[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測報(bào)告（3月）

??一、本月樓市政策聚焦：兩會(huì)重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，房地產(chǎn)金融監(jiān)管進(jìn)一步加強(qiáng)

??3月，房地產(chǎn)政策環(huán)境進(jìn)一步趨緊。中央層面，兩會(huì)順利召開，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在2021年政府工作報(bào)告中提出，堅(jiān)持“房住不炒”定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。全國人大審議通過的《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》也明確提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門正式出臺(tái)通知，要求在全國范圍內(nèi)對(duì)經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行全面排查。

??地方層面，3月地方緊縮性政策占比明顯提升。其中，典型代表有：上海、杭州、西安、嘉興、義烏、湖州等地進(jìn)一步完善區(qū)域“四限”政策，北京、深圳、廣州、杭州、無錫、西安等地嚴(yán)查經(jīng)營用途信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等。此外，南昌推進(jìn)都市圈購房同權(quán)、放寬商品房住宅預(yù)售條件等政策一日游，也引發(fā)市場關(guān)注。本期報(bào)告主要對(duì)3月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”，嚴(yán)防信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)

??2.政策小結(jié)及重點(diǎn)政策解讀

??（1） 政策小結(jié)

??本月宏觀貨幣政策延續(xù)相對(duì)寬松。央行開展1000億元MLF操作，剛好對(duì)沖本月到期量，中標(biāo)利率維持2.95%不變。LPR連續(xù)11個(gè)月持平，1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%。凸顯了當(dāng)前貨幣政策“穩(wěn)”字當(dāng)頭的特點(diǎn)。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，兩會(huì)上，2021年政府工作報(bào)告、十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，加快培育和發(fā)展住房租賃市場等觀點(diǎn)，房地產(chǎn)政策保持連續(xù)性、一致性。而央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門牽頭在全國掀起對(duì)經(jīng)營用途信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的全面排查和依法嚴(yán)懲，正是落實(shí)“房住不炒”的重要體現(xiàn)。

??（2） 重點(diǎn)政策解讀：房地產(chǎn)業(yè)迎來針對(duì)信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域全面排查的監(jiān)管風(fēng)暴

??3月26日，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，明確提出：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)經(jīng)營用途貸款“三查”，要做好經(jīng)營用途貸款期限管理，要制定各類中介機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不得為購房人提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供房抵經(jīng)營貸等金融產(chǎn)品的咨詢和服務(wù)，不得誘導(dǎo)購房人違規(guī)使用經(jīng)營用途資金等要求。

??事實(shí)上，地方關(guān)于經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的排查自去年就已啟動(dòng)。2020年初，深圳市房地產(chǎn)持續(xù)火熱，深圳市監(jiān)管部門即組織銀行展開排查。排查的內(nèi)容包括：截至2020年3月末各銀行房抵經(jīng)營貸余額、2019年3月末余額、2019年12月末余額情況；對(duì)借款人名下經(jīng)營實(shí)體的真實(shí)性調(diào)查情況，借款人持有被抵押房產(chǎn)時(shí)間情況；重點(diǎn)梳理借款人自疫情發(fā)生以來新購房產(chǎn)并以新購房產(chǎn)作抵押的貸款情況，以及計(jì)劃申請(qǐng)財(cái)政貼息和預(yù)計(jì)實(shí)際貸款利率水平情況等。進(jìn)入2021年，上海、北京、廣東、杭州、西安等重點(diǎn)一二線城市也相繼加入嚴(yán)查經(jīng)營貸陣營。

??由于經(jīng)營貸、消費(fèi)貸等貸款用途通常是非指定的，因此，銀行對(duì)貸款資金的具體流向往往很難進(jìn)行有效的監(jiān)控，信貸資金流向房地產(chǎn)市場一直客觀存在。2020年，為對(duì)沖疫情影響，我國實(shí)施寬松性宏觀經(jīng)濟(jì)政策，融資環(huán)境明顯改善，貸款利率明顯下降，市場流動(dòng)性保持充裕。在此情形下，部分企業(yè)或個(gè)人渾水摸魚，將信貸資金違規(guī)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，進(jìn)一步助推了地方樓市升溫，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)加劇。

??監(jiān)管部門對(duì)經(jīng)營貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行嚴(yán)查，是落實(shí)“房住不炒”的重要體現(xiàn)。從影響來看：于銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)而言，未來在信貸審查和資金投放方面無疑將更加嚴(yán)格，貸前貸中貸后風(fēng)險(xiǎn)管理將進(jìn)一步強(qiáng)化，銀行信貸資金將更多投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，也有助于降低銀行信貸業(yè)務(wù)過度集中于房地產(chǎn)領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)；于個(gè)人而言，嚴(yán)禁通過經(jīng)營貸等信貸資金購房，有助于減少個(gè)人投機(jī)投資炒房行為，防范居民購房杠桿快速上升，降低個(gè)人財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；于房企而言，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管在促使房地產(chǎn)市場回歸理性健康發(fā)展的同時(shí)，客觀上將使房企資金來源進(jìn)一步收縮。而投機(jī)投資炒房空間被壓縮，將迫使房企重點(diǎn)關(guān)注客戶分析和產(chǎn)品開發(fā)，生產(chǎn)出更多符合市場正常購房需求、性價(jià)比高的產(chǎn)品。

??三、地方政策：多地調(diào)控加碼，重點(diǎn)聚焦“四限”和房地產(chǎn)金融監(jiān)管

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評(píng)研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2021年3月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策38條，較上月小幅增加。其中，寬松性政策8條，緊縮性政策25條，中性政策5條。在兩會(huì)再提堅(jiān)持“房住不炒”，央行、銀保監(jiān)會(huì)等監(jiān)管部門就信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域動(dòng)作頻頻的背景下，地方房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)一步趨緊。

??從地方調(diào)控手段來看，調(diào)控收緊主要表現(xiàn)在加強(qiáng)行政限制和市場監(jiān)管上。其中，在強(qiáng)化行政限制方面，典型代表有：上海對(duì)依據(jù)優(yōu)先購房政策購買的新建商品房實(shí)施5年限售期，商品住宅用地出讓在房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)的基礎(chǔ)上實(shí)行限價(jià)競價(jià)；杭州將法拍房納入限購，嚴(yán)查購房首付款資金來源；嘉興市暫停非本市戶籍居民二套房出售，并將商品住房限制轉(zhuǎn)讓范圍由市區(qū)擴(kuò)展至全市；成都中心城區(qū)商品住宅用地全面實(shí)施“限房價(jià)、定品質(zhì)、競地價(jià)”出讓，嚴(yán)格實(shí)施集中公告、集中出讓，同時(shí)建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制；西安明確新遷入本市戶籍家庭在限購區(qū)域購房需滿足落戶滿1年，且在本市連續(xù)繳納12個(gè)月的社?；騻€(gè)人所得稅，限購區(qū)域內(nèi)一、二手住房交易均需滿5年方可上市交易等。在市場監(jiān)管方面，典型代表有：上海進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和住房租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)的管理；北京、海南開展2021年房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作，重點(diǎn)對(duì)開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、銷售人員和銷售程序進(jìn)行檢查；北京、深圳、廣州、杭州、無錫、西安等地嚴(yán)查經(jīng)營用途信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等。

??調(diào)控寬松則主要表現(xiàn)在人口人才政策上。典型代表有：石家莊將博士研究生購房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)由15萬元提高至30萬元，對(duì)引進(jìn)的高層次人才使用住房公積金貸款購買首套住房給予政策范圍內(nèi)最大優(yōu)惠；長沙對(duì)新引進(jìn)的海內(nèi)外高精尖人才和高層次緊缺急需人才，經(jīng)評(píng)審最高給予200萬元獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼、200平方米標(biāo)準(zhǔn)全額購房補(bǔ)貼；青島、福州等地進(jìn)一步放開放寬落戶限制，推動(dòng)基本公共服務(wù)覆蓋全部常住人口等。此外，上海在“十四五”推進(jìn)新城規(guī)劃建設(shè)工作實(shí)施意見中提出，加大對(duì)急需人才和優(yōu)秀人才的引進(jìn)力度，推進(jìn)人才安居工程，探索出臺(tái)與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策，廣東在支持汕頭建設(shè)特色經(jīng)濟(jì)特區(qū)文件中提出，探索開展汕潮揭都市圈戶籍準(zhǔn)入認(rèn)證、居住證互認(rèn)工作等，均有利于地區(qū)人口流動(dòng)，為地區(qū)房地產(chǎn)市場增添活力。

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??從近期宏觀經(jīng)濟(jì)政策走向來看，主基調(diào)仍是以“穩(wěn)”為主。具體來看，在財(cái)政政策方面，2021年政府工作報(bào)告明確要求，積極的財(cái)政政策要提質(zhì)增效、更可持續(xù)。一方面，赤字率較去年下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)至3.2%，不再發(fā)行抗疫特別國債；另一方面，財(cái)政支出總規(guī)模比去年增加，重點(diǎn)仍是加大對(duì)保就業(yè)保民生保市場主體的支持力度。繼續(xù)優(yōu)化和落實(shí)減稅政策。在貨幣政策方面，2021年政府工作報(bào)告提出，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度。把服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)放到更加突出的位置。從3月貨幣政策動(dòng)態(tài)來看，一方面，3月央行通過逆回購?fù)斗刨Y金2300億元，回籠資金2600億元，合計(jì)凈回籠300億元，MLF、LPR延續(xù)不變；另一方面，一季度央行貨幣政策委員會(huì)會(huì)議較上次會(huì)議刪除了“保持貨幣政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性”“不急轉(zhuǎn)彎”等表述，強(qiáng)調(diào)以“穩(wěn)”為主、靈活精準(zhǔn)、合理適度。這也意味著后續(xù)貨幣政策在維持穩(wěn)健中性的主基調(diào)下，或?qū)?huì)出現(xiàn)一定的松緊變化。從當(dāng)前預(yù)期來看，偏向維持緊平衡。

??在房地產(chǎn)方面，中央保持調(diào)控定力。3月底，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、央行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，在全國范圍內(nèi)掀起對(duì)經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的全面排查，并要求5月31日前完成排查工作，無疑將使房地產(chǎn)行業(yè)迎來一次大規(guī)模的金融監(jiān)管風(fēng)暴，而這也正是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控從緊的一個(gè)縮影。

??2.地方層面

??進(jìn)入2021年以來，北京、上海、廣州、杭州、西安等重點(diǎn)一二線城市紛紛開展信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的排查行動(dòng)，3月底，中央三部委聯(lián)合發(fā)文要求全國范圍內(nèi)展開對(duì)經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的全面排查，這將是接下來兩個(gè)月內(nèi)地方調(diào)控的重點(diǎn)內(nèi)容。另外，南昌都市圈購房同權(quán)等樓市寬松性政策被緊急叫停也釋放強(qiáng)烈信號(hào)。城市群、都市圈是推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重要方向，是當(dāng)前主流趨勢，但借此為樓市調(diào)控松綁、觸犯“房住不炒”調(diào)控底線是絕不允許的。部分地區(qū)或許確實(shí)存在困難，但只有通過人才、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)，謀求城市發(fā)展，增強(qiáng)城市自身實(shí)力，降低對(duì)房地產(chǎn)的依賴，才能真正走上可持續(xù)發(fā)展道路。

??從城市來看，在政策高壓下，一二線城市房地產(chǎn)市場熱度將有所下降，尤其是熱點(diǎn)城市在重點(diǎn)調(diào)控下，將逐漸回歸理性，但基于市場需求相對(duì)旺盛，房地產(chǎn)市場發(fā)展仍有較好支撐。而三四線城市房地產(chǎn)市場將繼續(xù)降溫，尤其是人口凈流出城市，在信貸政策收緊的情況下，居民購買力將一定程度上受限，從而制約購房需求，城市房地產(chǎn)市場繼續(xù)承壓。

??執(zhí)筆：王錚嶸

??中房研協(xié) 測評(píng)研究中心 研究員

??附件：2021年3月全國房地產(chǎn)政策原文鏈接