[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測報(bào)告（2021年6月）

??一、本月樓市政策聚焦：房地產(chǎn)政策“穩(wěn)中趨緊”，中央明確支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房

??6月，房地產(chǎn)政策環(huán)境“穩(wěn)中趨緊”。中央層面，一方面，銀保監(jiān)會明確將防止經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作，銀保監(jiān)會主席郭樹清在預(yù)警“房地產(chǎn)泡沫是威脅金融安全最大的灰犀牛”之后再次提出，押注房價(jià)永遠(yuǎn)不會下跌的人最終會付出沉重代價(jià)。另一方面，中央明確支持人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)并給予相關(guān)配套政策支持，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

??地方層面，6月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策數(shù)量較上月小幅增加，緊縮性政策連續(xù)12個(gè)月超過寬松性政策。從調(diào)控內(nèi)容來看，緊縮性政策仍聚焦在新增或升級“限購”“限售”“限房價(jià)、限地價(jià)”、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸資金監(jiān)管和房地產(chǎn)市場違法違規(guī)行為整治等方面。本期報(bào)告主要對6月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：大力發(fā)展保障性租賃住房，深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)

??1.政策跟蹤

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策延續(xù)穩(wěn)健導(dǎo)向。一方面，央行于6月15日提高外匯存款準(zhǔn)備金利率2個(gè)百分點(diǎn)，以緩解人民幣持續(xù)升值壓力，平穩(wěn)市場預(yù)期；6月24日開展300億元7天期逆回購操作，實(shí)現(xiàn)資金凈投放200億元，以確保半年末流動(dòng)性平穩(wěn)。另一方面，MLF利率已連續(xù)15個(gè)月持平，LPR已連續(xù)14個(gè)月持平。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，調(diào)控重點(diǎn)有三：第一，“房住不炒”基調(diào)不變。銀保監(jiān)會明確將防止經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)作為常態(tài)化監(jiān)管工作，持續(xù)發(fā)力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在出席2021年陸家嘴論壇時(shí)發(fā)言指出，一些地方房地產(chǎn)泡沫化金融化傾向嚴(yán)重，押注房價(jià)永遠(yuǎn)不會下跌的人最終會付出沉重代價(jià)。第二，“大力發(fā)展租賃住房”不變。國務(wù)院總理李克強(qiáng)在國務(wù)院常務(wù)會議明確提出鼓勵(lì)市場力量參與保障性租賃住房供給，人口凈流入的大城市可利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有土地建設(shè)或利用閑置商業(yè)辦公用房等改建保障性租賃住房，給予提供租賃住房的企事業(yè)單位稅收減免等多項(xiàng)意見。國家發(fā)改委、國資委等部門也相繼擬定政策，支持和規(guī)范住房租賃市場的發(fā)展。第三，“深入推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)”不變。住建部、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國家鄉(xiāng)村振興局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于加快農(nóng)房和村莊現(xiàn)代化建設(shè)的指導(dǎo)意見，住建部、科技部等15部門聯(lián)合擬定加強(qiáng)縣城綠色低碳建設(shè)的意見，商務(wù)部、國家發(fā)改委等17部門聯(lián)合發(fā)布加強(qiáng)縣域商業(yè)體系建設(shè)、促進(jìn)農(nóng)村消費(fèi)的意見等。此外，中央將將國有土地使用權(quán)出讓收入轉(zhuǎn)由稅務(wù)部門負(fù)責(zé)征收，長期看有利于控制并降低地方政府杠桿率。

??三、地方政策：延續(xù)“穩(wěn)中趨緊”的調(diào)控風(fēng)向，落實(shí)城市調(diào)控主體責(zé)任

??1.政策跟蹤

??（1）行政限制政策

??（2）土地政策

??（3）公積金政策

??（4）住房保障政策

??（5）人口人才政策

??（6）市場監(jiān)管政策

??（7）其他政策

??

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2021年6月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策40條，較上月略有增加。其中，寬松性政策12條，緊縮性政策14條，中性政策14條。2021年1-6月地方累計(jì)出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策227條，較2020年同期的324次大幅減少。從政策傾向來看，自2020年7月至今，地方月度出臺房地產(chǎn)緊縮性政策均要高于寬松性政策，“穩(wěn)中趨緊”是房地產(chǎn)調(diào)控主旋律。

??具體來看，調(diào)控收緊主要集中在強(qiáng)化行政限制、完善土地出讓規(guī)則和加強(qiáng)市場監(jiān)管上。其中，在行政限制方面，典型代表有：紹興市在市區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行限購、限售，并對越城區(qū)、柯橋區(qū)、上虞區(qū)的商品住房價(jià)格實(shí)行網(wǎng)格化管控；湖州市明確實(shí)行搖號銷售的項(xiàng)目不得更名及新房退房后須按原合同價(jià)格進(jìn)行公示，并采用搖號、抽簽等方式公開銷售；無錫市強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控市縣聯(lián)動(dòng)，要求部門協(xié)同，形成調(diào)控合力；廣州市天河區(qū)對房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)行價(jià)格指導(dǎo)，并將網(wǎng)簽價(jià)格異動(dòng)較大的區(qū)域或樓盤列入重點(diǎn)監(jiān)督范圍等。在完善土地出讓規(guī)則方面，典型代表有：成都市將同踩“三道紅線”的開發(fā)企業(yè)和存在嚴(yán)重失信情形的開發(fā)企業(yè)列入土地競買資格限制名單；南昌市明確“限房價(jià)、限地價(jià)”的土地競買要求，并明確嚴(yán)格限制關(guān)聯(lián)公司參加同一宗住宅用地競買；東莞市提出企業(yè)”股東及出資信息”中的“實(shí)繳出資額“必須大于“0”、企業(yè)上一年度為員工逐月繳納“城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn)”“ 職工基本醫(yī)療保險(xiǎn)”人數(shù)必須大于“0”等競買資格要求，并明確競得入選人如果被認(rèn)定不符合本通告資格要求，取消其土地競得入選人資格，其一年內(nèi)不得參與東莞市掛牌出讓商住用地交易活動(dòng)等。在市場監(jiān)管方面，廣州市嚴(yán)禁小貸公司開展“過橋貸”“贖樓貸”等業(yè)務(wù)；深圳市開展住房租賃資金監(jiān)管；西安市嚴(yán)厲打擊企業(yè)違法違規(guī)銷售商品房行為；寧波市開展房地產(chǎn)市場專項(xiàng)整治工作等。

??調(diào)控寬松主要表現(xiàn)在人口人才和公積金政策上。其中，在人口人才方面，典型代表有：南京市將40周歲以下大專學(xué)歷人員納入人才落戶的主體政策范疇，并在原有隨遷政策的基礎(chǔ)上，對高層次人才的隨遷政策進(jìn)一步予以放寬；太倉市針對全職在太工作的頂尖人才，最高給予500萬元購房補(bǔ)貼，自主培育的各級領(lǐng)軍人才，最高給予300萬元購房補(bǔ)貼等；北京市設(shè)立“公共戶”，接收暫不具備市內(nèi)遷移條件的本轄區(qū)非農(nóng)業(yè)戶口人員落戶；湖北省進(jìn)一步深化戶籍制度改革，以城市存量農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口為重點(diǎn)，全面取消不合理落戶限制等。在公積金方面，典型代表有：廣州市將二手房貸款最長期限由20年延長至30年、樓齡加貸款年限由不超過40年調(diào)整至50年；邯鄲市提出無配偶或配偶無固定工作的繳存職工和自愿繳存人員申請住房公積金貸款的，不再要求由自然人提供擔(dān)保；柳州市將住房公積金繳存人及其配偶購、建自住住房、償還自住住房購房貸款等納入住房公積金提取范圍等。

??四、6月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??6月25日，央行貨幣政策委員會召開2021年第二季度例會。會議指出，當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好，但國內(nèi)外環(huán)境依然復(fù)雜嚴(yán)峻。要搞好跨周期政策設(shè)計(jì)，支持經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，把握好政策時(shí)度效，保持流動(dòng)性合理充裕，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，維護(hù)經(jīng)濟(jì)大局總體平穩(wěn)等。結(jié)合6月末央行開展300億元7天逆回購、凈投放流動(dòng)性200億元以保持半年末流動(dòng)性平穩(wěn)來看，當(dāng)前貨幣政策仍然是“維穩(wěn)”導(dǎo)向，短期資金面不會大幅收緊。在房地產(chǎn)方面，中央堅(jiān)持“房住不炒”調(diào)控定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其體現(xiàn)在供給側(cè)。自2020年下半年開始，中央已先后擬定包括“三道紅線”在內(nèi)的重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度和重點(diǎn)城市住宅用地“兩集中”出讓制度等，從資金、拿地等方面限制房企無序擴(kuò)張，強(qiáng)調(diào)提質(zhì)增效、穩(wěn)固發(fā)展。預(yù)計(jì)后續(xù)中央仍將繼續(xù)從供給側(cè)發(fā)力，穩(wěn)步推進(jìn)政策覆蓋面，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制等。此外，發(fā)展租賃住房是2021年城鄉(xiāng)建設(shè)重點(diǎn)工作之一，對構(gòu)建租購并舉住房制度、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等皆意義重大，預(yù)計(jì)下半年中央也將持續(xù)重點(diǎn)推進(jìn)。

??2.地方層面

??自2020年下半年以來，我國房地產(chǎn)政策環(huán)境已歷經(jīng)一年的調(diào)控收緊期。其中，以地方新增或升級“限購”“限售”“限貸”“限地價(jià)、限房價(jià)”、開展房地產(chǎn)市場亂象整治、加強(qiáng)房地產(chǎn)金融監(jiān)管等為調(diào)控重點(diǎn)。在中央堅(jiān)持“房住不炒”定位原則下，預(yù)計(jì)調(diào)控風(fēng)向短期內(nèi)不會改變。從2021年上半年地方表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)調(diào)控已由一二線城市逐漸擴(kuò)展至三四線城市。需要注意的是，未來在強(qiáng)調(diào)“因城施策”的同時(shí)，要更加重視實(shí)事求是、分類指導(dǎo)、精準(zhǔn)施策。對于人口凈流入的熱點(diǎn)城市，要通過增加供給、合理控制需求、穩(wěn)定市場預(yù)期、規(guī)范市場交易秩序、嚴(yán)打投機(jī)炒房等方式，保持房價(jià)基本穩(wěn)定，保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運(yùn)行。但對于人口外流嚴(yán)重的冷門城市而言，長時(shí)間的政策高壓正不斷加大房地產(chǎn)崩盤風(fēng)險(xiǎn)。地方要合理控制住宅用地新增規(guī)模，深化戶籍制度改革和人才引進(jìn)等增加需求，通過財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等方式支持合理購房需求等，積極去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。

執(zhí)筆：王錚嶸

中房研協(xié) 測評研究中心 研究員