[易居研究院]政策快評(píng)：上海發(fā)文加強(qiáng)個(gè)人住房貸款管理

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??政策要點(diǎn)

??1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》。

??2021年2月1日

??研究院快評(píng)

??此次政策響應(yīng)了1月21日上海房地產(chǎn)調(diào)控政策思路，從8個(gè)方面對(duì)個(gè)人房貸進(jìn)行了管控。除了堅(jiān)持房住不炒、落實(shí)房貸集中度政策、嚴(yán)管首付資金等內(nèi)容外，有三個(gè)內(nèi)容是過(guò)去銀行監(jiān)管系統(tǒng)提及較少的，也體現(xiàn)了此類領(lǐng)域政策調(diào)整的導(dǎo)向。

??1、嚴(yán)管貸款發(fā)放管理

??此次政策明確，嚴(yán)格個(gè)人住房貸款發(fā)放管理。切實(shí)執(zhí)行《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)〔2007〕359號(hào)）的相關(guān)要求，重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。利用貸款購(gòu)買的商業(yè)用房應(yīng)為已竣工驗(yàn)收的房屋。

??此次政策體現(xiàn)了后續(xù)貸款的重要傾向，即后續(xù)房貸將重點(diǎn)支持一類購(gòu)房需求，其需要滿足戶型為中小戶型、建筑結(jié)構(gòu)為封頂?shù)臈l件。這條規(guī)定，也和貸款集中度政策有關(guān)。某種程度上給很多商業(yè)銀行一個(gè)啟發(fā)，即后續(xù)房貸投向需要有重點(diǎn)，需要對(duì)此類重點(diǎn)支持的領(lǐng)域加大發(fā)放，而其他領(lǐng)域的投向則會(huì)有所管控。后續(xù)相關(guān)房企也需要不斷研究產(chǎn)品開(kāi)發(fā)模式，真正和此類信貸投放重點(diǎn)進(jìn)行結(jié)合。

??2、切實(shí)加強(qiáng)信貸資金用途管理

??此次政策明確，高度重視信貸資金用途管控，強(qiáng)化用途警示。禁止發(fā)放無(wú)用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營(yíng)性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。防范借款人或受托支付對(duì)象通過(guò)非常規(guī)大額取現(xiàn)、中間人過(guò)渡資金等各類方式規(guī)避用途管理。完善信貸資金用途監(jiān)測(cè)與攔截機(jī)制，擴(kuò)大模型監(jiān)測(cè)范圍，提升監(jiān)測(cè)效果。對(duì)確認(rèn)用途違規(guī)的行為，應(yīng)及時(shí)采取實(shí)質(zhì)性管控措施。

??此次政策對(duì)于資金進(jìn)出進(jìn)行了管控。從資金進(jìn)入的角度看，各類消費(fèi)貸和經(jīng)營(yíng)性貸款等的流入會(huì)面臨管控。同時(shí)，對(duì)于各類貸款資金的流出或使用，明確對(duì)“無(wú)用途、虛假用途、用途存疑”的貸款進(jìn)行管控，防范此類用途不清晰的貸款流動(dòng)。此次政策提出了一個(gè)概念，即“信貸資金用途監(jiān)測(cè)與攔截機(jī)制”，這體現(xiàn)了對(duì)信貸資金流向密切監(jiān)管的導(dǎo)向，有助于審查資金用途，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

??3、嚴(yán)格房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理

??此次政策明確，嚴(yán)格房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理嚴(yán)格開(kāi)展房產(chǎn)中介合作資質(zhì)審核，實(shí)施業(yè)務(wù)合作準(zhǔn)入和名單制管理，建立貸后質(zhì)量監(jiān)測(cè)及中介退出機(jī)制。對(duì)發(fā)現(xiàn)存在為購(gòu)房者提供首付款支持、聯(lián)合“包裝公司”協(xié)助偽造貸款資質(zhì)證明和收入證明等違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介，應(yīng)立即終止合作，并將其列入黑名單，報(bào)送上海市銀行同業(yè)公會(huì)。

??從這次政策來(lái)看，中介機(jī)構(gòu)參與各類貸款的包裝，成為政策監(jiān)管的重點(diǎn)內(nèi)容。過(guò)去幾年，中介機(jī)構(gòu)參與此類造假等行為，確實(shí)造成了樓市的泡沫現(xiàn)象。所以積極管控中介機(jī)構(gòu)也成為關(guān)鍵。后續(xù)對(duì)于此類提供首付貸支持、通過(guò)包裝來(lái)規(guī)避限購(gòu)等行為將面臨各類懲罰的內(nèi)容。后續(xù)中介機(jī)構(gòu)需要積極規(guī)范作業(yè)，而購(gòu)房者也需要對(duì)此類違規(guī)業(yè)務(wù)進(jìn)行拒絕，進(jìn)而真正促進(jìn)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。