[中房研協(xié)]2021年6月典型城市 二手住宅市場分析

??選取北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，以及天津、青島、南京、武漢、鄭州、重慶、成都、廈門、合肥九個二線城市作為典型城市樣本。

??一

??二手住宅相關政策

??6月，多個城市從不同角度發(fā)布二手住宅交易相關政策，紹興發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控“紹4條”，提高商品住宅限售年限；深圳在“十四五”規(guī)劃中強調(diào)堅持“房住不炒”定位，建立二手房價格參考機制；北京設立“公共戶”，便于二手房交易產(chǎn)生的戶籍遷移；廣州延長二手房公積金貸款最長期限；北京、天津陸續(xù)頒發(fā)老舊小區(qū)改造的具體實施方案，利好二手房交易。

??二

??典型城市二手住宅交易情況分析

??2.1  典型城市二手住宅成交總量環(huán)比微降

??6月，典型城市二手住宅成交面積合計1160.6萬平方米，較上月微降0.19%，絕對額減少2.2萬平方米。從同比數(shù)據(jù)來看，深圳降幅明顯，廣州、成都等八個城市成交量同比均有不同程度的下降，青島、重慶、北京、鄭州同比呈現(xiàn)增長。廣州、重慶、深圳、合肥成交量環(huán)比下降，北京與上月持平，其余城市環(huán)比均有所增長。具體來看，上海成交量繼續(xù)保持首位，達到228.0萬平方米，環(huán)比增加6.8%，較去年同期下降0.7%；北京成交量次之，達到171.6萬平方米，與上月持平，同比上漲9.8%；重慶、天津、南京、武漢成交量均超過100萬平方米，其中重慶環(huán)比上月減少25%，同比增加9.3%；武漢成交量環(huán)比增加17.3%，同比下降3.6%；合肥、廈門、成都、深圳成交量均未超過50萬平方米，其中，成交量最低的為深圳，為26.1萬平方米，環(huán)比下降18.3%，同比下降70.9%。

??2.2    深圳成交套數(shù)同比下跌超過七成

??6月，十三個典型城市二手住宅共成交13.0萬套，廣州、重慶、深圳、合肥成交套數(shù)環(huán)比下跌，其余城市成交套數(shù)較上月均有所增加。上海成交套數(shù)居十三個典型城市首位，達到2.8萬套，環(huán)比上漲9.7%，較去年同期增加0.2%；北京成交1.9萬套，位居第二，環(huán)比微增0.2%，較去年同期增加7.8%；重慶、天津、南京、武漢成交套數(shù)均超過1萬套；合肥、成都、廈門、深圳成交套數(shù)均低于0.5萬套，其中，深圳成交套數(shù)最少，為0.3萬套，環(huán)比減少17.3%，同比減少72.1%。

??2.3     多數(shù)典型城市二手住宅銷售價格環(huán)比、同比均有所增長

??2.3.1   北京環(huán)比持續(xù)上漲，深圳環(huán)比持續(xù)下跌

??根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的二手住宅銷售價格指數(shù)，6月，除深圳環(huán)比微跌，其余典型城市二手住宅價格環(huán)比均有不同程度的上漲，北京環(huán)比上升1.3個百分點，漲幅位列第一，上海較上月增加1個百分點，漲幅第二；重慶、南京、武漢、廣州、鄭州、成都環(huán)比漲幅分布在0.5%-0.9%之間；深圳二手住宅銷售價格環(huán)比持續(xù)下跌，降幅為0.2%。同比漲幅最大的為廣州，較去年同期高13.2個百分點；上海同比漲幅為10.1%；其他城市中，北京、深圳、成都、南京、合肥、重慶同比漲幅均超過5%；天津二手住宅價格與去年同期持平。

??按照統(tǒng)計制度規(guī)定，2021年1月起，房地產(chǎn)銷售價格定基指數(shù)開始使用2020年平均值作為新一輪對比基期。從定基指數(shù)的角度來看，6月，典型城市二手住宅價格整體高于上年12個月平均價格，其中漲幅最大的為廣州，高于上年平均價格11.3個百分點，北京、上海、深圳、成都、南京、合肥、重慶均高于上年平均價格5個百分點以上；青島較過去平均價格微增0.9%；天津二手房銷售價格與上年平均價格持平。

??2.3.2   南京、上海等城市大戶型價格漲幅突出

??從結(jié)構(gòu)上看，6月二手住宅交易市場上，北京三種戶型價格較上月均有明顯增長，重慶、青島90平方米以下戶型價格漲幅較大；武漢、成都90-144平方米戶型價格漲幅高于其他兩種戶型；南京、廣州、上海、合肥、天津、鄭州144平方米以上戶型價格漲幅突出。

??三

??二手住宅與新商品住宅

??成交情況對比

??3.1   新建商品住宅成交量環(huán)比微降，總體仍高于二手住宅成交量

??2021年6月，典型城市新建商品住宅成交面積為1520.1萬平方米，環(huán)比減少1.68%，絕對額減少26萬平方米。同期二手住宅成交量是新建商品住宅成交量的0.76倍，成交量區(qū)域分化顯著：上海二手房成交面積是新房成交面積的2.03倍；北京二手房成交面積是新房成交面積的1.56倍；廈門二手房成交面積與新房成交面積基本持平，其余城市二手房成交面積均少于新房成交面積。從絕對額來看，重慶新房成交面積最高，達到240.8萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.5倍；其次為武漢，新房成交面積214.3萬平方米，同期二手房成交面積是新房的0.47倍；深圳新房成交面積最少，僅有37.7萬平方米。新房成交套數(shù)與成交面積情況保持一致，同期二手房成交套數(shù)是新房成交套數(shù)的0.96倍，絕對額較新房成交套數(shù)少0.58萬套。

??3.2    典型城市新房價格均有明顯增長

??6月，十三個典型城市新房銷售價格延續(xù)上月上漲態(tài)勢，環(huán)比、同比指數(shù)均呈現(xiàn)明顯增長，廣州、重慶環(huán)比指數(shù)較上月提升1個百分點，并列典型城市首位；其次為北京、天津，環(huán)比漲幅為0.9%；其余城市環(huán)比漲幅均未超過0.8%；合肥新房價格較上月提升0.2%，位列典型城市末位。從同比指數(shù)來看，典型城市新房銷售價格較去年同期均有顯著提高，其中漲幅最大的為廣州，同比增加11.6%；其次為重慶，同比上漲8.0%；同比漲幅位于末位的是鄭州，較去年同期增長3.2%。

??從定基指數(shù)的角度來看，十三個典型城市新房價格均顯著高于上年平均價格，漲幅最大的為廣州，較上年平均價格提高10.3個百分點；重慶定基價格指數(shù)位列第二，高于上年平均價格8.4個百分點；排名末兩位的是深圳及鄭州，分別高于上年平均價格的3.5%、3.3%。

??從結(jié)構(gòu)上看，與上月相比，重慶、北京90平方米以下戶型銷售價格較上月有明顯上漲；鄭州、天津、青島90-144平方米戶型價格漲幅突出；廣州、南京、深圳、武漢、上海、合肥144平方米以上大戶型價格環(huán)比漲幅明顯。

??四

??總  結(jié)

??本月，二手房交易政策的發(fā)布主要集中在一線城市，對于規(guī)范二手房交易過程中產(chǎn)生的相關問題起到積極的引導作用。深圳在“十四五”規(guī)劃中，再次明確建立二手房價格參考機制，該機制對抑制房價過快上漲、穩(wěn)定市場預期效果明顯；廣州延長二手房公積金貸款最長期限，北京、天津發(fā)布老舊小區(qū)改造的具體實施方案，對二手房交易構(gòu)成利好。

??本月二手房交易總體呈現(xiàn)量跌價升態(tài)勢。從成交量來看，6月典型城市成交總量環(huán)比微跌，跌幅不足1%。從具體城市來看，廣州、深圳、重慶、合肥二手住宅成交量跌幅顯著，其中，受不斷加碼的二手房調(diào)控政策影響，深圳、重慶二手房、新房的成交量均現(xiàn)明顯回落，深圳二手房月成交量連續(xù)三個月下跌。同期新房市場成交總量環(huán)比下跌不足2%，各地成交情況冷熱不均?？傮w來看，同期二手房成交面積是新房成交面積的0.76倍。

??從二手房銷售均價來看，由于需求旺盛，二手房市場熱度繼續(xù)攀升，除深圳環(huán)比微降外，其余典型城市二手房價格環(huán)比、同比指數(shù)均呈現(xiàn)上漲，整體而言，二手房市場均價呈穩(wěn)中趨升態(tài)勢。從數(shù)據(jù)上看，北京二手房價格環(huán)比增速繼續(xù)保持第一；上海、重慶緊隨其后；在有效的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，深圳二手房價格持續(xù)下跌。

??報告執(zhí)筆人：菲菲