2021-03-11 09:31:01
??2021年全國兩會正在進(jìn)行中。除政府工作報告再次明確堅持“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的大方向,并提出“解決好大城市住房突出問題”“盡最大能力幫助新市民、青年人等緩解住房困難”之外,與會代表關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)提案也引發(fā)市場熱議。其中,典型如:
??1. 全國政協(xié)委員周世虹:建議實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售制度,同時以套內(nèi)建筑面積計價銷售商品房
??周世虹認(rèn)為,商品房預(yù)售和以建筑面積計價銷售的制度有其歷史背景,但不可否認(rèn),其總體上違反市場交易規(guī)律,對購房人顯失公平。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累,具備了較強(qiáng)的資金實(shí)力和市場競爭能力,金融體系和資本市場發(fā)展也為開發(fā)商提供了多元化融資方式,商品房預(yù)售制度存在的歷史條件已不復(fù)存在。商品房預(yù)售制度已弊大于利,改商品房預(yù)售為現(xiàn)售已經(jīng)水到渠成。
??【熱點(diǎn)評析】預(yù)售制最早出現(xiàn)于香港,指開發(fā)商將正在建設(shè)、不能交付的商品住宅,提前賣給購房者。預(yù)售制的設(shè)立初衷,是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金不足的問題,縮短商品房的生產(chǎn)周期,緩解住宅嚴(yán)重短缺,加快城市化進(jìn)程。從二十多年的發(fā)展歷程來看,預(yù)售制在推動我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面發(fā)揮了重要作用,但開發(fā)商違規(guī)挪用資金、卷款跑路、項(xiàng)目爛尾等情況也時有發(fā)生。事實(shí)上,建議取消預(yù)售,實(shí)行商品房現(xiàn)房銷售的呼聲由來已久。深圳、杭州、南京、蘇州等地早前已就實(shí)行現(xiàn)房銷售制度開展試點(diǎn),海南省更是于2020年3月率先宣布全省推動商品房現(xiàn)售制度。但從當(dāng)前實(shí)際來看,全國性推廣現(xiàn)房銷售制度并不適宜。第一,預(yù)售制是為了解決房企資金不足問題。此前中央已發(fā)布房企融資“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理以加強(qiáng)房企金融監(jiān)管,如果再貿(mào)然取消商品房預(yù)售制度,無疑將進(jìn)一步加大房企資金壓力,大部分企業(yè)可能都將面臨難以為繼的風(fēng)險,從而動搖行業(yè)甚至社會經(jīng)濟(jì)總體穩(wěn)定。第二,預(yù)售制是房企降低成本的重要手段,一旦改為現(xiàn)房銷售,將使房企資金周轉(zhuǎn)受到更大不利影響,經(jīng)營調(diào)整成本增加,從而轉(zhuǎn)嫁至房價上漲,加大居民購房壓力。第三,取消預(yù)售即意味著短期內(nèi)商品房市場供應(yīng)將大幅減少,供需結(jié)構(gòu)失衡,從而導(dǎo)致房價上漲等。總之,當(dāng)前全面推行現(xiàn)房銷售制度的時機(jī)尚不成熟,仍需要摸索、試點(diǎn)推進(jìn),循序漸進(jìn)。就房企挪用資金、項(xiàng)目爛尾等可能出現(xiàn)的問題,有關(guān)部門應(yīng)通過加強(qiáng)房企預(yù)售資金監(jiān)管、強(qiáng)化房企主體責(zé)任落實(shí)等手段予以預(yù)防,切實(shí)保障購房者合法權(quán)益。
??2. 全國人大代表、中南集團(tuán)董事局主席陳錦石:建議加大城市群、都市圈和美麗鄉(xiāng)村建設(shè),促進(jìn)城鄉(xiāng)共同高質(zhì)量發(fā)展
??陳錦石建議,第一,加強(qiáng)城市群、都市圈頂層總體規(guī)劃,通過強(qiáng)化三規(guī)合一、打通城市群、都市圈內(nèi)的公共基礎(chǔ)建設(shè),強(qiáng)化大城市對圈內(nèi)中小城市的輻射。第二,允許大城市與周邊縣市、城鄉(xiāng)建立聯(lián)動,加大大城市輻射的周邊中小城市住宅供給,分擔(dān)大城市住房壓力,化解供需矛盾,同時帶動周邊小城市發(fā)展。第三,城市群、都市圈內(nèi)公共設(shè)施配套一體化,享受大城市配套資源政策,如醫(yī)療、教育等;參考澳門的橫琴模式,北京的雄安模式,探索更多此類試點(diǎn)。第四,在土地利用、財政投入、監(jiān)督考核等方面,因地制宜地制定政策,激發(fā)基層政府、村民和各種社會資本的積極性。第五,聚焦發(fā)展要素,繼續(xù)鼓勵社會資本下鄉(xiāng)投資,制定切實(shí)政策鼓勵農(nóng)村青年人群回到家鄉(xiāng)發(fā)展,為企業(yè)和青年人群提供創(chuàng)業(yè)與發(fā)展空間,使農(nóng)村成為企業(yè)和有志青年實(shí)現(xiàn)自身價值的舞臺,共同積極做城鄉(xiāng)高質(zhì)量發(fā)展共創(chuàng)者。
??【熱點(diǎn)評析】2020年底,我國城鎮(zhèn)化率已突破60%,城鎮(zhèn)化進(jìn)入中后期。人口流動由過去的農(nóng)村進(jìn)入城市逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘兄g的人口流動,尤其是人口向城市群、都市圈聚集。城市群、都市圈已是我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的主要發(fā)展方向。但從現(xiàn)實(shí)情況來看,受資源稟賦差異影響,城市群、都市圈內(nèi)城市分化依然較大。核心城市面臨與日俱增的人口壓力,而弱三四線城市人口仍持續(xù)外流。陳錦石代表提議加強(qiáng)城市群、都市圈頂層總體規(guī)劃,強(qiáng)化大城市對圈內(nèi)中小城市的輻射,推動城市群、都市圈內(nèi)公共設(shè)施配套一體化、加強(qiáng)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)等,促進(jìn)城鄉(xiāng)要素自由流動和資源合理配置,對帶動圈內(nèi)中小城市發(fā)展、促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展具有積極作用,也將為房地產(chǎn)發(fā)展帶來新的機(jī)遇。
??3. 全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全:建議組建國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)
??莫天全建議,組建國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu),依照相關(guān)法律、法規(guī),因城施策,監(jiān)督、管理、調(diào)控各地房地產(chǎn)市場,預(yù)防部分城市逐漸形成的開發(fā)及中介機(jī)構(gòu)高市場占有率的壟斷格局,加強(qiáng)對寡頭企業(yè)的監(jiān)管,保障行業(yè)回歸到健康有序的競爭中來。建立科學(xué)合理的國家住房市場監(jiān)管制度。國家住房市場監(jiān)管機(jī)構(gòu)有法可依、有規(guī)可循,讓所有住房市場的參與者在接受統(tǒng)一監(jiān)管的同時,也得到相應(yīng)的政策、資源支持和保護(hù),保障住房市場有序競爭,住房交易相關(guān)服務(wù)費(fèi)用合理。
??【熱點(diǎn)評析】近幾年來,受企業(yè)運(yùn)營和房地產(chǎn)調(diào)控影響,房地產(chǎn)行業(yè)集中度不斷提升。根據(jù)民間機(jī)構(gòu)統(tǒng)計,2019年百強(qiáng)房企銷售額市場份額已超60%。從發(fā)展趨勢來看,結(jié)構(gòu)分化、集中度提升是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展大勢,而這也引發(fā)了部分人擔(dān)憂。莫天全認(rèn)為,“在二手房住房市場,如果一家公司或平臺的市場占有率超過了30%,理論上來說這家企業(yè)基本可以左右市場價格走向,決定供需情況,這樣的情況會對房地產(chǎn)市場的正常有序發(fā)展帶來很大不利影響。住房產(chǎn)品是公共產(chǎn)品,它關(guān)系人民生活,帶著居者有其屋、社會公平發(fā)展等屬性,不該讓壟斷這種不利發(fā)展的情況出現(xiàn)?!笔聦?shí)上,從2020年中央推出房企融資“三道紅線”終結(jié)了房企高杠桿運(yùn)營模式,到2021年推出重點(diǎn)城市土地“兩集中”限制企業(yè)拿地,中央都有意在控制房企規(guī)模無序擴(kuò)張。2020年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會議也明確將強(qiáng)化反壟斷和防止資本無序擴(kuò)張列為2021年的重點(diǎn)任務(wù)之一??深A(yù)見的是,在“房住不炒”調(diào)控基調(diào)下,未來針對房地產(chǎn)市場和房企的監(jiān)管仍將不斷加強(qiáng)、完善。
??4. 全國人大代表、58同城CEO姚勁波:建議規(guī)范引導(dǎo)長租房市場健康有序發(fā)展
??姚勁波建議,第一,加快完善市場監(jiān)管體系,防范行業(yè)風(fēng)險。國家有關(guān)部門在前期征求意見基礎(chǔ)上,盡快出臺更高級別住房租賃上位法。第二,持續(xù)加大房源有效供給,并向新市民群體傾斜。國家層面加強(qiáng)統(tǒng)籌,引導(dǎo)各地因城施策,將土地供應(yīng)側(cè)重于發(fā)展政策性租賃住房,引導(dǎo)各地出臺個人租賃收入所得稅減免等政策等。第三,穩(wěn)步推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”落地,充分保障租房者權(quán)益。地方政府重點(diǎn)保護(hù)租房者基本權(quán)益,強(qiáng)化治理“隨意漲房租、突然被驅(qū)逐”等亂象,保護(hù)租賃雙方合法權(quán)益;在中長期,各地可根據(jù)公共設(shè)施完備情況,逐步將公共服務(wù)與房產(chǎn)所有權(quán)松綁,推進(jìn)其直接與人綁定,進(jìn)而縮小租購之間權(quán)益差,促進(jìn)落戶及教育、醫(yī)療等重點(diǎn)公共服務(wù)均衡化,實(shí)現(xiàn)以人為本的公共服務(wù)資源配置。
??5. 全國人大代表、建設(shè)銀行行長王江建議:建議加快建立租購并舉的住房制度
??王江建議,健全住房租賃政策法規(guī)體系,盡快出臺住房租賃條例,健全配套政策措施,深入推進(jìn)租購?fù)瑱?quán),對新建、改建租賃住房涉及的規(guī)劃、消防、民水民電、燃?xì)獾葐栴}統(tǒng)籌研究、細(xì)化落地方案;在國家層面盡快出臺住房租賃稅收優(yōu)惠政策,支持住房租賃發(fā)展。
??6. 全國人大代表、北京證監(jiān)局局長賈文勤:建議完善大城市住房租賃供應(yīng)體系
??賈文勤表示,鑒于當(dāng)前我國大城市住房租賃市場的核心問題是供給,建議以供給側(cè)為聚焦,采用多種手段強(qiáng)化租賃住房供給能力,盡快形成一定規(guī)模的保障性租房供應(yīng),調(diào)節(jié)引導(dǎo)市場化租賃,構(gòu)建完善大城市住房租賃體系。加大財稅金融支持力度。借鑒德國對住房租賃企業(yè)提供長期低息貸款的支持政策,通過貼息或政策性貸款方式對自持型租賃企業(yè)以長期低成本資金支持。研究探索將租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn),按照稅收中性原則完善稅收支持政策。探索租賃土地年租制,降低自持型租賃機(jī)構(gòu)資金負(fù)擔(dān)。適當(dāng)降低房產(chǎn)稅、增值稅等運(yùn)營稅費(fèi),采用固定資產(chǎn)加速折舊優(yōu)惠政策,實(shí)行所得稅減免,減輕自持型租賃機(jī)構(gòu)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。
??7. 全國人大代表陳華元:建議出臺住房租賃法規(guī),助力民眾幸福安居
??陳華元代表提出建議,第一,推動法律法規(guī)及市場監(jiān)管體系建立。出臺住房租賃法規(guī),明確市場規(guī)范;加快探索加強(qiáng)承租方權(quán)益保護(hù)、住房租賃糾紛快速解決機(jī)制。第二,加快建立監(jiān)管平臺,推行租賃企業(yè)備案制度和租賃合同網(wǎng)簽備案制度,從源頭防范虛假房源信息;推行租賃備案與公共服務(wù)掛鉤管理機(jī)制;整頓規(guī)范市場秩序,整治租賃中介亂象,加強(qiáng)租賃信用管理。第三,推動租賃住房供給增加及結(jié)構(gòu)優(yōu)化。鼓勵做大增量房源,向一二線城市配置更多租賃住房建設(shè)用地指標(biāo)。鼓勵給予地方更多自主權(quán),創(chuàng)新“工改租”及“商改租”等政策規(guī)定,盤活存量,豐富市場供給形式。第四,加大企業(yè)扶持力度、促進(jìn)“開源節(jié)流”。實(shí)施稅收優(yōu)惠政策,加大金融支持力度,拓寬規(guī)模化住房租賃經(jīng)營的長期資金渠道;進(jìn)一步扶持房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)權(quán)益類資金,鼓勵發(fā)行基于租金凈收益的資產(chǎn)證券化(ABS)產(chǎn)品。第五,切實(shí)保障租戶權(quán)利、落實(shí)“租購?fù)瑱?quán)”。加大對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)和信息發(fā)布平臺等市場主體的監(jiān)管力度,規(guī)范租賃服務(wù)行為,完善多渠道租賃糾紛調(diào)處機(jī)制。
??【熱點(diǎn)評析】2020年12月,中央經(jīng)濟(jì)工作會議和全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議先后明確提出,要解決好大城市住房突出問題,要高度重視保障性租賃住房建設(shè),加快完善長租房政策,規(guī)范發(fā)展長租房市場,推動“租購?fù)瑱?quán)”等,為2021年樓市工作劃下了重點(diǎn)。此次來自不同行業(yè)的多位代表就發(fā)展住房租賃建言獻(xiàn)策,也從側(cè)面反映了住房問題是民生問題,與人民群眾的利益息息相關(guān),受到社會廣泛關(guān)注。從建議內(nèi)容來看,核心主要聚焦在以下幾個方面:第一,通過法律法規(guī)加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管和規(guī)范;第二,通過加大租賃用地供應(yīng)、允許存量改造、通過財稅金融支持引導(dǎo)市場主體參與等方式加大租賃住房供應(yīng);第三,全方位逐漸推進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”等。從現(xiàn)實(shí)情況來看,近些年來中央及地方已就以上建議內(nèi)容陸續(xù)開展工作,但進(jìn)度相對較慢。2021年“解決好大城市住房突出問題”和發(fā)展租賃住房被上提至前所未有的高度,后續(xù)相關(guān)政策和措施有望加速落實(shí)。
??(內(nèi)容來源:中房研協(xié)測評研究中心)