[克而瑞]杭州等四城調(diào)控加碼，“高光”浙江樓地市將要落幕？

????2020年下半年以來(lái)，杭州和浙江西部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火熱，杭州、金華、衢州、湖州等均出現(xiàn)一房難求的盛況。在近日被住建部約談后，金華緊急加碼調(diào)控，市區(qū)新購(gòu)的一、二手房限售3年。8月5日，杭州進(jìn)一步升級(jí)限購(gòu)，落戶(hù)未滿(mǎn)5年的戶(hù)籍家庭連續(xù)繳納社保滿(mǎn)2年，非戶(hù)籍家庭連續(xù)繳納社保滿(mǎn)4年，方可在限購(gòu)范圍內(nèi)限購(gòu)1套住房。聯(lián)系到此前衢州、紹興相繼加碼調(diào)控，衢州將實(shí)行區(qū)域限售，紹興則建立二手房成交參考價(jià)格。政策加碼是否意味著“一枝獨(dú)秀”的長(zhǎng)三角市場(chǎng)領(lǐng)頭羊的浙江樓、地市將全面熄火？未來(lái)哪些城市將跟進(jìn)加碼調(diào)控？

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??杭州供求兩旺全年成交將再新高

??源于一二手價(jià)格倒掛

??人口凈流入保持第一

??2020年二季度，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯轉(zhuǎn)暖，成交持續(xù)高位運(yùn)行。2021年以來(lái)，杭州市場(chǎng)異?；鸨?，成交顯著放量。典型如5月，隨著前期認(rèn)購(gòu)房源集中網(wǎng)簽備案，商品住宅成交面積飆升至432萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。1-7月，杭州累計(jì)成交1446萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)70%，較2019年同期更是翻倍增長(zhǎng)?？梢云谠S的是，2021年有望成為杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)又一個(gè)成交大年，全年成交面積或?qū)⑦_(dá)到2200萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。

??杭州打新市場(chǎng)持續(xù)火爆，低中簽率已成市場(chǎng)常態(tài)。即使在“1.27”新政（中簽率低于10%的房源實(shí)行限售5年）后，打新市場(chǎng)熱度依舊不減。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年上半年杭州約有57個(gè)樓盤(pán)、21759套房源將限售5年，主要集中在未來(lái)科技城、申花、奧體等熱點(diǎn)板塊。

??一方面，一、二手價(jià)格倒掛，買(mǎi)到即賺到心理預(yù)期強(qiáng)烈。例如申花板塊，新盤(pán)濱融府成交均價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米，周邊二手房項(xiàng)目杭州金茂府，掛牌價(jià)9-10萬(wàn)/平方米。又如杭州望江新城板塊，新盤(pán)御潮府成交均價(jià)7萬(wàn)元/平方米，周邊二手房項(xiàng)目錢(qián)江御府掛牌價(jià)12萬(wàn)元/平方米。

??另一方面，人才落戶(hù)政策效果顯著，人才凈流入率連續(xù)兩年保持全國(guó)第一。2019年4月，杭州大幅放寬落戶(hù)標(biāo)準(zhǔn)，專(zhuān)科及以上人才在杭州工作并繳納社保即可落戶(hù)，全年新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生達(dá)到21.2萬(wàn)人。2020年2月，杭州落地引才“新八條”，給予各類(lèi)人才生活補(bǔ)助、租房補(bǔ)貼、購(gòu)房補(bǔ)貼等，全年新引進(jìn)35歲以下大學(xué)生進(jìn)一步提升至43.6萬(wàn)人，人才凈流入率繼續(xù)保持全國(guó)首位。

??杭州首輪集中供地火爆收?qǐng)觯?7宗全部成功出讓?zhuān)山豢們r(jià)達(dá)到1178億元。其中，41宗地溢價(jià)封頂并轉(zhuǎn)入競(jìng)報(bào)自持比例，更有13宗地競(jìng)自持比例超20%。并且，近20個(gè)板塊地價(jià)創(chuàng)新高，土拍熱度可見(jiàn)一斑。

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??金華、衢州高端盤(pán)銷(xiāo)售飄紅

??需求爆發(fā)而供應(yīng)不濟(jì)

??高地價(jià)強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期

??2020年，金華房地產(chǎn)市場(chǎng)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，全年主城區(qū)成交面積多達(dá)216萬(wàn)平方米，創(chuàng)歷史新高。而受限簽政策影響，2020年末售價(jià)在2.5萬(wàn)元/平方米以上的高價(jià)盤(pán)網(wǎng)簽備案一度陷入停滯，并延續(xù)至今。

??2021年，受限于供應(yīng)不濟(jì)，疊加高低配的限簽措施，導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)明顯“失真”。1-7月，主城區(qū)累計(jì)成交105萬(wàn)平方米，同比下降14%，較2019年同期基本持平。而從實(shí)際調(diào)研情況來(lái)看，高端盤(pán)銷(xiāo)售全面飄紅，保利天匯、富力·三江都薈、中海九樾等開(kāi)盤(pán)去化率都能達(dá)到70%-80%，多數(shù)高端盤(pán)還采取高配精裝、捆綁車(chē)位、全款優(yōu)先等方式提升產(chǎn)品溢價(jià)能力。

??一方面，地價(jià)上漲強(qiáng)化房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。2021年以來(lái)，不僅金華主城區(qū)土拍熱度不減，多宗地觸及限價(jià)上限，而且永康、遂昌等下轄縣市地價(jià)同樣頻創(chuàng)新高。例如永康市江南山水新城B13－16A地塊成交樓板價(jià)17804元/平方米，創(chuàng)永康市新的單價(jià)地王。另一方面，學(xué)區(qū)房概念炒作盛行，優(yōu)質(zhì)二手學(xué)區(qū)房動(dòng)輒熱炒至8-9萬(wàn)元/平方米，連帶有學(xué)區(qū)概念的新房成為市場(chǎng)銷(xiāo)售的爆款。

??2021年以來(lái)，隨著疫情期間積蓄的購(gòu)房需求集中釋放，疊加返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮，衢州樓市成交量?jī)r(jià)齊升。1-7月，主城區(qū)累計(jì)成交68萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39%，較2019年同期更是倍增。

??基于普通工薪階層與個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶(hù)之間巨大的收入差距，衢州市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力兩極分化，剛需總價(jià)天花板約200萬(wàn)元，首付及月供支出皆有壓力；高端改善客群購(gòu)房預(yù)算350-400萬(wàn)元，還不乏全款購(gòu)房。典型如柯城西區(qū)，市場(chǎng)一房難求，買(mǎi)房還要找關(guān)系，在售項(xiàng)目普遍捆綁車(chē)位與儲(chǔ)藏室加價(jià)銷(xiāo)售。

??一方面，新房供應(yīng)緊俏，在售項(xiàng)目屈指可數(shù)，市場(chǎng)供求關(guān)系由原先的供大于求轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)階段的供不應(yīng)求。另一方面，地價(jià)上漲推升房?jī)r(jià)上漲預(yù)期。2021年，衢州土拍市場(chǎng)異?；馃幔鞒菂^(qū)及下轄江山市相繼誕生新的單價(jià)地王。2月，綠城總價(jià)16.93億元奪下柯城區(qū)智慧新城商住用地，樓板價(jià)17088元/平方米，刷新衢州單價(jià)地王紀(jì)錄。4月，下轄江山市同樣誕生新的單價(jià)地王，樓板價(jià)達(dá)到13987元/平方米。

??03

??金融信貸嚴(yán)管仍是關(guān)鍵

??地方調(diào)控愈加精準(zhǔn)、精細(xì)化

??成都南京等大概率跟進(jìn)加碼

??深入分析杭州、金華和衢州調(diào)控政策內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)以下四方面的典型特征：

??其一，調(diào)控政策愈加精準(zhǔn)化。針對(duì)市場(chǎng)過(guò)熱的問(wèn)題，及時(shí)采取針對(duì)性的調(diào)控政策措施。例如當(dāng)下杭州打新市場(chǎng)火爆，此番限購(gòu)加碼便增設(shè)了新落戶(hù)家庭社保年限要求，并延長(zhǎng)非戶(hù)籍家庭社保年限要求，進(jìn)而給打新市場(chǎng)降溫。

??其二，金融監(jiān)管是關(guān)鍵。狠抓落實(shí)房貸管理的“兩道紅線”，對(duì)于購(gòu)房者而言，嚴(yán)格審查首付資金來(lái)源，嚴(yán)防經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸等信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)；對(duì)于房企而言，強(qiáng)化購(gòu)地資金來(lái)源審查，確保購(gòu)地資金合法依規(guī)，倒逼企業(yè)降杠桿。

??其三，強(qiáng)化市場(chǎng)預(yù)期管理。金華、衢州均要求保持住宅用地有序合理供應(yīng)，擴(kuò)大熱點(diǎn)區(qū)域土地供應(yīng)，以期緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀。并完善房?jī)r(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，住宅用地采取“限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)”、“限房?jī)r(jià)、限地價(jià)、競(jìng)配建”等方式出讓?zhuān)玫芈鋵?shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期長(zhǎng)期調(diào)控目標(biāo)。

??其四，整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，必要情況下采取一系列的懲戒措施。例如金華、衢州嚴(yán)令打擊發(fā)布虛假?gòu)V告、捂盤(pán)惜售、惡意炒作房?jī)r(jià)等行為，并嚴(yán)格更名管理。又如杭州，新房公證搖號(hào)一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)，3年內(nèi)停止購(gòu)房意向登記和網(wǎng)簽備案。

??展望未來(lái)，在政策加碼后，浙西房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒂兴禍兀山粚⑦m度回落，但并不會(huì)明顯失速。基于房企融資、投資行為已被全面約束，浙西土拍市場(chǎng)也將逐漸回歸理性，高價(jià)地乃至地王將大幅減少。

房地產(chǎn)政策層面將繼續(xù)堅(jiān)持“房住不炒、因城施策”，夯實(shí)城市政府主導(dǎo)責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)。預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市仍將堅(jiān)持調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不松勁，并結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)變化情況，及時(shí)采取針對(duì)性的調(diào)控政策措施。而在被住建部約談后，徐州、泉州、惠州、銀川或?qū)⑿Х陆鹑A加碼調(diào)控，以成都、南京為代表的熱點(diǎn)城市在政策加碼后市場(chǎng)熱度不減，未來(lái)也不排除進(jìn)一步升級(jí)調(diào)控的可能性。