[中房研協(xié)]鄭州二輪集中供地要求嚴(yán)查購地資金來源，并禁止房企多“馬甲”競拍行為

??熱點(diǎn)聚焦

??10月16日，鄭州市公共資源交易中心發(fā)布兩則土地出讓公告，共掛出15宗土地，總起價(jià)114.13億元，掛牌截止時(shí)間為11月19日。

??根據(jù)土拍公告，此次土拍有“五不得”規(guī)定，包括參與競買的企業(yè)股東不得違規(guī)對(duì)其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌嚓P(guān)融資便利等，并要求嚴(yán)查房企購地資金來源。

??此外，公告規(guī)定，同一企業(yè)及控股公司，不得參加同一宗地的競買。競拍結(jié)束后，經(jīng)審查不符合要求的，競得結(jié)果無效，出讓人有權(quán)扣除成交價(jià)款的20%作為違約金，競得人及參與同一宗地競買的控股公司兩年內(nèi)不得參加鄭州市土地出讓活動(dòng)。

??熱點(diǎn)評(píng)析

??鄭州土地市場在政策疊加下不樂觀

??鄭州市6月3日首輪土拍供地49宗，全部成交，其中，僅3塊宗地溢價(jià)成交，溢價(jià)率為30%-56%，其余地塊均為起始價(jià)成交；而此次第二批集中供地僅15宗，數(shù)量上較首輪土拍下降69%，疊加鄭州洪災(zāi)和疫情的影響，市場預(yù)期并不樂觀，房企的拿地欲望并不強(qiáng)烈，加之土拍規(guī)則調(diào)整后嚴(yán)查房企資金來源，預(yù)計(jì)鄭州二輪土拍競爭熱度會(huì)有所下降。

??嚴(yán)查房企購地資金來源，有利于防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)

??在此之前，已有北京、深圳、廣州、蘇州、濟(jì)南、杭州等多個(gè)城市在集中供地時(shí)提出，嚴(yán)查房企購地資金來源，這對(duì)房企自身的資金實(shí)力提出了更高的要求。

??作為資金密集型行業(yè)，房企拿地過程中采取的融資方式較為多元，除表內(nèi)表外融資之外，部分房企的拿地資金來自區(qū)域財(cái)團(tuán)等民間資本，但一些遠(yuǎn)超企業(yè)操盤能力的融資行為，不僅不利于土地市場的發(fā)展，對(duì)企業(yè)自身和購房者權(quán)益也構(gòu)成了潛在的威脅。監(jiān)管部門此前已多次明確禁止銀行、信托、資管甚至私募類資金向房企提供土地款類融資，禁止資金違規(guī)流入樓市，此次政策收緊涵蓋了各類金融機(jī)構(gòu)以及自然人、法人、非法人組織借款，將矛頭指向了商業(yè)保理公司、小額貸款公司、融資性擔(dān)保公司等金融機(jī)構(gòu)，繼續(xù)對(duì)房企購地資金的來源進(jìn)行限制，防止金融資本、民間資金通過聯(lián)合拍地等形式涌入市場推高地價(jià)，對(duì)于嚴(yán)格規(guī)范土地市場秩序具有重要意義，也有利于防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)。

??對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，資金審查能有效禁止非地產(chǎn)行業(yè)資本進(jìn)場，有利于確保房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用合規(guī)自有資金購地，也進(jìn)一步遏制房企通過大肆加杠桿實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展模式，同時(shí)，可以避免房企沖動(dòng)拍地，防止部分企業(yè)先拿地再尋求合作或資金的投機(jī)行為，從土地供應(yīng)側(cè)引導(dǎo)“房住不炒”的調(diào)控定位。

??杜絕房企披馬甲競拍的行為，推動(dòng)土地市場平穩(wěn)健康發(fā)展

??在各地土地拍賣中，房企利用多個(gè)“馬甲”提高競拍率的現(xiàn)象屢見不鮮。早在2020年3月，蘇州因471個(gè)房企馬甲圍攻同一地塊的現(xiàn)象引發(fā)關(guān)注，同年6月，蘇州市自然資源和規(guī)劃局通報(bào)了包括金地、雅居樂在內(nèi)的8家房企違規(guī)披馬甲拿地的行為，根據(jù)公告，違規(guī)企業(yè)3年內(nèi)不得參加蘇州市區(qū)國有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌競價(jià)出讓活動(dòng)。

??在房企披馬甲拿地的過程中，參與競拍的公司數(shù)量遠(yuǎn)超過真實(shí)的買家數(shù)量，該行為會(huì)提升溢價(jià)率、抬高參拍門檻，對(duì)土地市場競爭造成異常干擾，抬升土地市場熱度，推高地價(jià)。

??禁止房企多“馬甲”拍地的行為，有助于維護(hù)土拍市場秩序，控制地價(jià)，進(jìn)而從需求端穩(wěn)定房價(jià)。目前已有多個(gè)城市為打擊開發(fā)商采用多個(gè)馬甲公司搶地而出臺(tái)政策：深圳提出禁止企業(yè)以馬甲形式圍標(biāo)，一家房企最多參拍三宗地；廣州要求企業(yè)申請(qǐng)競買前應(yīng)簽署書面承諾書，承諾其關(guān)聯(lián)公司不參加同一宗地競買。預(yù)計(jì)后續(xù)，各地政府將逐步建立健全購地主體資格的審查程序，明確對(duì)違規(guī)行為、違規(guī)企業(yè)的懲罰機(jī)制，并應(yīng)及時(shí)向社會(huì)公開處理結(jié)果，以保障土地市場健康穩(wěn)定的發(fā)展。