[易居研究院]政策快評(píng)：上海發(fā)文加快推進(jìn)舊住房更新改造工作

政策原文：上海市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快推進(jìn)本市舊住房更新改造工作的若干意見(jiàn)》的通知

??政策要點(diǎn)

??2月3日，上海市發(fā)布《關(guān)于加快推進(jìn)本市舊住房更新改造工作的若干意見(jiàn)》。

??2021年2月4日

??研究院快評(píng)

??此次政策對(duì)于舊住房更新改造給予了各類支持，同時(shí)也提出了很多創(chuàng)新性的操作模式。相關(guān)工作條款非常務(wù)實(shí)，值得十四五期間相關(guān)城市的借鑒。

??1、落實(shí)抽戶改造

??此次政策明確，鼓勵(lì)結(jié)合抽戶實(shí)施舊住房成套改造。針對(duì)改造后使用面積達(dá)不到最低使用面積要求、房屋所在的具體部位妨礙增設(shè)廚衛(wèi)空間排布、無(wú)法實(shí)現(xiàn)在改造范圍內(nèi)原地安置等情況，根據(jù)改造方案確定抽戶對(duì)象，通過(guò)實(shí)物或貨幣化安置方法，將改造范圍內(nèi)部分房屋置換，減輕房屋使用強(qiáng)度，完善廚衛(wèi)等房屋基本使用功能，實(shí)現(xiàn)建筑優(yōu)化利用。從這一點(diǎn)規(guī)定可以看出，此類改造不完全是建筑層面的改造，而采取了抽戶等方式，真正讓改造后的居住品質(zhì)得到提高。通過(guò)此類抽戶的方式，能夠真正減少舊住房改造的阻力，化解了相關(guān)的問(wèn)題，真正促進(jìn)相關(guān)住戶改善居住空間。此類政策也使得貨幣化安置工作、老舊小區(qū)工作等進(jìn)行結(jié)合，有創(chuàng)新且有很好的效應(yīng)。

??2、優(yōu)化用地政策

??此次政策明確，支持按照規(guī)劃，進(jìn)一步提高土地利用效率，在居民同意開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)機(jī)制、土地使用權(quán)屬、利益分配方案的前提下，允許將建筑增量用于保障性住房、租賃住房和經(jīng)營(yíng)性配套設(shè)施的收益用以平衡改造成本，根據(jù)用途辦理相應(yīng)用地手續(xù)。這一點(diǎn)非常具有務(wù)實(shí)性。很多舊小區(qū)改造其實(shí)壓力比較大，因?yàn)槌杀镜缺容^高。而通過(guò)建筑增量商業(yè)化運(yùn)作的思路，能夠使得很多新增加的房源用于商業(yè)用途，自然增加了老舊小區(qū)改造的收入，也能夠吸引各類投資者或社會(huì)資本介入，這就具有非常好的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。

??3、優(yōu)化稅費(fèi)政策

??此次政策明確，在舊住房更新改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機(jī)構(gòu)，提供養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)取得的收入免征增值稅，并減按90%計(jì)入所得稅應(yīng)納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可按照現(xiàn)行規(guī)定，免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)等。這一點(diǎn)規(guī)定，能夠使得各類社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)積極進(jìn)入。老舊小區(qū)改造不僅僅是一個(gè)建筑層面的改造，也需要積極導(dǎo)入各類物業(yè)服務(wù)等內(nèi)容。而通過(guò)此類稅費(fèi)減免，能夠真正讓各類社會(huì)服務(wù)導(dǎo)入，真正優(yōu)化舊住宅的日常運(yùn)營(yíng)功能，這也是當(dāng)前上海提高居住品質(zhì)政策的重要體現(xiàn)。