[中房研協(xié)]全國(guó)房地產(chǎn)政策變動(dòng)監(jiān)測(cè)報(bào)告（2021年9月）

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??一、本月樓市政策聚焦：中央連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號(hào)，地方調(diào)控節(jié)奏放緩

??9月，房地產(chǎn)政策環(huán)境緊中趨穩(wěn)。中央層面，一方面，銀保監(jiān)會(huì)明確表示，將始終堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)提出，金融部門(mén)要準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。另一方面，央行第三季度貨幣政策委員會(huì)會(huì)議和央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)兩次重要會(huì)議連續(xù)發(fā)聲，強(qiáng)調(diào)要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，“維穩(wěn)”導(dǎo)向明確。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策較上月明顯減少，但仍達(dá)到44條，為今年以來(lái)的第三高。其中，緊縮性政策22條，占比50%，較上月72%的占比大幅下降。這主要與近期受調(diào)控政策影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫有關(guān)，但緊縮性調(diào)控仍是當(dāng)前地方房地產(chǎn)政策主流。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，仍主要聚焦在限價(jià)、限購(gòu)、限售、房企資金監(jiān)管、房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治等方面。本期報(bào)告主要對(duì)9月份房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??二、中央政策：堅(jiān)持“房住不炒”，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展與住房消費(fèi)者合法權(quán)益

1. 政策跟蹤
   

??2.政策小結(jié)

??本月貨幣政策繼續(xù)保持穩(wěn)健。一方面，為對(duì)沖到期資金和保障節(jié)日資金需求，9月15日，央行等量續(xù)做6000億元MLF，9月17日－9月28日，央行連續(xù)9個(gè)工作日開(kāi)展14天期逆回購(gòu)操作，累計(jì)投放資金7400億元。此外，通過(guò)7天期逆回購(gòu)操作投放資金也超千億元。另一方面，MLF中標(biāo)利率、逆回購(gòu)操作利率及LPR利率保持不變，維持貨幣政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

??在房地產(chǎn)調(diào)控方面，“房住不炒”調(diào)控基調(diào)保持不變。央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)提出，金融部門(mén)要圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，持續(xù)落實(shí)好房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，加快完善住房租賃金融政策體系。此前，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人也明確表示，銀保監(jiān)會(huì)始終堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制，防范房地產(chǎn)貸款過(guò)度集中，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)。但與此同時(shí)，房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)和央行貨幣政策委員會(huì)第三季度例會(huì)均明確提出，要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益，樓市“維穩(wěn)”導(dǎo)向明確。此外，自然資源部發(fā)布存量住宅用地信息公開(kāi)具體要求，進(jìn)一步提升項(xiàng)目信息的透明性、規(guī)范性；國(guó)家發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)文，要求進(jìn)一步摸排老舊小區(qū)配套設(shè)施短板和安全隱患，改善居民居住條件，提升居民住房安全；中共中央、國(guó)務(wù)院接連印發(fā)“前海方案”“橫琴方案”，明確地區(qū)戰(zhàn)略定位和產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，為粵港澳大灣區(qū)建設(shè)注入新的動(dòng)力。 

??三、地方政策：調(diào)控節(jié)奏放緩，緊縮性調(diào)控仍是主流

??1.政策跟蹤

（1）行政限制政策

（2）土地政策

（3）公積金政策

（4）住房保障政策

（5）人口人才政策

（6）市場(chǎng)監(jiān)管政策

（7）其他政策

??2.政策小結(jié)

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2021年9月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策44條，較上月明顯減少，但在年內(nèi)仍處于較高水平。其中，寬松性政策10條，緊縮性政策22條，中性政策12條。緊縮性調(diào)控依舊是房地產(chǎn)政策主流。

??具體來(lái)看，調(diào)控收緊主要集中在強(qiáng)化行政限制和加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管上。其中，在強(qiáng)化行政限制方面，典型代表有：三亞明確經(jīng)價(jià)格備案的商品住房，原則上一年內(nèi)不得上調(diào)備案價(jià)格；?？谝?guī)定落戶海南省的人才須提供在海南省累計(jì)12個(gè)月以上的個(gè)人所得稅或社保繳納證明方可購(gòu)房；蕪湖對(duì)新建商品住房實(shí)行指導(dǎo)定價(jià)，購(gòu)買(mǎi)后三年限售；廈門(mén)將法拍房納入限購(gòu)范疇，并提出島內(nèi)一手住房5年限售；張家口建立土地拍賣熔斷機(jī)制，采用“限價(jià)+搖號(hào)”確定土地競(jìng)得人，同時(shí)要求所有項(xiàng)目不得超過(guò)備案價(jià)格對(duì)外銷售，新取得預(yù)售許可的項(xiàng)目不得低于備案價(jià)85%進(jìn)行銷售等。在加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管方面，典型代表有：廣州進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售信息公示，保護(hù)購(gòu)房人知情權(quán)、選擇權(quán)和監(jiān)督權(quán)；東莞對(duì)投標(biāo)招標(biāo)領(lǐng)域亂象進(jìn)行整治，嚴(yán)厲打擊惡意競(jìng)價(jià)行為；東莞、重慶等地強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資金監(jiān)管；云南、江西、沈陽(yáng)、呼和浩特等地進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。此外，多地第二批集中供地已完成，在控制土地溢價(jià)率、強(qiáng)化房企購(gòu)地資金來(lái)源等土地市場(chǎng)監(jiān)管方面力度進(jìn)一步加大。

??調(diào)控寬松主要表現(xiàn)在人口人才政策上。典型代表有：沈陽(yáng)將高校畢業(yè)生和高新技術(shù)企業(yè)人才首次購(gòu)房補(bǔ)貼提升至2-7萬(wàn)元；武漢推行積分落戶常態(tài)化，同時(shí)將就業(yè)創(chuàng)業(yè)落戶條件由滿2年調(diào)整為連續(xù)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)滿6個(gè)月或創(chuàng)業(yè)正常經(jīng)營(yíng)6個(gè)月以上即可；長(zhǎng)春對(duì)符合條件的人才、農(nóng)民發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼和購(gòu)房消費(fèi)券，其中，符合條件的人才按50元/平方米，農(nóng)民按80元/平方米給予購(gòu)房補(bǔ)貼等。

??四、9月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

??五、房地產(chǎn)政策展望

??1.中央層面

??9月24日，央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度會(huì)議召開(kāi)。會(huì)議認(rèn)為，當(dāng)前全球疫情仍在持續(xù)演變，外部環(huán)境更趨嚴(yán)峻復(fù)雜，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍然不穩(wěn)固、不均衡。強(qiáng)調(diào)要搞好跨周期政策設(shè)計(jì)，統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，保持流動(dòng)性合理充裕。從具體操作來(lái)看，9月央行通過(guò)等量續(xù)作MLF、持續(xù)開(kāi)展逆回購(gòu)操作，尤其是自9月17日再度重啟14天期逆回購(gòu)操作等，有效對(duì)沖了資金到期帶來(lái)的流動(dòng)性壓力，確保了節(jié)日需求和資金面平穩(wěn)跨季。10月公開(kāi)市場(chǎng)仍有超6000億資金到期，且從以往公共財(cái)政季節(jié)性規(guī)律來(lái)看，10月往往“收大于支”，這也就意味著即使在央行“維穩(wěn)”的政策導(dǎo)向下，后續(xù)市場(chǎng)流動(dòng)性仍有一定壓力，或?qū)⒊尸F(xiàn)緊平衡。

??在房地產(chǎn)方面，本月中央連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號(hào)，這主要同近期部分地區(qū)樓市出現(xiàn)非理性斷崖式下滑、部分房企生存壓力加劇等有關(guān)，也預(yù)示著短期內(nèi)樓市調(diào)控進(jìn)一步加碼的可能性較小，房地產(chǎn)政策環(huán)境或?qū)⒅饾u緩和。總體來(lái)看，“房住不炒”調(diào)控基調(diào)不會(huì)改變，金融部門(mén)將繼續(xù)執(zhí)行房地產(chǎn)金融審慎管理制度，持續(xù)落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，但在中央明確“兩個(gè)維護(hù)”（維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展、維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益）背景下，房地產(chǎn)政策或?qū)⒂瓉?lái)邊際寬松。

??2.地方層面

??9月地方調(diào)控節(jié)奏較上月已有明顯放緩，隨著中央連續(xù)釋放樓市維穩(wěn)信號(hào)，地方調(diào)控將出現(xiàn)更大操作空間，尤其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)羸弱的三四線城市而言，后續(xù)或?qū)㈥懤m(xù)出臺(tái)鼓勵(lì)性政策。對(duì)于熱點(diǎn)一二線城市而言，房地產(chǎn)政策將繼續(xù)從嚴(yán)，但或?qū)A向剛需出現(xiàn)邊際寬松。

??此外，本月湖南株洲、河北張家口等地也相繼發(fā)布“限跌令”，近兩個(gè)月以來(lái)已有9個(gè)城市出臺(tái)類似政策或措施。這背后反映的是在房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)高壓的背景下，房企希冀通過(guò)降價(jià)促銷快速回籠資金。在房企融資信貸環(huán)境無(wú)明顯改善的情況下，通過(guò)加大營(yíng)銷力度仍是房企加快回籠資金、改善現(xiàn)金流的主要渠道，也是房企迫于生存和發(fā)展壓力，不得不為的動(dòng)作。基于維穩(wěn)樓市的政策導(dǎo)向，預(yù)計(jì)后續(xù)仍將有更多城市加入“限價(jià)”陣營(yíng)。