[易居研究院]政策快評:上海發(fā)布十四五加快推進新城規(guī)劃建設工作實施意見

??政策要點

??3月2日，上海市印發(fā)《關于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設工作的實施意見》的通知。

??2021年3月3日

??研究院快評

??此次通知對于新城規(guī)劃提出了非常詳細的內(nèi)容，且在房地產(chǎn)開發(fā)和購房等領域出現(xiàn)了很多新的動向，值得房企投資端、購房者尤其是人才的關注。

??（1）指導思想更加明確

??此次政策指出，全面落實構建“雙循環(huán)”新發(fā)展格局要求，堅持從社會全面進步和人的全面發(fā)展出發(fā)，以“上海2035總體規(guī)劃”為引領，著眼于謀劃超大城市整體戰(zhàn)略布局和城鄉(xiāng)空間新格局，按照獨立的綜合性節(jié)點城市定位，統(tǒng)籌新城發(fā)展的經(jīng)濟需要、生活需要、生態(tài)需要、安全需要，將新城建設成為引領高品質(zhì)生活的未來之城，全市經(jīng)濟發(fā)展的重要增長極，推進人民城市建設的創(chuàng)新實踐區(qū)、城市數(shù)字化轉型的示范區(qū)和上海服務輻射長三角的戰(zhàn)略支撐點。

??上海十四五規(guī)劃提出“中心輻射、兩翼齊飛、新城發(fā)力、南北轉型”的空間新格局，新城要建設成為獨立性的綜合性節(jié)點城市。而此次政策中對于建設獨立的綜合性節(jié)點城市明確了要求，需要從經(jīng)濟、生活、生態(tài)、安全等方面統(tǒng)籌考慮。新城要實現(xiàn)這個功能定位總體上需要強調(diào)不依附于主城區(qū)發(fā)展、城市功能完善且具備交通交匯的條件。同時，新城要成為獨立的城市，還需要具備一定的規(guī)模，未來不再以疏散中心城區(qū)人口為主，要著重吸引外部人才導入。另外，新城還需要承擔全球城市某些專業(yè)功能，強化優(yōu)勢特色功能。在此次指導思想進一步明確后，新城的建設也將更有方向性，更有利于指導十四五新城建設工作的推進。

??（2）購房政策有望優(yōu)化

??此次政策明確，制定差異化的人口導入和人才引進政策，完善居住證積分和落戶政策，加大新城對緊缺急需人才和優(yōu)秀青年人才的引進力度，拓寬海外人才引進渠道。探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策，研究完善租購并舉、租售新城未來著重吸引外部人才，將以創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新人才、通勤人口為主銜接的人才住房政策。因地制宜制定涉及教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等服務人才的一攬子公共服務配套政策。

??從此次政策內(nèi)容可以看出，人才政策、居住證政策、購房政策等有望進一步改善。這都是當前相關人才最為關注的內(nèi)容。第一、從人才導入的角度看，后續(xù)預計門檻會降低，落戶放松有助于增加人才的導入，其對于上海房地產(chǎn)發(fā)展等將具有非常重要的作用。也是后續(xù)房企測算上海購房需求的非常重要因素。第二、從居住證積分等角度看，未來評分會更加人性化。尤其是在租房等方面，也會給予更多的支持，租房后辦理居住證的難度會明顯降低。第三、從購房政策看，此次政策提出了一句頗受關注的話，即“探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策”。這句話某種程度上意味著后續(xù)此類區(qū)域購房政策有望放松，釋放了非常好的信號。當然近期要防范中介和房企炒作，積極穩(wěn)定市場，真正讓利好政策和人才導入政策進行結合。

??（3）開發(fā)強度強化

??此次政策明確，落實新城核心區(qū)及軌道交通站點600米服務范圍內(nèi)特定開發(fā)強度的政策，支持通過以公共交通為導向的開發(fā)（TOD）模式，高強度綜合開發(fā)站點周邊區(qū)域。對新城其他區(qū)域，可結合開發(fā)重點項目，適當提高開發(fā)強度等級，允許適當放寬住宅地塊特別是租賃住房等地塊的容積率。

??從此次政策內(nèi)容看，其強調(diào)了“開發(fā)強度”改進的相關內(nèi)容。近年來，隨著國土空間規(guī)劃的深化實施、城鎮(zhèn)開發(fā)邊界劃定后實施建設用地總量控制，城鎮(zhèn)越發(fā)強調(diào)集約化發(fā)展。軌道交通作為推動城市快速發(fā)展的重要工具，一方面天然的具有集聚效應；另一方面又長期處于運營虧損狀態(tài)，僅靠日常運營收入難以提供經(jīng)濟效益，政府財政壓力較大。而提高軌交綜合用地開發(fā)強度，提升土地使用效益，對于緩解地鐵公司經(jīng)營壓力和地方政府的財政壓力，都會帶來一定的積極作用。上海此前在2019年7月16日《關于加強容積率管理全面推進土地資源高質(zhì)量利用的實施細則（2020版）》中就要求，軌道交通站點600米范圍內(nèi)適用“特定強度區(qū)”政策。此次政策同樣將這一要求落實于新城區(qū)域，也意在推進土地資源集約節(jié)約利用。另外，開發(fā)商需要積極關注的是，過去上海在此類開發(fā)強度方面略偏保守。而2020年上海房地產(chǎn)市場問題的出現(xiàn)，其實也說明后續(xù)新城項目開發(fā)需要更為務實。所以提高開發(fā)強度的規(guī)定以及容積率的放寬等，會使得此類郊區(qū)新城后續(xù)投資機會大增。尤其是包括青浦、松江等城區(qū)，未來或成為房企拿地和開發(fā)的重要區(qū)域。而此類用地結合軌道交通等因素，預計市場認可程度非常高，對于人口導入等方面會形成更好的效應。