[克而瑞]上海新政兩“首次”，大漲行情到頭了嗎？

??3月3日，上海調(diào)控再加碼，房管局發(fā)布一則《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場管理的通知》，包含限售、房地價聯(lián)動、強化宅地供應管理等七項舉措，著力穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期，確保本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。調(diào)控再打“補丁”究竟意欲何為？又將對上海樓市產(chǎn)生怎樣的影響呢？

??01

??首次個人限售和限房價競地價

??開年已五次加碼供需兩端穩(wěn)地價、穩(wěn)預期

??本次《通知》主要涉及七個方面得內(nèi)容，大體可分為供、需兩方面齊加碼：

??供應端，主要涉及強化住宅用地供應管理、深化完善房價地價聯(lián)動機制；需求端，則為嚴格新建商品住房價格備案管理、強化商品住房交易管理、進一步加強房地產(chǎn)中介管理、嚴格規(guī)范企業(yè)購買商品住房等方面。

??本次《通知》是與此前所出政策的進一步補充。2021年初起上海已累計出臺5次樓市調(diào)控政策，此前政策分別從離婚購房、法拍房、提高二手房交易征稅成本、個人購房貸款等方面著手，對近期出現(xiàn)的一些市場亂象進行封堵，并強化了對“無房”剛需家庭自住購房需求的支持。

??整體上本次政策仍是在加強土地市場和商品住房市場管理，符合“把‘穩(wěn)’和‘保’任務要求落實到位，著力保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的主題方針。

??值得關注的是，兩項新政首次提出：（1）深化完善房價地價聯(lián)動機制。在房價地價聯(lián)動的基礎上，商品住宅用地出讓實行限價競價。（2）實施住房限售。對按照優(yōu)先購房政策購買的新建商品住房，在購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。以下我們將對這兩條政策進行一一解析。

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??土地“限價競價”旨在穩(wěn)房價

??房企拿地更需“精打細算”

??本次土地市場方面的管理首次實行了“限價競價”機制，即我們所謂的“限房價競地價”，是對此前房價地價聯(lián)動機制的細化措施。究其原因，主要與上海年初土地市場大熱密切相關。據(jù)CRIC監(jiān)測，2021年前2月上海涉宅用地成交量“井噴”，累計同比大幅增長60%，1月成交建筑面積達382萬平方米，創(chuàng)近4年新高。價格層面，2月末成交樓面價飆升至24053元/平方米，達階段性高點。

??聚焦單個地塊，房企拿地積極性普遍較高，1-2月成交樓面價破3萬元/平方米的宅地有5宗，招商蛇口2月9日競得的2021年2號公告虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊，樓面價高達92648元/平方米。

??土地“限價競價”機制的出臺,核心根本還在于“穩(wěn)地價，穩(wěn)預期”，不過這也意味著房企后期拿地態(tài)度更需謹慎，一方面房價被錨定，房企在成本限制下自將減少對熱點地塊的非理性拼殺；另一方面，結合此前“三條紅線”以及22城集中供地的各類政策，對于房企的現(xiàn)金流也提出了更大的考驗，預期合作拿地也將成為房企規(guī)避風險的重要舉措之一。

??不過值得注意的是，北京、廣州等土地出讓“限房價競地價”機制實行已久，但房企可通過投資公司中轉(zhuǎn)規(guī)避，因此仍有地王頻出現(xiàn)象。因此我們認為，為更好的達到樓地市聯(lián)動穩(wěn)定市場預期，后續(xù)仍需有相應配套政策出臺以輔助“限價競價”機制。

??03

??優(yōu)先購房“紅盤”限售5年

??保障真剛需、擠壓投機需求

??本次商品住房市場管理首次實行了住房限售政策，不過并非是全部新盤限售，而是針對以優(yōu)先購房政策購買的新房。我們認為這一政策是此前出臺的新房搖號積分制度的補全，意在抑制2020年-2021年上海陸續(xù)出臺的人才落戶、新城建設政策所帶來的潛在炒作風險。

??按照現(xiàn)行新房搖號積分政策，受政策利好新落戶人才均可獲得較高積分得以優(yōu)先購房。因此緊跟搖號積分政策后出臺的限售政策防患于未然，對意圖通過新房快速換手炒作獲利的購房行為進行了預防性圍堵，但對出于自住的購房需求幾乎沒有負面影響。

??此外，本次出臺的限售政策時間節(jié)點為“購房合同網(wǎng)簽備案滿5年后”，相比于部分核心城市“交房后若干年”的限售條例而言較為平和。

??綜上，可以看出，本次針對享受優(yōu)先購房政策的購房者的限售政策與此前增加對離婚購房、法拍房等限購是一脈相承的，均是為了彌補監(jiān)管漏洞，防范投機性購房者通過特殊渠道繞過政策限制炒作樓市，穩(wěn)定市場預期。

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??“一緊一松”更為五大新城差異化落戶

??和剛需購房“未雨綢繆”

??與限售5年、“限房價競地價”等收緊政策形成鮮明對比的是，3月2日及3日，上海市分別發(fā)布《關于本市“十四五”加快推進新城規(guī)劃建設工作的實施意見》和《虹橋國際開放樞紐建設總體方案》，明確加快推進嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯等五個新城以及虹橋國際開放樞紐，對區(qū)域內(nèi)人才給予了相應的落戶優(yōu)惠。

??事實上，自2020年中起上海即已陸續(xù)出臺人才落戶新政，降低落戶門檻。上海“十四五”規(guī)劃建議中明確提出要實行更加便利人才引進政策。分別放寬了部分高校應屆畢業(yè)生及海歸留學生落戶政策；臨港、張江特定產(chǎn)業(yè)區(qū)降低了居轉(zhuǎn)戶所需年限。

??聯(lián)系包括“滬七條”在內(nèi)的近期調(diào)控政策加碼，我們認為未來將有以下協(xié)同效應：一方面，加強住宅用地供應力度，基于全市歷史供地計劃及存量住宅用地信息，不排除加大五大新城區(qū)域商品住宅用地的供應力度。結合“限房價競地價”的土地出讓機制，有望確保五大新城區(qū)域未來地市理想競爭，有助于穩(wěn)定地市預期。另一方面，五大新城以及虹橋、張江、臨港等區(qū)域人才落戶政策的放松，也將會使得更多人才集中于該區(qū)域的發(fā)展建設，以此也將帶動本地購房需求的集中放量，加之整體新城房價尚屬上?！巴莸亍?，高低配也將使得政府“控房價”的效果更為明顯。

??總的來說，本次“滬七條”政策在施政方向上與此前調(diào)控政策一脈相承，均以穩(wěn)預期、保剛需為主；與此前人才政策相互協(xié)同，查漏補缺防止未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)不必要炒作風波。其中部分政策均是首次提出，具有“第一次”信號意義，或?qū)⒂绊懚唐谑袌鲎邉荨?/p>

??但據(jù)CRIC不完全統(tǒng)計今年上海將有超過164個項目開盤銷售，供貨量迎來近年高峰。如果貨幣政策沒有實質(zhì)180度大轉(zhuǎn)彎，五個新城差異化落戶和差異化購房政策放松（參考臨港新片區(qū)居轉(zhuǎn)戶5年或3年，限購社保連繳3年以上），外環(huán)外的新盤也會吸納大量剛需，新房銷售規(guī)模也將攀升至近年高位，基于上海相對充裕的內(nèi)生需求，我們認為，2021年依舊是上海的“成交大年”。