[克而瑞]集中供地新政快評③|對22城市場供求預期有哪些影響？

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??[克而瑞]集中供地新政快評②|對土地市場有哪些影響？

??導 讀 

??從城市角度來看，供地新規(guī)對市場有哪些影響？

??◎  作者 / 楊科偉、李詩昀

??昨日，消息稱22個重點城市將推行土地集中出讓制度，通俗說“由零售改批發(fā)”，一年內(nèi)集中供地不超過3次。從城市角度來看，供地新規(guī)對市場有哪些影響？不同類型城市所受影響又是否存在顯著差異？

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??城市分化加?。簬齑婢o缺城市土拍愈加激烈

??過剩型城市流拍率或升高

??2020年，城市間市場分化不斷加劇。熱點城市如深圳、寧波、上海，市場持續(xù)供不應求，庫存消化周期縮短至6個月以下，而壓力城市如沈陽、長春等，去化持續(xù)承壓，庫存消化周期持續(xù)攀升至20個月以上。另一方面，由于供地顯著過量，福州、鄭州等土地消化周期攀升至兩年以上，中長期去化堪憂。

??土地集中供應制度或?qū)⑦M一步強化城市間、區(qū)域間分化格局?？偟膩碚f，供地緊缺型城市土地競拍或?qū)⒏蛹ち遥鴮﹂L期供地過剩型城市而言，密集供地反而可能導致土地流拍率升高。

??上海、深圳等供地緊缺型城市土拍競爭或更加激烈。典型如深圳，由于長期土地資源緊缺，即便2020年已經(jīng)超額完成供地計劃，也難以真正彌合供應缺口，土地去化周期縮短至0.6年，商品住宅去化周期也已低至6個月。集中供地一方面無益于緩解供地緊張局勢，另一方面，由于競拍機會的減少，客觀上反而放大了土地的稀缺屬性，從而誘發(fā)哄搶效應。

??而對于沈陽、長春等長期供地過剩型城市而言，集中供地或?qū)⒓觿⊥恋亓髋?。典型如長春，商品住宅去化周期已明顯超過18個月的警戒線，土地消化周期也逼近2年，庫存壓力顯而易見。對于這類城市，房企拿地趨于謹慎，密集供地反而可能導致整體流拍率升高。

??當然，更多城市供地和庫存情況并不似深圳、長春一樣極端，但結(jié)構(gòu)性供地過剩依然存在，典型如鄭州，中心區(qū)域供地總體有序、庫存壓力可控，而遠郊區(qū)域供地明顯過量，庫存高企，集中供地或許將加劇區(qū)域間的市場分化。

??02

??供應潮、空窗期交替：熱點城市周期波動加劇

??壓力城市去化難上加難

??從城市周期看，土地集中供應，或?qū)е滦路考泄焙涂沾捌诘慕惶娉霈F(xiàn)，擾動住宅市場供求關(guān)系，加劇市場季節(jié)性波動。以天津市公布的“兩集中”新規(guī)為例，2021年3、6、9月集中供應土地，意味著在9月到來年3月土地供應完全停滯，如果以6-9個月拿地到首次開盤周期推算，2022年上半年房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)集中供應潮，而下半年則進入供應空窗期。

??供應潮和空窗期輪番出現(xiàn)，對不同類型城市影響可能截然相反。具體來說：

??就上海、深圳等供應稀缺型城市而言，成交規(guī)?；救Q于供應體量，因此，成交的周期性波動會隨著供應集中度增加而加劇，短周期內(nèi)的供求失衡或?qū)㈩l繁出現(xiàn)。另一方面，極端情況下，房地產(chǎn)市場供應主要集中在個別月份，其余時間供應持續(xù)低位運行甚至歸零，購房需求或被迫外溢至二手房市場。

??而對于沈陽、長春等供應過量型城市，短期內(nèi)商品住宅庫存已然高企，集中供應潮的出現(xiàn)更是加劇市場觀望情緒，項目去化壓力進一步加大。新開盤項目去化情況或?qū)⑷Q于企業(yè)讓利優(yōu)惠力度，打折降價、送車位、去精裝等更為常態(tài)化。

??與此同時，為了爭取良好銷售窗口期，實現(xiàn)錯峰供應、避免陷入同質(zhì)化競爭，房企將盡力搶工期抓進度，竭力壓縮拿地到首次開盤周期，并向3個月的極限靠攏，高周轉(zhuǎn)也將成為房企開發(fā)能力的“基本功”。