要守住“六保”底線。

??02

??弱化投資屬性強(qiáng)化居住功能，因城施策落實(shí)“三穩(wěn)”熱點(diǎn)城市加碼壓力城市紓困

??房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)：住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。一方面，弱化住房的投資屬性，金融去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)也要去金融化。不可否認(rèn)的是，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將轉(zhuǎn)向穩(wěn)杠桿乃至去杠桿，有序引導(dǎo)企業(yè)負(fù)債率、居民杠桿率逐步回歸到“安全線”以內(nèi)，堅(jiān)守不發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的底線。

??另一方面，強(qiáng)化住房的居住功能，支持居民自住以及改善性購(gòu)房需求，更好地實(shí)現(xiàn)全體居民住有所居、安居樂(lè)業(yè)的目標(biāo)。房地產(chǎn)政策層面要“穩(wěn)”字當(dāng)頭，繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”的政策主基調(diào)，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

??具體而言，熱點(diǎn)城市繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，“四限”調(diào)控難言實(shí)質(zhì)性松綁，并將貫穿更長(zhǎng)的時(shí)間周期?，F(xiàn)階段房?jī)r(jià)仍是不能碰的紅線，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱的征兆，短期內(nèi)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，調(diào)控政策大棒必將尾隨而至。

??壓力二、三線城市有望從保市場(chǎng)主體出發(fā)為市場(chǎng)減壓、企業(yè)紓困。土地供應(yīng)要有供有限，并適度調(diào)降土地出讓價(jià)格，尤其要增加平價(jià)地以及低價(jià)地供應(yīng)，給予開(kāi)發(fā)企業(yè)一定的讓利空間。支持剛需購(gòu)房，弱三、四線城市或?qū)⒃谛枨髮用嬗枰源碳?，?gòu)房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免皆是可以操作的選項(xiàng)，其對(duì)市場(chǎng)拉動(dòng)力也將更為直接有效。

??03

??租賃市場(chǎng)監(jiān)管制度化常態(tài)化，涉及租售同權(quán)、增加租賃用地供應(yīng)、穩(wěn)租金等

??中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)住房租賃市場(chǎng)著墨頗多，既要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，又要規(guī)范市場(chǎng)化租賃住房發(fā)展，更好地解決好大城市住房突出問(wèn)題。

??其一，以大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)為抓手，解決好大城市住房突出問(wèn)題，加強(qiáng)保障性租賃住房建設(shè)力度，市場(chǎng)化租賃住房更要規(guī)范化發(fā)展。進(jìn)一步明確“租售同權(quán)”，逐步使租購(gòu)住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，其中優(yōu)質(zhì)教育資源同權(quán)化，既是下一階段改革的難點(diǎn)，也是關(guān)系到改革成敗與否的關(guān)鍵點(diǎn)。

??其二，可以期許的是，土地制度市場(chǎng)化改革將提質(zhì)增效，加速推進(jìn)新增建設(shè)用地指標(biāo)和補(bǔ)充耕地指標(biāo)的跨省調(diào)劑，那些土地資源緊俏的核心一、二線城市，可以獲得更多建設(shè)用地指標(biāo)。另外，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計(jì)劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，既要用活增量土地資源，更要挖潛存量土地資源，緩解大中城市長(zhǎng)期供地壓力。

??其三，要降低租賃住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，整頓租賃市場(chǎng)秩序，規(guī)范市場(chǎng)行為，對(duì)租金水平進(jìn)行合理調(diào)控。長(zhǎng)期來(lái)看，租賃市場(chǎng)監(jiān)管要制度化、常態(tài)化，資金監(jiān)管仍是重點(diǎn)領(lǐng)域，既要加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用情況的監(jiān)管，又要出手重拳嚴(yán)控“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”、“租金貸”等市場(chǎng)亂象。