[中房研協(xié)]“學區(qū)房”的邏輯變天了嗎

??【熱點回放】

??3月16日，上海市教委公布《上海市高中階段學校招生錄取改革實施辦法》，其中“名額分配”的最新政策設計引發(fā)了社會的廣泛關注。辦法規(guī)定從2022年起，高中招生分為自主招生、名額分配綜合評價和統(tǒng)一招生錄取三種類型。而“名額分配”是本次改革變化較大的錄取方式，具體包括“名額分配到區(qū)“招生錄取和”名額分配到?！罢猩浫深悾嫌嬚际袑嶒炐允痉缎愿咧姓猩傆媱澋?0%-65%。

??根據(jù)中考改革新規(guī)，重點中學自主招生比例大幅下降，更大占比的生源名額將分配到各區(qū)和各普通初中，原則上更多公辦普通中學的學生有望升入優(yōu)質高中。名額分配招生，將更促進教育均衡發(fā)展，有利于上海區(qū)域均衡發(fā)展，緩解廣大家長的升學擇校焦慮。原來對應重點初中的“學區(qū)房”市場，新政后將會產(chǎn)生什么樣的變化？上海中考招生改革對全國其他城市有明顯的示范作用，也釋放了教改的重大信號，這將對房地產(chǎn)細分市場帶來怎樣的影響？本期內參帶來詳細解讀。

??【各方觀點】

??易居企業(yè)集團 CEO 丁祖昱認為，確保學區(qū)房在內的市場整體穩(wěn)定，是今年全國各地房地 產(chǎn)監(jiān)管部門的重點工作。今年以來，合肥、深圳、東莞、無錫、杭州、西安等城市都出臺過各 類政策，從各個角度各個渠道出發(fā)，積極穩(wěn)定學區(qū)房的價格和市場預期。此次上海教委新政對 穩(wěn)定熱點區(qū)域的學區(qū)房有一定的積極意義，且具有很強的示范效應，對全國各地的學區(qū)房降溫 有一定的啟發(fā)引領作用。對于購房者及家長來說，需理性擇校、理性置業(yè)。

??西南證券發(fā)布研報認為，《高中階段學校招生錄取改革實施辦法》對當下高中錄取方式進行改革，該政策有利于降溫學區(qū)房市場熱度，保障“房住不炒”政策長期行之有效。改革后自主招生比例大幅下降，給了一部分優(yōu)質生源一個理由留在居住地附近的普通中學，對于促進公平競爭有一定幫助。雖然政策減緩內卷競爭程度，但難改選擇趨勢，核心原因在于絕大多數(shù)家長選擇購買所謂學區(qū)房，更多原因出于“優(yōu)質社區(qū)的學習氛圍和優(yōu)質社區(qū)的人口集聚”，因此推動子女的邊際學習效果改善，并不會因為普通學校升學概率的邊際變化而選擇普通學校，個體選擇方向不會出現(xiàn)巨大變化。

??58 安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波認為，新政肯定不利好學區(qū)房，但目前的政策調整幅 度并不是特別大，短期內對學區(qū)房的價格沖擊不會很大，更多地是對人們心理的影響。隨著未 來教育資源均衡化一步步推進，傳統(tǒng)的學區(qū)房概念可能就會被打破。從更長遠看，學區(qū)房尤其 是頂尖學區(qū)房的價值會越來越弱化。

??易德資本執(zhí)行董事錢衛(wèi)一認為，《實施辦法》直接切中了初中階段教育資源不均衡的局面，通過這種分配名額的方式，對現(xiàn)行教育體制進行漸進式的改變，從而逐步達到改變義務教育階段教育資源不均衡現(xiàn)象的目的?！秾嵤┺k法》在平衡招考機會的同時，也會起到抑制學區(qū)房過熱現(xiàn)象，有效調整房地產(chǎn)市場的結構性失衡，從另一個維度貫徹上級部門“房住不炒”的要求，亦有利于房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。教育、房產(chǎn)，作為中國居民最重要的兩項支出，在政策制定與實施上精準有效、互相配合，對雙方都會產(chǎn)生積極正面的深遠影響。

??戴德梁行首席政策分析專家魏東認為，將這次的“中招”政策與近期上海正在打造的五個 郊區(qū)新城（嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯）結合起來看，更見其深意，寬了郊區(qū)家庭學生進 入名校就讀的機會。與其城市不同，上海罕見地將指標提升到 6 成左右，同時指標到區(qū)、到 校同步推進，兼顧區(qū)域公平和校際公平。

??上海交通大學住房與城鄉(xiāng)建設研究中心主任陳杰認為，“名額到校”是本次政策中最大亮點，兼顧了教育性和選拔性，進一步促進教育公平的措施還會源源不斷而來。伴隨這些政策發(fā)展，我們也有望看到擇校熱進一步降溫，人們選擇居住地將越來越理性，居住人口的空間分布更加均衡，對學區(qū)房的炒作會越來越少，甚至學區(qū)房在未來可能會變成一個偽概念。

??上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦認為，新的政策出現(xiàn)對打擊“炒作學區(qū)房”會有一個立竿見影的作用，現(xiàn)在的邏輯是寧做雞頭，不做鳳尾，在家門口的初中也有機會進入很好的高中，這樣隨著大家對學區(qū)房的關注度降低，學區(qū)房市場也會逐步降溫?！?/p>

??【中房分析】

??“名額分配”新政有助于學區(qū)房市場降溫，推進區(qū)域均衡發(fā)展

??此次高中階段升學改革政策將市實驗性示范性高中招生總計劃進行了優(yōu)化，通過名額分配的方式，使得上海所有區(qū)和普通初中的學生都可以享受更公平的報考和入學機會，從而提高教育階段的資源分布均衡。

??新政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響：最直接的影響是，學區(qū)房的價值被釜底抽薪。重點高中的生源分布逐步平均化，中心區(qū)的學區(qū)房房價將得到一定程度的控制，作為一個硬幣的另一面，新政策相應帶動部分“薄弱學區(qū)”板塊升溫，從而整體市場趨于均衡。

??對于購房者而言，過去追漲的情緒拉高了學區(qū)房的購入成本，房價下跌后面臨的虧損暴露出學區(qū)房的市場風險。此次政策的推出，將在未來持續(xù)引導家長理性擇校入校，從而推動置業(yè)決策理性化，也推動房屋回歸居住本質。

??中考新政可以看作是上海五大新城建設的配套政策之一

??目前上海正在大力推進嘉定、青浦、松江、奉賢及南匯五大新城的建設。“中考“新政的到來，對五大新城市構成了明顯利好，新城的初中原則上都將能拿到市優(yōu)質高中分配下來的名額，郊區(qū)戶籍學籍的含金量獲得提高。

??五大新城作為上海市未來發(fā)展的戰(zhàn)略空間和重要增長極，其開發(fā)建設對于優(yōu)化上海市空間布局、承載全球城市功能具有重要意義。如何更科學可持續(xù)地導入人口將是“五個新城”需要重點解決的問題之一?！笆奈濉逼陂g，上海加快推進新城建設，其政策要素保障必不可少：

??首先，本次中考政策的改革先將助力五大新城建設的順利推進，某種意義上是深思熟慮之后的系統(tǒng)配套政策。五大新城都位于郊區(qū)，中考改革連同區(qū)域內優(yōu)質學校的創(chuàng)辦，讓郊區(qū)中學有了吸引力，相應的資金、人才、學生才會安心在新城扎根。政策導向清晰，將持續(xù)加強五大新城的教育吸引力，提升家門口學校的辦學品質，構筑與中心城教學水平相比肩的教育體系,幫助五大新城在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的同時，不斷優(yōu)化相應配套。

??其次，近期上海市政府出臺的一份關于“十四五”加快推進新城建設工作的文件中指出“五 個新城將強化人才引進政策，探索出臺與中心城區(qū)差異化的購房和租賃政策”，即把人口布局 放在突出位置，主要改動之一為新城“居轉戶”年限由 7 年縮短為 5 年，并且對持有上海居 住證在新城工作并且居住的給予落戶專項加分。購房政策方面，臨港只需要同時連續(xù)繳納 3 年以上的社保就可以買房，并且購房資格是個人不是家庭，其余四大新城的購房模式或將以臨 港為模板，并且作為上海同周邊城市鏈接的五大門戶，在長三角一體化過程中的戰(zhàn)略地位尤為重要。

??上海大力度推進房學脫鉤，具有全國示范意義

??雖然不少城市都在教育領域進了改革，比如“名額到?！啊倍嘈澠暗龋虾１敬谓谈牡牧Χ确浅４?，某種意義上說是從根本上改變了學區(qū)房的存在邏輯。教育公平是最大的公平，也是政府最應推動的民生領域。如果教育資源是按房分配，則決定學生前途的主要因素，除了本身要有學習成績外，恐怕更多的是靠”拼爹“。這無論對學生還是對家庭都是不公平的?？梢?，中考新政不但涉及到房地產(chǎn)行業(yè)問題，更多是教育的百年大計和社會公平問題。當然教育資源經(jīng)過改革，其分配更加公平和均衡之后，學區(qū)房必然受到影響，這也客觀上扣住了中央一貫堅持的”房住不炒“主題，房地產(chǎn)市場也少了一個炒作的風向標和不穩(wěn)定因素，當人們不再為畸高的學區(qū)房焦慮時，房子是用來住的理念才能更深入人心，進而把更多資源投入到下一代的培養(yǎng)中去，可謂一舉多得的良政，具有全國推廣的價值。

??（內容來源：中房研協(xié)測評研究中心）