[中房研協(xié)]“三道紅線”后，涉房信貸的“兩道紅線”又來了（2021年第1期）

??“三道紅線”后，涉房信貸的“兩道紅線”又來了

??【熱點(diǎn)聚焦】

??2020年12月31日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，自2021年1月1日起執(zhí)行。根據(jù)通知：

??1. 銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)（不含境外分行）房地產(chǎn)貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)貸款占比）和個(gè)人住房貸款余額占該機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款余額的比例（以下簡(jiǎn)稱個(gè)人住房貸款占比）應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)確定的房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，開發(fā)性銀行和政策性銀行參照?qǐng)?zhí)行。

??2. 人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理（具體分檔及相應(yīng)管理要求見附件），并綜合考慮銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的規(guī)模發(fā)展、房地產(chǎn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)等因素，適時(shí)調(diào)整適用機(jī)構(gòu)覆蓋范圍、分檔設(shè)置、管理要求和相關(guān)指標(biāo)的統(tǒng)計(jì)口徑。

??3. 人民銀行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)會(huì)同所在地銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)，可在充分論證的前提下，結(jié)合所在地經(jīng)濟(jì)金融發(fā)展水平、轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的具體情況和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，以本通知第三檔、第四檔、第五檔房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基準(zhǔn)，在增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的范圍內(nèi)，合理確定轄區(qū)內(nèi)適用于相應(yīng)檔次的地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)將對(duì)人民銀行副省級(jí)城市中心支行以上分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)確定轄區(qū)內(nèi)地方法人銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求的行為進(jìn)行監(jiān)督管理。

??4. 2020年12月末，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求，超出2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起2年；超出2個(gè)百分點(diǎn)及以上的，業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期為自本通知實(shí)施之日起4年。房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比的業(yè)務(wù)調(diào)整過渡期分別設(shè)置。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??“三道紅線”“房地產(chǎn)貸款集中度管理”是建立健全房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要探索

??建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度是繼“三道紅線”之后，中央強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管、防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的又一重大舉措?！叭兰t線”核心在于將房企幾項(xiàng)重要財(cái)務(wù)指標(biāo)同融資規(guī)模直接掛鉤，也就是說，盡管標(biāo)準(zhǔn)較高，但只要滿足要求，房企仍可以獲得一定的融資規(guī)模增長(zhǎng)空間。而此次出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度則主要是針對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，通過對(duì)房地產(chǎn)貸款占比和個(gè)人住房貸款占比設(shè)置上限，控制銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款總體規(guī)模。

??客觀來說，受房地產(chǎn)貸款需求旺盛、房地產(chǎn)業(yè)投資穩(wěn)定性和收益率較高等因素影響，房地產(chǎn)業(yè)仍然是當(dāng)前銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)投資的重要選擇，優(yōu)質(zhì)房企的信貸需求更是各類銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)爭(zhēng)搶的業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的出臺(tái)，將促使銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資金投向趨于理性，避免房地產(chǎn)貸款過度集中，避免信貸資金過度流入房地產(chǎn)領(lǐng)域，防范潛在系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

??“三道紅線”與房地產(chǎn)貸款集中度管理制度，既規(guī)范了資金使用方，也規(guī)范了資金供應(yīng)方，雙向管控，將房地產(chǎn)金融監(jiān)管工作進(jìn)一步具體細(xì)化，是建立健全房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制的重要探索，有利于房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期平穩(wěn)健康發(fā)展。

??差別化調(diào)控，確保各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)平穩(wěn)有序

??新政一方面根據(jù)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型，分檔對(duì)房地產(chǎn)貸款集中度進(jìn)行管理，另一方面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)貸款占比、個(gè)人住房貸款占比超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)設(shè)置一定的業(yè)務(wù)過渡期，體現(xiàn)了以“穩(wěn)”為主、差別化的調(diào)控思路。

??具體來看，第一，根據(jù)房地產(chǎn)貸款集中度管理要求，以工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行等銀行為代表的大型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%，以招商銀行、浦發(fā)銀行、光大銀行等銀行為代表的中型銀行，房地產(chǎn)貸款占比上限為27.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為20%，以城市商業(yè)銀行、民營(yíng)銀行等為代表的小型銀行和非縣域農(nóng)合機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)貸款占比上限為22.5%，個(gè)人住房貸款占比上限為17.5%。將資產(chǎn)規(guī)模及機(jī)構(gòu)類型與房地產(chǎn)貸款集中度掛鉤，有助于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)更好地控制房地產(chǎn)貸款規(guī)模、防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。第二，第三檔、第四檔、第五檔銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)以房地產(chǎn)貸款集中度管理要求為基礎(chǔ)，保有增減2.5個(gè)百分點(diǎn)的浮動(dòng)空間，而第一、二檔沒有相關(guān)規(guī)定。小型銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以依據(jù)自身情況，在浮動(dòng)空間內(nèi)制定合適的信貸政策，靈活性相對(duì)較高。

??此外，值得關(guān)注的是，在中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于房地產(chǎn)貸款集中度管理制度答記者問中，明確住房租賃有關(guān)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款占比計(jì)算，體現(xiàn)了中央支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展、加快建立租購并舉住房制度的政策導(dǎo)向。

??房地產(chǎn)貸款集中度制度短期內(nèi)對(duì)銀行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)影響有限

??于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)而言，雖然根據(jù)中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)調(diào)研，當(dāng)前大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求，但仍有部分超出管理要求，超出管理要求的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)將面臨調(diào)整。長(zhǎng)期來看，在房地產(chǎn)貸款規(guī)模受限的情況下，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)投資重點(diǎn)將進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)企業(yè)傾斜。但考慮到2-4年的調(diào)整過渡期，短期內(nèi)，新政對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展房地產(chǎn)貸款可能存在一定的負(fù)面影響，但影響有限。

??于房地產(chǎn)行業(yè)而言，根據(jù)中信建設(shè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，調(diào)改按測(cè)算約7000-8000億，而且是在2-4年內(nèi)完成，時(shí)間相對(duì)寬裕?？偟陌唇屹J款約33萬億，調(diào)整比例僅2%左右。而且新政并非對(duì)房企融資端的全面收緊，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度要求不一，且大部分銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)符合管理要求。集中度比例上限，并不意味著鎖死了房地產(chǎn)貸款及個(gè)人住房貸款的規(guī)模上限，隨著我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)及金融市場(chǎng)的發(fā)展，房地產(chǎn)信貸規(guī)模也會(huì)按比例增長(zhǎng)，也就是說房地產(chǎn)貸款規(guī)模增長(zhǎng)仍存空間。中短期內(nèi)，房地產(chǎn)行業(yè)也將進(jìn)入平穩(wěn)緩釋的發(fā)展階段，新政對(duì)應(yīng)的信貸增長(zhǎng)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也是互為影響，互為因果的關(guān)系，總體不會(huì)出現(xiàn)劇烈的市場(chǎng)波動(dòng)。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）