[易居研究院]政策快評(píng)：上海再度收緊樓市調(diào)控，對(duì)優(yōu)先購(gòu)買的新建住房實(shí)施5年內(nèi)限售

??3月3日，上海市住建委等部門發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》。

??2021年3月4日

??研究院快評(píng)

??此次政策出臺(tái)，充分說(shuō)明當(dāng)前調(diào)控從緊從嚴(yán)導(dǎo)向。結(jié)合近期部分大城市政策密集出臺(tái)的事件，可以認(rèn)為，今年全面解決大城市住房問(wèn)題的調(diào)控戰(zhàn)正式打響了。

??1、落實(shí)限售政策

??此次政策明確，實(shí)施住房限售。對(duì)按照優(yōu)先購(gòu)房政策購(gòu)買的新建商品住房，在購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。這一點(diǎn)其實(shí)是配合了此前積分購(gòu)房政策等內(nèi)容的。此前積分購(gòu)房客觀上使得一些購(gòu)房者可以獲得優(yōu)先購(gòu)房權(quán)。同時(shí)，和其他城市做法一樣，對(duì)于一些優(yōu)先認(rèn)購(gòu)的房源，普遍會(huì)設(shè)置限售的條件。所以實(shí)際上此次上海的做法也是充分考慮到此類購(gòu)房的實(shí)際，通過(guò)限售，進(jìn)一步限制此類住房的炒作。這也同時(shí)可以使得相關(guān)樓盤進(jìn)一步降溫。

??2、嚴(yán)管企業(yè)購(gòu)房

??此次政策明確，嚴(yán)格規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房。全面執(zhí)行關(guān)于規(guī)范企業(yè)購(gòu)買商品住房（包括新建商品住房和二手住房）的規(guī)定，嚴(yán)格審核企業(yè)購(gòu)買的商品住房再次上市交易的年限限制。在新建商品住房項(xiàng)目開(kāi)盤銷售時(shí)，居民選房購(gòu)房?jī)?yōu)先于企業(yè)。從此類政策規(guī)定可以看出，對(duì)于企業(yè)的購(gòu)房也進(jìn)行了嚴(yán)管。這主要是兩個(gè)渠道。第一、企業(yè)購(gòu)房后，其持有時(shí)間有約束，這樣可以防范企業(yè)進(jìn)行短線操作。第二、通過(guò)明確居民購(gòu)房?jī)?yōu)先的內(nèi)容，實(shí)際上也減少了企業(yè)搶房的現(xiàn)象。這樣有助于真正保障購(gòu)房居民家庭的購(gòu)房權(quán)益，防范企業(yè)投資房產(chǎn)所帶來(lái)的困擾。

??3、落實(shí)限價(jià)政策

??此次政策明確，在房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上，商品住宅用地出讓實(shí)行限價(jià)競(jìng)價(jià)。競(jìng)買人在參與商品住宅用地競(jìng)拍前，應(yīng)簽署知曉出讓地塊房地聯(lián)動(dòng)房?jī)r(jià)查詢結(jié)果以及理性競(jìng)價(jià)的承諾書(shū)，承諾書(shū)納入土地出讓合同。這一點(diǎn)規(guī)定和此前上海普陀區(qū)部分地塊交易有一定的關(guān)聯(lián)，當(dāng)時(shí)的土地交易也面臨了政府約談。所以從后續(xù)的情況看，在涉及住宅用地方面，房企一定要充分了解此類限價(jià)政策，在拿地方面理性報(bào)價(jià)，否則高價(jià)拿地王后，可能后續(xù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)也會(huì)面臨較大的約束。