[克而瑞]快評 | 青島、濟(jì)南二輪集中土拍平淡收場

??繼福州之后，青島和濟(jì)南也在9月上旬迎來了第二次集中土拍。和此前完成二輪土拍的福州多宗地觸頂搖號不同的是，青島和濟(jì)南二輪集中成交熱度則稍顯平淡，多宗土地在開拍前臨時撤牌，成交地塊均是零溢價成交。和首輪相比，青島和濟(jì)南二輪土拍發(fā)生了哪些變化？對市場后期走勢會有怎樣的變化？

??供應(yīng)變化：青島二輪供應(yīng)量大增95%

??兩城取消競配建以控實(shí)際地價

??供應(yīng)規(guī)模和結(jié)構(gòu)方面。和首輪供應(yīng)量相比，青島二輪集中供地量大幅增加，共涉及87宗地，涉宅用地總建面較首次大增95%，嶗山、李滄、市北等中心城區(qū)供地比例也有所上升，高價地占比也較首次明顯提升。濟(jì)南的供應(yīng)量和首輪相比則減少17%，本批共有49宗宅地入市，總建面達(dá)427萬平方米；不過，濟(jì)南此次供應(yīng)高價地比例也較首批有所增長，供地質(zhì)量有所提升。

??同此前完成二輪集中土拍的無錫和福州一樣，為了響應(yīng)中央對控地價的要求，青島和濟(jì)南也對土拍規(guī)則進(jìn)行了調(diào)整，具體包括：

??1） 溢價率上限明顯下調(diào)：青島和濟(jì)南本次出讓所有涉宅地塊的最高溢價率均限制在15%以內(nèi)，而首輪兩個城市均有地塊成交溢價率超過60%。

??2） 競拍方式改變：均取消競配建（政府儲備性公有房），地價觸及上限價后改為競品質(zhì)（青島）或抽簽搖號（濟(jì)南）來確定最終競得人。

??3） 嚴(yán)禁馬甲拍地：青島和濟(jì)南均在出讓文件中提出不得多個馬甲公司參與競拍，并要求參與商品住宅用地競買的企業(yè)須具有相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，同時也加強(qiáng)了房企購地資金的審查。

??不過，青島和濟(jì)南以住宅用地需引入產(chǎn)業(yè)或搭配產(chǎn)業(yè)用地的出讓方式并未改變，有多宗地需要和其它性質(zhì)用地捆綁競拍或涉及引入產(chǎn)業(yè)要求。以濟(jì)南中心城區(qū)供應(yīng)地塊來看，城區(qū)24宗地中僅有不到5宗為純居住用地，其余地塊基本與產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓，對拿地房企要求較高。

??熱度變化：二輪土拍熱度濟(jì)南明顯轉(zhuǎn)冷

??地塊底價成交與流拍互現(xiàn)

??整體來看，青島和濟(jì)南此次土拍表現(xiàn)均比較平淡，大部分地塊均以底價成交，僅青島有4宗地觸及上限價進(jìn)入競品質(zhì)階段。最終，截止9月10日，青島和濟(jì)南分別成交63幅和32幅地，分別攬金242億元和118億元。

??對比首輪集中土拍來看，青島和濟(jì)南此次集中土拍熱度表現(xiàn)各異。其中，青島此次土拍熱度和上次一樣仍然比較平穩(wěn)：在優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例增加的影響下，青島二輪成交平均地價較首輪有所上漲，不過成交溢價率受限價影響較首批集中成交微降了1個百分點(diǎn)，流拍率表現(xiàn)也相對平穩(wěn)，供應(yīng)大增的背景下也僅較首批上漲了8個百分點(diǎn)至10%。

??濟(jì)南二輪土拍熱度則明顯轉(zhuǎn)冷。本輪集中出讓，濟(jì)南不僅無一地塊溢價成交，更是有17宗地塊因無人報名競買而臨時撤牌，導(dǎo)致流拍率飆升至30%以上；而首輪集中土拍濟(jì)南的平均溢價率達(dá)12%，流拍率亦控制在5%的低位，熱度明顯高于此次集中出讓。

??拿地房企變化：多家規(guī)模房企在青島補(bǔ)倉

??本土企業(yè)成為濟(jì)南拿地主力

??而在企業(yè)拿地方面，本地房企成為兩城二輪供地的拿地主力。以青島來看，成交的63宗宅地中七成以上均被本土房企競得，不過金茂、中鐵建、華潤、萬科、保利發(fā)展和融創(chuàng)等多家房企也均有落子。這些企業(yè)在青島首輪集中土拍中也均有布局，未來將進(jìn)一步深耕青島。

??濟(jì)南二輪集中成交地塊則基本被本土企業(yè)競得。成交的32宗地中，僅綠地、中梁、旭輝等三家規(guī)模房企有土地入賬，其余地塊多被本土房企尤其是地方國資委控股的企業(yè)競得，而首輪有多宗地入賬的萬科、中海等均未在此輪布局。

??總結(jié)：多城拿地門檻進(jìn)一步提升

??流拍率接下來仍有走高勢頭

??總體來看，在供地規(guī)則調(diào)整下，青島和濟(jì)南二輪集中土拍最終均以平淡收場。不過，相比于無錫、福州的冷熱分化，青島和濟(jì)南的土地市場涼意更甚：在多宗地有產(chǎn)業(yè)用地捆綁出讓等要求下，底價成交成為兩城二輪集中土拍的主旋律。

??需要注意的是，青島和濟(jì)南的流拍率均較首輪明顯上升，包括剛剛完成集中出讓的福州亦是如此。一方面，這和房地產(chǎn)行業(yè)資金面趨緊、房企拿地明顯謹(jǐn)慎的大環(huán)境有關(guān)。另一方面，這些城市出讓地塊拿地門檻提高也是地塊流拍高發(fā)的原因之一。結(jié)合各地土地出讓條件來看，多個城市在出讓地塊時有多重附加條件以發(fā)展當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)或基建，如取消出讓的福州三江口大體量綜合用地、濟(jì)南歷下盛福片區(qū)組團(tuán)地塊等均有多重拿地要求。因此，雖然這些城市取消了競配建，但是這并不意味著房企拿地成本能大幅降低，尤其是綜合拿地成本較高的地塊在行業(yè)資金緊缺的背景下更易遭遇流拍。

??而就已公布二輪集中供地公告的城市來看，待拍城市中不少城市二輪集中出讓地塊拿地門檻均有所提升，比如重慶出讓地塊多需配建租賃住房、合肥部分出讓地塊初始配建比例便達(dá)20%。就此來看，接下來重點(diǎn)城市集中土拍時，地塊流拍現(xiàn)象仍會屢見報端，二輪集中供地整體流拍率或?qū)⒚黠@高于首輪。