[中房研協(xié)]上海嚴(yán)控住房信貸是對(duì)炒房行為的“釜底抽薪”式調(diào)控

??【熱點(diǎn)聚焦】

??1月29日，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《上海銀保監(jiān)局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》，《通知》對(duì)上海轄內(nèi)商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求，主要內(nèi)容包括房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來(lái)源和償債能力審核、借款人資格審查和信用管理、個(gè)人住房貸款發(fā)放管理、信貸資金用途管理、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理、風(fēng)險(xiǎn)排查等方面。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】

??樓市躁動(dòng)促使房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)加碼，“房住不炒”定位不可動(dòng)搖

??近兩個(gè)月上海樓市表現(xiàn)火爆。據(jù)媒體數(shù)據(jù)，新房市場(chǎng)，出現(xiàn)了31個(gè)盤售罄、認(rèn)籌率超500%的現(xiàn)象，其中包括13個(gè)“千人搖”樓盤；二手房市場(chǎng)，出現(xiàn)“一日一價(jià)”，部分學(xué)區(qū)房一個(gè)月內(nèi)甚至上漲了200萬(wàn)等現(xiàn)象。認(rèn)籌搖號(hào)過(guò)熱、房?jī)r(jià)猛漲，除與上海市樓市行情表現(xiàn)較好、年終市場(chǎng)需求增加有關(guān)外，同通過(guò)“假離婚購(gòu)房”“中介房東聯(lián)手作價(jià)”等市場(chǎng)炒作行為也密不可分。對(duì)此，1月21日，上海緊急發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見(jiàn)》，堵住了“假離婚，真買房”的漏洞，1月25日，上海市房管局表示將法拍房納入限購(gòu)范疇。此次上海市銀保監(jiān)局發(fā)布通知進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人信貸管理，從個(gè)人貸款資格審查、銀行信貸資金投放、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)合作管理等多方面進(jìn)行綜合整治，是上海為堅(jiān)持“房住不炒”定位，進(jìn)一步抑制投資投機(jī)炒房，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策延續(xù)。

??多管齊下，全面強(qiáng)化個(gè)人住房信貸管理

??從內(nèi)容看，新政主要從三個(gè)方面進(jìn)一步強(qiáng)化了個(gè)人住房信貸管理：

??第一，強(qiáng)化了對(duì)個(gè)人貸款審查管理。明確提出個(gè)人資格審查、首付款資金來(lái)源和償債收入比等多項(xiàng)考核指標(biāo)；

??第二，強(qiáng)化了銀行貸款投放管理。要求嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理，高度重視信貸資金用途管控等，并提出重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)膫€(gè)人發(fā)放住房貸款；

??第三，強(qiáng)化房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理。明確提出嚴(yán)禁房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者提供首付款支持、協(xié)助偽造貸款資質(zhì)證明和收入證明等違規(guī)行為。

??總體來(lái)說(shuō)，新政從資金需求方、資金供應(yīng)方和第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)多管齊下，不僅有力度，而且有廣度，是對(duì)個(gè)人住房信貸管理的一次全方位升級(jí)。

??新政將有力推動(dòng)樓市降溫，利好有效剛需

??于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，信貸政策的影響往往是直接而有效的。上海市個(gè)人信貸管理新政一旦落實(shí)執(zhí)行，對(duì)抑制近期上海市樓市過(guò)熱、促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)發(fā)展料作用明顯。除上海外，近期包括深圳、廣州、蘇州等熱點(diǎn)城市也都有收緊房貸等消息傳出，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策導(dǎo)向明確，不排除其他熱點(diǎn)城市跟進(jìn)。

??于房企而言，在業(yè)務(wù)線上，新政提出重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套中小戶型自住住房，且只對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)膫€(gè)人發(fā)放住房貸款。這或?qū)⒋偈狗科笤诩涌鞓潜P推售節(jié)奏的同時(shí)，重點(diǎn)轉(zhuǎn)向中小戶型產(chǎn)品研發(fā)。在資金鏈上，不管是個(gè)人貸款審查更加嚴(yán)格，還是銀行貸款投放設(shè)限，無(wú)疑都將使企業(yè)銷售受阻、回款更加困難，資金壓力進(jìn)一步加劇，對(duì)企業(yè)償債、拿地都將造成影響。除通過(guò)降價(jià)促銷等營(yíng)銷手段搶占市場(chǎng)外，房企仍需探索更多渠道獲取資金支持。

??于購(gòu)房者而言，上海市此次升級(jí)個(gè)人住房信貸管理，重點(diǎn)強(qiáng)化了對(duì)個(gè)人貸款資格審查、首付款資金來(lái)源、償債能力等多方面考察，有效防范了通過(guò)高杠桿購(gòu)房炒房或類似深圳“代持打新”等市場(chǎng)炒作行為，對(duì)保障有效剛需利好。但新政明確只對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)膫€(gè)人發(fā)放住房貸款，即意味著短期內(nèi)市場(chǎng)有效供應(yīng)將大幅減少，是否會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)供需矛盾進(jìn)一步激化或?qū)е聞傂栀?gòu)房門檻進(jìn)一步提升、購(gòu)房壓力加大等仍需后續(xù)觀察。