[中房研協(xié)]全國房地產(chǎn)政策變動監(jiān)測報告（2021年9月）

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??一、本月樓市政策聚焦：中央連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號，地方調(diào)控節(jié)奏放緩

??9月，房地產(chǎn)政策環(huán)境緊中趨穩(wěn)。中央層面，一方面，銀保監(jiān)會明確表示，將始終堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會提出，金融部門要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。另一方面，央行第三季度貨幣政策委員會會議和央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會兩次重要會議連續(xù)發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，“維穩(wěn)”導(dǎo)向明確。

??地方層面，本月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策較上月明顯減少，但仍達(dá)到44條，為今年以來的第三高。其中，緊縮性政策22條，占比50%，較上月72%的占比大幅下降。這主要與近期受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫有關(guān)，但緊縮性調(diào)控仍是當(dāng)前地方房地產(chǎn)政策主流。從調(diào)控內(nèi)容來看，仍主要聚焦在限價、限購、限售、房企資金監(jiān)管、房地產(chǎn)市場秩序整治等方面。本期報告主要對9月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展與住房消費(fèi)者合法權(quán)益

1. 政策跟蹤
   

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。一方面，為對沖到期資金和保障節(jié)日資金需求，9月15日，央行等量續(xù)做6000億元MLF，9月17日－9月28日，央行連續(xù)9個工作日開展14天期逆回購操作，累計(jì)投放資金7400億元。此外，通過7天期逆回購操作投放資金也超千億元。另一方面，MLF中標(biāo)利率、逆回購操作利率及LPR利率保持不變，維持貨幣政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，“房住不炒”調(diào)控基調(diào)保持不變。央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會提出，金融部門要圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。此前，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人也明確表示，銀保監(jiān)會始終堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，圍繞“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制，防范房地產(chǎn)貸款過度集中，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。但與此同時，房地產(chǎn)金融工作座談會和央行貨幣政策委員會第三季度例會均明確提出，要維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，樓市“維穩(wěn)”導(dǎo)向明確。此外，自然資源部發(fā)布存量住宅用地信息公開具體要求，進(jìn)一步提升項(xiàng)目信息的透明性、規(guī)范性；國家發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)文，要求進(jìn)一步摸排老舊小區(qū)配套設(shè)施短板和安全隱患，改善居民居住條件，提升居民住房安全；中共中央、國務(wù)院接連印發(fā)“前海方案”“橫琴方案”，明確地區(qū)戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，為粵港澳大灣區(qū)建設(shè)注入新的動力。 

??三、地方政策：調(diào)控節(jié)奏放緩，緊縮性調(diào)控仍是主流

??1.政策跟蹤

（1）行政限制政策

（2）土地政策

（3）公積金政策

（4）住房保障政策

（5）人口人才政策

（6）市場監(jiān)管政策

（7）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測評研究中心監(jiān)測統(tǒng)計(jì)，2021年9月地方出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策44條，較上月明顯減少，但在年內(nèi)仍處于較高水平。其中，寬松性政策10條，緊縮性政策22條，中性政策12條。緊縮性調(diào)控依舊是房地產(chǎn)政策主流。

??具體來看，調(diào)控收緊主要集中在強(qiáng)化行政限制和加強(qiáng)市場監(jiān)管上。其中，在強(qiáng)化行政限制方面，典型代表有：三亞明確經(jīng)價格備案的商品住房，原則上一年內(nèi)不得上調(diào)備案價格；?？谝?guī)定落戶海南省的人才須提供在海南省累計(jì)12個月以上的個人所得稅或社保繳納證明方可購房；蕪湖對新建商品住房實(shí)行指導(dǎo)定價，購買后三年限售；廈門將法拍房納入限購范疇，并提出島內(nèi)一手住房5年限售；張家口建立土地拍賣熔斷機(jī)制，采用“限價+搖號”確定土地競得人，同時要求所有項(xiàng)目不得超過備案價格對外銷售，新取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于備案價85%進(jìn)行銷售等。在加強(qiáng)市場監(jiān)管方面，典型代表有：廣州進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售信息公示，保護(hù)購房人知情權(quán)、選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)；東莞對投標(biāo)招標(biāo)領(lǐng)域亂象進(jìn)行整治，嚴(yán)厲打擊惡意競價行為；東莞、重慶等地強(qiáng)化對房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管；云南、江西、沈陽、呼和浩特等地進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。此外，多地第二批集中供地已完成，在控制土地溢價率、強(qiáng)化房企購地資金來源等土地市場監(jiān)管方面力度進(jìn)一步加大。

??調(diào)控寬松主要表現(xiàn)在人口人才政策上。典型代表有：沈陽將高校畢業(yè)生和高新技術(shù)企業(yè)人才首次購房補(bǔ)貼提升至2-7萬元；武漢推行積分落戶常態(tài)化，同時將就業(yè)創(chuàng)業(yè)落戶條件由滿2年調(diào)整為連續(xù)繳納養(yǎng)老保險滿6個月或創(chuàng)業(yè)正常經(jīng)營6個月以上即可；長春對符合條件的人才、農(nóng)民發(fā)放購房補(bǔ)貼和購房消費(fèi)券，其中，符合條件的人才按50元/平方米，農(nóng)民按80元/平方米給予購房補(bǔ)貼等。

??四、9月重要事項(xiàng)復(fù)盤

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??9月24日，央行貨幣政策委員會2021年第三季度會議召開。會議認(rèn)為，當(dāng)前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨嚴(yán)峻復(fù)雜，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍然不穩(wěn)固、不均衡。強(qiáng)調(diào)要搞好跨周期政策設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，保持流動性合理充裕。從具體操作來看，9月央行通過等量續(xù)作MLF、持續(xù)開展逆回購操作，尤其是自9月17日再度重啟14天期逆回購操作等，有效對沖了資金到期帶來的流動性壓力，確保了節(jié)日需求和資金面平穩(wěn)跨季。10月公開市場仍有超6000億資金到期，且從以往公共財政季節(jié)性規(guī)律來看，10月往往“收大于支”，這也就意味著即使在央行“維穩(wěn)”的政策導(dǎo)向下，后續(xù)市場流動性仍有一定壓力，或?qū)⒊尸F(xiàn)緊平衡。

??在房地產(chǎn)方面，本月中央連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號，這主要同近期部分地區(qū)樓市出現(xiàn)非理性斷崖式下滑、部分房企生存壓力加劇等有關(guān)，也預(yù)示著短期內(nèi)樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼的可能性較小，房地產(chǎn)政策環(huán)境或?qū)⒅饾u緩和?？傮w來看，“房住不炒”調(diào)控基調(diào)不會改變，金融部門將繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，持續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，但在中央明確“兩個維護(hù)”（維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展、維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益）背景下，房地產(chǎn)政策或?qū)⒂瓉磉呺H寬松。

??2.地方層面

??9月地方調(diào)控節(jié)奏較上月已有明顯放緩，隨著中央連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號，地方調(diào)控將出現(xiàn)更大操作空間，尤其對于房地產(chǎn)市場持續(xù)羸弱的三四線城市而言，后續(xù)或?qū)㈥懤m(xù)出臺鼓勵性政策。對于熱點(diǎn)一二線城市而言，房地產(chǎn)政策將繼續(xù)從嚴(yán)，但或?qū)A向剛需出現(xiàn)邊際寬松。

??此外，本月湖南株洲、河北張家口等地也相繼發(fā)布“限跌令”，近兩個月以來已有9個城市出臺類似政策或措施。這背后反映的是在房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)高壓的背景下，房企希冀通過降價促銷快速回籠資金。在房企融資信貸環(huán)境無明顯改善的情況下，通過加大營銷力度仍是房企加快回籠資金、改善現(xiàn)金流的主要渠道，也是房企迫于生存和發(fā)展壓力，不得不為的動作?；诰S穩(wěn)樓市的政策導(dǎo)向，預(yù)計(jì)后續(xù)仍將有更多城市加入“限價”陣營。