[克而瑞]京滬深規(guī)范交易新政僅是“冷盤”，年度“大菜”還看信貸

??導(dǎo) 讀 

??穩(wěn)定京滬深市場(chǎng)具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)意義，市場(chǎng)屢創(chuàng)新高之關(guān)鍵仍在資產(chǎn)荒下資金推動(dòng)。

??◎  作者 /楊科偉、柏品慧

??春節(jié)假期期間，上海、深圳和北京相繼規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，上海新開(kāi)盤項(xiàng)目實(shí)行積分制排序搖號(hào)，深圳建立二手住房交易價(jià)格參考機(jī)制，北京則嚴(yán)令各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得制造購(gòu)房恐慌情緒。熱點(diǎn)城市加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管的用意何在？未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)又將如何演變？

??01

??京滬深多舉措規(guī)范房地產(chǎn)交易

??落實(shí)“房住不炒”穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房?jī)r(jià)穩(wěn)預(yù)期

??上海、深圳和北京紛紛加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，全面落實(shí)“房住不炒”的基本定位，更好地落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

??具體而言，上海新開(kāi)盤項(xiàng)目實(shí)行積分搖號(hào)制度，當(dāng)認(rèn)籌組數(shù)與推售套數(shù)的比例超過(guò)1.3：1時(shí)，將依據(jù)基礎(chǔ)分和動(dòng)態(tài)分加總積分排序，劃定入圍分?jǐn)?shù)線及搖號(hào)入圍名單，最大程度保障無(wú)房家庭購(gòu)房權(quán)益，打壓市場(chǎng)投資炒作氛圍。而從實(shí)際開(kāi)盤情況來(lái)看，市場(chǎng)整體反響平淡，春節(jié)假期部分新開(kāi)盤項(xiàng)目認(rèn)籌比并未達(dá)到1.3：1的積分制排序搖號(hào)門檻。典型如寶山區(qū)的經(jīng)緯學(xué)府陽(yáng)光，由于沒(méi)有超過(guò)三成的足額認(rèn)籌組數(shù)，成為首個(gè)不采取積分制排序搖號(hào)的樓盤。

??深圳市住建局建立二手住房交易價(jià)格參考機(jī)制，并發(fā)布了全市3595個(gè)住宅小區(qū)二手房指導(dǎo)價(jià)，意在以二手住房交易信息公開(kāi)透明為主要抓手，引導(dǎo)市場(chǎng)理性交易，維穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期。

??北京多部委聯(lián)合召開(kāi)約談會(huì)，嚴(yán)令各經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得制造購(gòu)房恐慌情緒，不得渲染、炒作房屋交易信息，并開(kāi)展一系列的專項(xiàng)檢查，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、首付貸等資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??02

??穩(wěn)定京滬深市場(chǎng)具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)意義

??市場(chǎng)屢創(chuàng)新高之關(guān)鍵仍在資產(chǎn)荒下資金推動(dòng)

??2020年二季度以來(lái)，北京、上海和深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)回升至高位，全年商品住宅成交面積齊創(chuàng)近年來(lái)新高。典型如上海，2020年商品住宅成交917萬(wàn)平方米，創(chuàng)2017年以來(lái)新高，同比增長(zhǎng)23%。

??2020年末，北京、上海新房成交出現(xiàn)翹尾行情，12月商品住宅成交面積都在120萬(wàn)平方米左右，創(chuàng)近年來(lái)新高。2021年初，市場(chǎng)熱度不減，成交持續(xù)高位運(yùn)行，上海和深圳更是出現(xiàn)過(guò)熱征兆。典型如深圳，前期火爆打新的“網(wǎng)紅盤”集中網(wǎng)簽備案，成交一舉刷新近年來(lái)單月新高，環(huán)比增長(zhǎng)49%。

??2020年二季度以來(lái)，北京、上海和深圳二手房市場(chǎng)同步轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)高位運(yùn)行，全年二手房成交面積皆創(chuàng)近年來(lái)新高。譬如，2020年上海二手房市場(chǎng)迎來(lái)了又一個(gè)成交大年，全年成交面積2486萬(wàn)平方米，創(chuàng)2017年以來(lái)新高，成交金額10091億元，更是創(chuàng)歷史新高。

??2020年末，北京、上海二手房成交同樣出現(xiàn)翹尾行情，12月二手房成交顯著放量，并創(chuàng)近年來(lái)單月新高。2021年初，上海二手房市場(chǎng)出現(xiàn)政策“末班車”行情，1月二手房成交面積高達(dá)371萬(wàn)平方米，續(xù)創(chuàng)近年來(lái)新高。

??2020年，京滬深豪宅市場(chǎng)異常火熱，譬如上?？們r(jià)1000萬(wàn)元以上豪宅共計(jì)成交10872套，僅次于2016年歷史峰值的10974套，同比增長(zhǎng)33%。其中，核心區(qū)域限價(jià)盤打新市場(chǎng)持續(xù)火爆，浦東區(qū)的尚峰名邸中簽率低至7.9%。主要原因在于資產(chǎn)荒下的資金所推動(dòng)，寬松貨幣環(huán)境強(qiáng)化民眾樸素的保值增值預(yù)期，市場(chǎng)預(yù)期資產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升，可能“貶值”的貨幣流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??鑒于京滬深乃是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)向標(biāo)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)顯著轉(zhuǎn)暖，甚至出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱的征兆，成交持續(xù)高位保持并創(chuàng)新高，短期內(nèi)房?jī)r(jià)或?qū)⒚媾R一定的上漲壓力。此階段加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序，實(shí)屬市場(chǎng)意料之中。 

??03

??住戶中長(zhǎng)期貸款占比由61%降至26%

??今年行業(yè)冷暖將與信貸管控強(qiáng)度正相關(guān)

??2021年1月底，上海、廣州和深圳等熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)信貸資金監(jiān)管趨緊，多數(shù)銀行房貸額度緊張，放貸速度放緩，部分國(guó)有大行甚至階段性停貸。譬如，上海銀保監(jiān)局進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理，重點(diǎn)涉及房地產(chǎn)貸款集中度管理、首付款資金來(lái)源和償債能力審核、信貸資金用途管理等方面內(nèi)容。又如北京銀保監(jiān)局開(kāi)展專項(xiàng)檢查，嚴(yán)防消費(fèi)貸、經(jīng)營(yíng)貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

??房地產(chǎn)信貸資金監(jiān)管漸顯成效。央行金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2021年1月人民幣貸款增加3.58萬(wàn)億元，同比多增2252億元。其中，住戶短期貸款增加3278億元，占比跌至9.2%，住戶中長(zhǎng)期貸款（房貸是最為重要的組成部分）增加9448億元，占比跌至26.4%，環(huán)比減少8.5個(gè)百分點(diǎn)，相較于2020年所達(dá)到的61.1%高點(diǎn)更是相差甚遠(yuǎn)。

??我們認(rèn)為2021年央行貨幣政策或?qū)⑺删o適度，保持市場(chǎng)流動(dòng)性合理充裕，但堅(jiān)決不搞“大水漫灌”式強(qiáng)刺激，極力避免以宏觀杠桿率進(jìn)一步高企為代價(jià)換取不合理的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。并持續(xù)深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，積極引導(dǎo)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)把經(jīng)營(yíng)重心和信貸資源從偏好房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)，轉(zhuǎn)移到中小微、高科創(chuàng)企業(yè)等實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)信貸資源增量?jī)?yōu)化、存量重組。

??現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)仍是去杠桿的重要領(lǐng)域，金融要去房地產(chǎn)化，房地產(chǎn)也要去金融化。熱點(diǎn)城市更將狠抓落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理的“兩道紅線”，嚴(yán)格控制個(gè)人住房貸款投放節(jié)奏，房貸利率或?qū)⑦m度上調(diào)。倘若房貸額度管控過(guò)嚴(yán)，或停貸時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，勢(shì)必將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成實(shí)質(zhì)性沖擊，未來(lái)樓市冷暖變化將與信貸資金管控強(qiáng)度緊密正相關(guān)。

??可以期許的是，隨著央行貨幣政策逐漸回歸中性，房地產(chǎn)行業(yè)全面轉(zhuǎn)向去杠桿，并上升為長(zhǎng)效機(jī)制，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐漸回歸理性，屆時(shí)諸如加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序等管控措施或?qū)](méi)有跟進(jìn)落地執(zhí)行的必要性。