[中房研協(xié)]“兩會(huì)”涉房提案引熱議

??2021年全國兩會(huì)正在進(jìn)行中。除政府工作報(bào)告再次明確堅(jiān)持“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的大方向，并提出“解決好大城市住房突出問題”“盡最大能力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”之外，與會(huì)代表關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)提案也引發(fā)市場(chǎng)熱議。其中，典型如：

??1. 全國政協(xié)委員周世虹：建議實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售制度，同時(shí)以套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售商品房

??周世虹認(rèn)為，商品房預(yù)售和以建筑面積計(jì)價(jià)銷售的制度有其歷史背景，但不可否認(rèn)，其總體上違反市場(chǎng)交易規(guī)律，對(duì)購房人顯失公平。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力，金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。商品房預(yù)售制度已弊大于利，改商品房預(yù)售為現(xiàn)售已經(jīng)水到渠成。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】預(yù)售制最早出現(xiàn)于香港，指開發(fā)商將正在建設(shè)、不能交付的商品住宅，提前賣給購房者。預(yù)售制的設(shè)立初衷，是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足的問題，縮短商品房的生產(chǎn)周期，緩解住宅嚴(yán)重短缺，加快城市化進(jìn)程。從二十多年的發(fā)展歷程來看，預(yù)售制在推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用，但開發(fā)商違規(guī)挪用資金、卷款跑路、項(xiàng)目爛尾等情況也時(shí)有發(fā)生。事實(shí)上，建議取消預(yù)售，實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售的呼聲由來已久。深圳、杭州、南京、蘇州等地早前已就實(shí)行現(xiàn)房銷售制度開展試點(diǎn)，海南省更是于2020年3月率先宣布全省推動(dòng)商品房現(xiàn)售制度。但從當(dāng)前實(shí)際來看，全國性推廣現(xiàn)房銷售制度并不適宜。第一，預(yù)售制是為了解決房企資金不足問題。此前中央已發(fā)布房企融資“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理以加強(qiáng)房企金融監(jiān)管，如果再貿(mào)然取消商品房預(yù)售制度，無疑將進(jìn)一步加大房企資金壓力，大部分企業(yè)可能都將面臨難以為繼的風(fēng)險(xiǎn)，從而動(dòng)搖行業(yè)甚至社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體穩(wěn)定。第二，預(yù)售制是房企降低成本的重要手段，一旦改為現(xiàn)房銷售，將使房企資金周轉(zhuǎn)受到更大不利影響，經(jīng)營(yíng)調(diào)整成本增加，從而轉(zhuǎn)嫁至房?jī)r(jià)上漲，加大居民購房壓力。第三，取消預(yù)售即意味著短期內(nèi)商品房市場(chǎng)供應(yīng)將大幅減少，供需結(jié)構(gòu)失衡，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲等?？傊?，當(dāng)前全面推行現(xiàn)房銷售制度的時(shí)機(jī)尚不成熟，仍需要摸索、試點(diǎn)推進(jìn)，循序漸進(jìn)。就房企挪用資金、項(xiàng)目爛尾等可能出現(xiàn)的問題，有關(guān)部門應(yīng)通過加強(qiáng)房企預(yù)售資金監(jiān)管、強(qiáng)化房企主體責(zé)任落實(shí)等手段予以預(yù)防，切實(shí)保障購房者合法權(quán)益。

??2. 全國人大代表、中南集團(tuán)董事局主席陳錦石：建議加大城市群、都市圈和美麗鄉(xiāng)村建設(shè)，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同高質(zhì)量發(fā)展

??陳錦石建議，第一，加強(qiáng)城市群、都市圈頂層總體規(guī)劃，通過強(qiáng)化三規(guī)合一、打通城市群、都市圈內(nèi)的公共基礎(chǔ)建設(shè)，強(qiáng)化大城市對(duì)圈內(nèi)中小城市的輻射。第二，允許大城市與周邊縣市、城鄉(xiāng)建立聯(lián)動(dòng)，加大大城市輻射的周邊中小城市住宅供給，分擔(dān)大城市住房壓力，化解供需矛盾，同時(shí)帶動(dòng)周邊小城市發(fā)展。第三，城市群、都市圈內(nèi)公共設(shè)施配套一體化，享受大城市配套資源政策，如醫(yī)療、教育等；參考澳門的橫琴模式，北京的雄安模式，探索更多此類試點(diǎn)。第四，在土地利用、財(cái)政投入、監(jiān)督考核等方面，因地制宜地制定政策，激發(fā)基層政府、村民和各種社會(huì)資本的積極性。第五，聚焦發(fā)展要素，繼續(xù)鼓勵(lì)社會(huì)資本下鄉(xiāng)投資，制定切實(shí)政策鼓勵(lì)農(nóng)村青年人群回到家鄉(xiāng)發(fā)展，為企業(yè)和青年人群提供創(chuàng)業(yè)與發(fā)展空間，使農(nóng)村成為企業(yè)和有志青年實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的舞臺(tái)，共同積極做城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展共創(chuàng)者。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】2020年底，我國城鎮(zhèn)化率已突破60%，城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期。人口流動(dòng)由過去的農(nóng)村進(jìn)入城市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘兄g的人口流動(dòng)，尤其是人口向城市群、都市圈聚集。城市群、都市圈已是我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的主要發(fā)展方向。但從現(xiàn)實(shí)情況來看，受資源稟賦差異影響，城市群、都市圈內(nèi)城市分化依然較大。核心城市面臨與日俱增的人口壓力，而弱三四線城市人口仍持續(xù)外流。陳錦石代表提議加強(qiáng)城市群、都市圈頂層總體規(guī)劃，強(qiáng)化大城市對(duì)圈內(nèi)中小城市的輻射，推動(dòng)城市群、都市圈內(nèi)公共設(shè)施配套一體化、加強(qiáng)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等，促進(jìn)城鄉(xiāng)要素自由流動(dòng)和資源合理配置，對(duì)帶動(dòng)圈內(nèi)中小城市發(fā)展、促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展具有積極作用，也將為房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。

??3. 全國政協(xié)委員、房天下董事長(zhǎng)莫天全：建議組建國家住房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)

??莫天全建議，組建國家住房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，依照相關(guān)法律、法規(guī)，因城施策，監(jiān)督、管理、調(diào)控各地房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)防部分城市逐漸形成的開發(fā)及中介機(jī)構(gòu)高市場(chǎng)占有率的壟斷格局，加強(qiáng)對(duì)寡頭企業(yè)的監(jiān)管，保障行業(yè)回歸到健康有序的競(jìng)爭(zhēng)中來。建立科學(xué)合理的國家住房市場(chǎng)監(jiān)管制度。國家住房市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)有法可依、有規(guī)可循，讓所有住房市場(chǎng)的參與者在接受統(tǒng)一監(jiān)管的同時(shí)，也得到相應(yīng)的政策、資源支持和保護(hù)，保障住房市場(chǎng)有序競(jìng)爭(zhēng)，住房交易相關(guān)服務(wù)費(fèi)用合理。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】近幾年來，受企業(yè)運(yùn)營(yíng)和房地產(chǎn)調(diào)控影響，房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升。根據(jù)民間機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2019年百強(qiáng)房企銷售額市場(chǎng)份額已超60%。從發(fā)展趨勢(shì)來看，結(jié)構(gòu)分化、集中度提升是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大勢(shì)，而這也引發(fā)了部分人擔(dān)憂。莫天全認(rèn)為，“在二手房住房市場(chǎng)，如果一家公司或平臺(tái)的市場(chǎng)占有率超過了30％，理論上來說這家企業(yè)基本可以左右市場(chǎng)價(jià)格走向，決定供需情況，這樣的情況會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常有序發(fā)展帶來很大不利影響。住房產(chǎn)品是公共產(chǎn)品，它關(guān)系人民生活，帶著居者有其屋、社會(huì)公平發(fā)展等屬性，不該讓壟斷這種不利發(fā)展的情況出現(xiàn)?！笔聦?shí)上，從2020年中央推出房企融資“三道紅線”終結(jié)了房企高杠桿運(yùn)營(yíng)模式，到2021年推出重點(diǎn)城市土地“兩集中”限制企業(yè)拿地，中央都有意在控制房企規(guī)模無序擴(kuò)張。2020年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議也明確將強(qiáng)化反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張列為2021年的重點(diǎn)任務(wù)之一?？深A(yù)見的是，在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下，未來針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和房企的監(jiān)管仍將不斷加強(qiáng)、完善。

??4. 全國人大代表、58同城CEO姚勁波：建議規(guī)范引導(dǎo)長(zhǎng)租房市場(chǎng)健康有序發(fā)展

??姚勁波建議，第一，加快完善市場(chǎng)監(jiān)管體系，防范行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。國家有關(guān)部門在前期征求意見基礎(chǔ)上，盡快出臺(tái)更高級(jí)別住房租賃上位法。第二，持續(xù)加大房源有效供給，并向新市民群體傾斜。國家層面加強(qiáng)統(tǒng)籌，引導(dǎo)各地因城施策，將土地供應(yīng)側(cè)重于發(fā)展政策性租賃住房，引導(dǎo)各地出臺(tái)個(gè)人租賃收入所得稅減免等政策等。第三，穩(wěn)步推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”落地，充分保障租房者權(quán)益。地方政府重點(diǎn)保護(hù)租房者基本權(quán)益，強(qiáng)化治理“隨意漲房租、突然被驅(qū)逐”等亂象，保護(hù)租賃雙方合法權(quán)益；在中長(zhǎng)期，各地可根據(jù)公共設(shè)施完備情況，逐步將公共服務(wù)與房產(chǎn)所有權(quán)松綁，推進(jìn)其直接與人綁定，進(jìn)而縮小租購之間權(quán)益差，促進(jìn)落戶及教育、醫(yī)療等重點(diǎn)公共服務(wù)均衡化，實(shí)現(xiàn)以人為本的公共服務(wù)資源配置。

??5. 全國人大代表、建設(shè)銀行行長(zhǎng)王江建議：建議加快建立租購并舉的住房制度

??王江建議，健全住房租賃政策法規(guī)體系，盡快出臺(tái)住房租賃條例，健全配套政策措施，深入推進(jìn)租購?fù)瑱?quán)，對(duì)新建、改建租賃住房涉及的規(guī)劃、消防、民水民電、燃?xì)獾葐栴}統(tǒng)籌研究、細(xì)化落地方案；在國家層面盡快出臺(tái)住房租賃稅收優(yōu)惠政策，支持住房租賃發(fā)展。

??6. 全國人大代表、北京證監(jiān)局局長(zhǎng)賈文勤：建議完善大城市住房租賃供應(yīng)體系

??賈文勤表示，鑒于當(dāng)前我國大城市住房租賃市場(chǎng)的核心問題是供給，建議以供給側(cè)為聚焦，采用多種手段強(qiáng)化租賃住房供給能力，盡快形成一定規(guī)模的保障性租房供應(yīng)，調(diào)節(jié)引導(dǎo)市場(chǎng)化租賃，構(gòu)建完善大城市住房租賃體系。加大財(cái)稅金融支持力度。借鑒德國對(duì)住房租賃企業(yè)提供長(zhǎng)期低息貸款的支持政策，通過貼息或政策性貸款方式對(duì)自持型租賃企業(yè)以長(zhǎng)期低成本資金支持。研究探索將租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，按照稅收中性原則完善稅收支持政策。探索租賃土地年租制，降低自持型租賃機(jī)構(gòu)資金負(fù)擔(dān)。適當(dāng)降低房產(chǎn)稅、增值稅等運(yùn)營(yíng)稅費(fèi)，采用固定資產(chǎn)加速折舊優(yōu)惠政策，實(shí)行所得稅減免，減輕自持型租賃機(jī)構(gòu)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。

??7. 全國人大代表陳華元：建議出臺(tái)住房租賃法規(guī)，助力民眾幸福安居

??陳華元代表提出建議，第一，推動(dòng)法律法規(guī)及市場(chǎng)監(jiān)管體系建立。出臺(tái)住房租賃法規(guī)，明確市場(chǎng)規(guī)范；加快探索加強(qiáng)承租方權(quán)益保護(hù)、住房租賃糾紛快速解決機(jī)制。第二，加快建立監(jiān)管平臺(tái)，推行租賃企業(yè)備案制度和租賃合同網(wǎng)簽備案制度，從源頭防范虛假房源信息；推行租賃備案與公共服務(wù)掛鉤管理機(jī)制；整頓規(guī)范市場(chǎng)秩序，整治租賃中介亂象，加強(qiáng)租賃信用管理。第三，推動(dòng)租賃住房供給增加及結(jié)構(gòu)優(yōu)化。鼓勵(lì)做大增量房源，向一二線城市配置更多租賃住房建設(shè)用地指標(biāo)。鼓勵(lì)給予地方更多自主權(quán)，創(chuàng)新“工改租”及“商改租”等政策規(guī)定，盤活存量，豐富市場(chǎng)供給形式。第四，加大企業(yè)扶持力度、促進(jìn)“開源節(jié)流”。實(shí)施稅收優(yōu)惠政策，加大金融支持力度，拓寬規(guī)?；》孔赓U經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期資金渠道；進(jìn)一步扶持房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）權(quán)益類資金，鼓勵(lì)發(fā)行基于租金凈收益的資產(chǎn)證券化（ABS）產(chǎn)品。第五，切實(shí)保障租戶權(quán)利、落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”。加大對(duì)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和信息發(fā)布平臺(tái)等市場(chǎng)主體的監(jiān)管力度,規(guī)范租賃服務(wù)行為,完善多渠道租賃糾紛調(diào)處機(jī)制。

??【熱點(diǎn)評(píng)析】2020年12月，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議先后明確提出，要解決好大城市住房突出問題，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長(zhǎng)租房政策，規(guī)范發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推動(dòng)“租購?fù)瑱?quán)”等，為2021年樓市工作劃下了重點(diǎn)。此次來自不同行業(yè)的多位代表就發(fā)展住房租賃建言獻(xiàn)策，也從側(cè)面反映了住房問題是民生問題，與人民群眾的利益息息相關(guān)，受到社會(huì)廣泛關(guān)注。從建議內(nèi)容來看，核心主要聚焦在以下幾個(gè)方面：第一，通過法律法規(guī)加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管和規(guī)范；第二，通過加大租賃用地供應(yīng)、允許存量改造、通過財(cái)稅金融支持引導(dǎo)市場(chǎng)主體參與等方式加大租賃住房供應(yīng)；第三，全方位逐漸推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”等。從現(xiàn)實(shí)情況來看，近些年來中央及地方已就以上建議內(nèi)容陸續(xù)開展工作，但進(jìn)度相對(duì)較慢。2021年“解決好大城市住房突出問題”和發(fā)展租賃住房被上提至前所未有的高度，后續(xù)相關(guān)政策和措施有望加速落實(shí)。

??（內(nèi)容來源：中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心）