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??本月樓市政策聚焦

??中央打出政策組合拳助力樓市去庫(kù)存，地方發(fā)力優(yōu)化住房限購(gòu)限售和信貸政策

??2024年5月，我國(guó)房地產(chǎn)政策松綁再掀高潮。中央層面，下調(diào)首套及二套住房最低首付比例、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率、全國(guó)層面取消首套和二套住房貸款利率政策下限、支持地方政府和地方國(guó)企收購(gòu)存量商品房用作保障性住房等利好政策連發(fā)，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)和樓市去庫(kù)存。

??地方層面，本月地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策98條，再創(chuàng)2024年單月新高。其中，寬松性政策94條，中性政策、緊縮性政策各2條，地方房地產(chǎn)政策松綁再次提速。從調(diào)控內(nèi)容來(lái)看，在中央政策指導(dǎo)下，放寬限購(gòu)限售、下調(diào)住房貸款最低首付比例、階段性下調(diào)或取消首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率和推進(jìn)住房“以舊換新”成為本月地方政策重心。本期報(bào)告主要對(duì)5月房地產(chǎn)行業(yè)政策進(jìn)行梳理，并作解析。

??— 02—

??中央政策：打出政策組合拳助力樓市去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)

??1. 政策跟蹤

??2. 政策小結(jié)

??5月資金面相對(duì)平穩(wěn)，資金價(jià)格中樞與上月相比有所下降。公開(kāi)市場(chǎng)操作方面，5月共有4820億元逆回購(gòu)到期，投放規(guī)模為6460億元，凈投放1640億元；5月15日，央行等量續(xù)作1250億元MLF；國(guó)庫(kù)定存投放量700億元，凈投放700億元。資金利率方面，5月31日，DR007和R007分別為1.85%和1.87%，較4月末分別累計(jì)下行2.6BP和8.6BP，5月隔夜、7天和14天的R-DR資金利差較上月均繼續(xù)縮小，資金利差收斂至較低水平。LPR方面，1年期LPR及5年期以上LPR分別維持3.45%、3.95%不變。

??在房地產(chǎn)方面，中央層面接連發(fā)布重磅政策，包括：將首套住房最低首付比例下調(diào)至15%、二套住房最低首付比例下調(diào)至25%；下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率0.25個(gè)百分點(diǎn)；取消全國(guó)層面首套住房和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限；支持地方政府“以需定購(gòu)”，組織地方國(guó)企以合理價(jià)格收購(gòu)部分存量商品住房用作保障性住房等。加碼助力降低居民購(gòu)房門(mén)檻、減輕居民購(gòu)房壓力和加快樓市去庫(kù)存。

??— 03—

??地方政策：調(diào)控松綁再掀高潮，限購(gòu)限售和住房信貸政策成主要發(fā)力點(diǎn)

??1. 寬松性政策

??（1）行政干預(yù)政策

??（2）公積金政策

??（3）人口人才政策

??（4）其他政策

??2. 中性政策

??（1） 住房保障政策

??3. 緊縮性政策

??（1） 市場(chǎng)監(jiān)管政策

??4. 政策小結(jié)

??地方松綁政策井噴，重點(diǎn)聚焦放寬限購(gòu)限售、優(yōu)化住房信貸政策和推進(jìn)住房“以舊換新”

??中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，2024年5月，地方出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策98條，再創(chuàng)年內(nèi)新高。其中，寬松性政策94條，主要涉及優(yōu)化住房信貸、放寬限購(gòu)限售、支持住房“以舊換新”、加大住房公積金政策支持、發(fā)放購(gòu)房換房財(cái)稅補(bǔ)貼、落實(shí)房企金融支持等；中性政策2條，主要涉及保障性住房建設(shè)籌集；緊縮性2條，主要涉及住宅工程質(zhì)量查驗(yàn)和驗(yàn)收、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車(chē)位收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一?？偟膩?lái)看，在中央層面再次下調(diào)個(gè)人住房貸款最低首付比例、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率等利好政策帶動(dòng)下，地方樓市政策松綁繼續(xù)提速，放寬限購(gòu)限售、下調(diào)住房貸款最低首付比例、階段性下調(diào)或取消首套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限、下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率和推進(jìn)住房“以舊換新”成為本月地方政策重心。

??行政干預(yù)核心舉措包括優(yōu)化住房限購(gòu)和信貸政策、推進(jìn)住房“以舊換新”等

??在行政干預(yù)方面，核心舉措主要包括優(yōu)化住房信貸政策、放寬限購(gòu)限售、推進(jìn)住房“以舊換新”、發(fā)放購(gòu)房財(cái)稅補(bǔ)貼、落實(shí)房企金融支持等。其中，在放寬限購(gòu)限售方面，典型代表有：深圳分區(qū)優(yōu)化住房限購(gòu)政策，在鹽田、龍崗、龍華等區(qū)域購(gòu)房，非深圳戶(hù)籍居民家庭及成年單身人士（含離異）個(gè)稅或社保繳納年限要求由3年縮短至1年，有2個(gè)及以上未成年子女的深圳市戶(hù)籍居民家庭可在住房限購(gòu)政策基礎(chǔ)上再購(gòu)買(mǎi)1套住房；珠海不再審查購(gòu)房人資格，并取消商品住房轉(zhuǎn)讓限制年限規(guī)定；廣州將非廣州戶(hù)籍居民家庭在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房繳納個(gè)稅或社保年限要求從2年調(diào)整至6個(gè)月；上海將非滬籍居民購(gòu)房所需繳納個(gè)稅或社保年限由“連續(xù)繳納滿(mǎn)5年及以上”縮短至“連續(xù)繳納滿(mǎn)3年及以上”，新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿(mǎn)3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿(mǎn)2年及以上”，將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房區(qū)域擴(kuò)大至所在區(qū)全域，非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房，取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，不再限定企業(yè)購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型二手住房套數(shù)；西安、杭州全面取消住房限購(gòu)措施等。此外，湖北、福建、深圳、浙江、云南、湖南、山東、江蘇、河北、黑龍江、遼寧、新疆、海南、重慶等多地提出將首套房最低首付比例下調(diào)至15%、二套房最低首付比例下調(diào)至25%，并取消首套房和二套房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的政策下限；佛山、珠海、廣州、漳州、西安、開(kāi)封、合肥、桂林、武漢等多地鼓勵(lì)房企、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)合作建立“以舊換新”購(gòu)房模式等。

??公積金政策核心舉措包括上調(diào)最高貸款額度、下調(diào)最低首付比例、下調(diào)公積金貸款利率等

??在住房公積金政策支持方面，核心舉措主要包括上調(diào)公積金最高貸款額度、下調(diào)公積金貸款最低首付比例、下調(diào)住房公積金貸款利率、放寬公積金貸款申請(qǐng)限制和提取限制等。典型代表有：無(wú)錫將二套房最低首付比例下調(diào)至20%，將單繳存職工家庭最高貸款額度調(diào)整為80萬(wàn)元、雙繳存職工家庭最高貸款額度調(diào)整為100萬(wàn)元；定州將首套房最低首付比例下調(diào)至20%、二套房最低首付比例下調(diào)至30%；上海將首套房最低首付比例調(diào)整為20%，個(gè)人公積金最高貸款額度調(diào)整為65萬(wàn)元，家庭公積金最高貸款額度調(diào)整為130萬(wàn)元，二套房最低首付比例調(diào)整為35%，個(gè)人公積金最高貸款額度調(diào)整為50萬(wàn)元，家庭公積金最高貸款額度調(diào)整為100萬(wàn)元；廈門(mén)將首套房最低首付比例下調(diào)至15%、二套房最低首付比例下調(diào)至25%等。此外，滁州、天津、北京、東莞、上海、貴陽(yáng)、山西、湖北、西藏、大興安嶺地區(qū)等地區(qū)提出將首套房及二套房公積金貸款利率分別下調(diào)至2.775%、3.325%。

??人口人才引入核心舉措主要包括放寬落戶(hù)限制、發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼等

??在人口人才方面，核心舉措主要包括放寬落戶(hù)限制、發(fā)放人才購(gòu)房補(bǔ)貼等。典型代表有：沈陽(yáng)取消積分落戶(hù)名額限制，并放寬學(xué)歷落戶(hù)、投靠落戶(hù)、購(gòu)房隨遷落戶(hù)、集體戶(hù)落戶(hù)等落戶(hù)范圍，明確在沈取得《遼寧省居住證》、在沈租賃房屋、在沈務(wù)工、在沈就學(xué)等均可落戶(hù)；南京提出購(gòu)房即可落戶(hù)，且配偶、未婚子女、父母（超過(guò)法定退休年齡或已辦理退休手續(xù)）可申請(qǐng)辦理戶(hù)口隨遷；武漢市漢陽(yáng)區(qū)提出在漢陽(yáng)區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)，畢業(yè)6年內(nèi)的博士、碩士、全日制本科生在本區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房，按照個(gè)人（家庭）博士8萬(wàn)元、碩士5萬(wàn)元、全日制本科3萬(wàn)元給予購(gòu)房補(bǔ)助，在漢陽(yáng)區(qū)就業(yè)已正常繳納社保、個(gè)稅人員分別累計(jì)滿(mǎn)1年以上（含1年）在本區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)個(gè)人（家庭）首套新建商品住房，按已繳納契稅額度50%給予補(bǔ)助，對(duì)漢陽(yáng)區(qū)內(nèi)首次認(rèn)定的高新技術(shù)企業(yè)高管在本區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房，每戶(hù)給予5萬(wàn)元購(gòu)房補(bǔ)助等。

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)籌集

??中性政策主要涉及保障性住房建設(shè)籌集。典型代表有：北京發(fā)布《公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》，明確公租房宜優(yōu)先采用主體結(jié)構(gòu)大空間布置，對(duì)室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)等內(nèi)容作出更加精細(xì)化要求，對(duì)拓展文娛設(shè)施、活動(dòng)室等公共配套服務(wù)設(shè)施的多功能利用予以強(qiáng)化，并新增公租房宜配置智能化管理系統(tǒng)的要求等；杭州市臨安區(qū)發(fā)布收購(gòu)商品住房用作公租房的征集公告，要求房源以整幢作為基本收購(gòu)單位，同時(shí)單套建筑面積不超過(guò)70平方米，需搭配一定比例的車(chē)位等，同時(shí)以不超過(guò)周邊房源、車(chē)位的評(píng)估價(jià)作為本次收購(gòu)的最高限價(jià)，收購(gòu)房源面積原則不超過(guò)10000平方米。

??緊縮性調(diào)控主要涉及住宅工程質(zhì)量查驗(yàn)、普通住宅物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)等

??緊縮性政策主要涉及住宅工程質(zhì)量查驗(yàn)和驗(yàn)收、普通住宅前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一。典型代表有：北京出臺(tái)住宅工程質(zhì)量分戶(hù)驗(yàn)收和業(yè)主查驗(yàn)管理辦法，明確了分戶(hù)驗(yàn)收的15項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)，要求建設(shè)單位應(yīng)提前不少于7日按約定方式通知業(yè)主組織查驗(yàn)，查驗(yàn)成果經(jīng)查驗(yàn)雙方共同簽字確認(rèn)，建設(shè)單位依據(jù)查驗(yàn)結(jié)果建立問(wèn)題臺(tái)賬，組織工程參建方進(jìn)行整改，對(duì)臺(tái)賬逐一銷(xiāo)項(xiàng)；銀川出臺(tái)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車(chē)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方案，明確無(wú)電梯住宅一級(jí)物業(yè)、二級(jí)物業(yè)、三級(jí)物業(yè)和帶電梯一級(jí)物業(yè)、二級(jí)物業(yè)、三級(jí)物業(yè)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，明確地上停車(chē)位服務(wù)費(fèi)、租賃費(fèi)和地下停車(chē)位服務(wù)費(fèi)、租賃費(fèi)等各項(xiàng)最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

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??5月重要事項(xiàng)復(fù)盤(pán)

?? 05—

??重點(diǎn)40城現(xiàn)行房地產(chǎn)核心政策一覽

??1. 行政限制類(lèi)政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年5月31日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）限購(gòu)方面，執(zhí)行全域限購(gòu)政策的城市有4個(gè)，分別為北京、上海、深圳、?？冢粓?zhí)行區(qū)域限購(gòu)政策的有2個(gè)，分別為廣州、天津；其他34個(gè)城市均不限購(gòu)。

??（2）限售方面，執(zhí)行限售政策的城市有13個(gè)，其中，北京、上海、杭州、?？诩皬B門(mén)部分樓盤(pán)限售期最長(zhǎng)達(dá)到5年，廈門(mén)特殊樓盤(pán)限售期最長(zhǎng)達(dá)到8年。

??（3）限地價(jià)方面，土地拍賣(mài)仍設(shè)定最高限價(jià)的城市有3個(gè)，分別為北京、上海、深圳，其他城市已基本取消土地最高限價(jià)。

??（4）與上月相比，本月上海、廣州、深圳、西安、杭州等5個(gè)城市在住房限購(gòu)政策上進(jìn)行了寬松性調(diào)整。其中，上海將非滬籍居民購(gòu)房所需繳納社保或個(gè)稅年限由“連續(xù)繳納滿(mǎn)5年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿(mǎn)3年及以上”，新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房相應(yīng)從“連續(xù)繳納滿(mǎn)3年及以上”調(diào)整為“連續(xù)繳納滿(mǎn)2年及以上”，將新城以及南北轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)區(qū)域的非滬籍人才購(gòu)房區(qū)域擴(kuò)大至所在區(qū)全域，非滬籍單身人士購(gòu)房區(qū)域擴(kuò)大至外環(huán)內(nèi)二手住房，同時(shí)，取消離異購(gòu)房合并計(jì)算住房套數(shù)規(guī)定，不再限定企業(yè)購(gòu)買(mǎi)小戶(hù)型二手住房套數(shù)，給予多子女家庭在限購(gòu)政策基礎(chǔ)上增購(gòu)1套住房的資格；廣州將非廣州戶(hù)籍居民家庭在住房限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房，連續(xù)繳納個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)證明的年限要求從2年調(diào)整至6個(gè)月；深圳優(yōu)化鹽田區(qū)、寶安區(qū)（不含新安街道、西鄉(xiāng)街道）、龍崗區(qū)、龍華區(qū)、坪山區(qū)、光明區(qū)、大鵬新區(qū)住房限購(gòu)政策，非深圳戶(hù)籍居民家庭及成年單身人士（含離異）購(gòu)房所需個(gè)稅或社保繳納年限由3年縮短至1年，有兩個(gè)及以上未成年子女的深圳戶(hù)籍居民家庭可在限購(gòu)政策基礎(chǔ)上再購(gòu)買(mǎi)1套住宅，允許設(shè)立年限滿(mǎn)1年、在深圳累計(jì)繳納稅款金額達(dá)100萬(wàn)元、員工人數(shù)在10名及以上條件的企事業(yè)單位購(gòu)買(mǎi)商品住房；西安、杭州全面取消住房限購(gòu)措施。此外，廣州、重慶正式取消住房限售政策。

??2. 住房信貸及稅收減免政策

??根據(jù)中房研協(xié)測(cè)評(píng)研究中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，截至2024年5月31日，40個(gè)重點(diǎn)城市中：

??（1）40個(gè)城市均已跟進(jìn)“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策，即居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房時(shí)，家庭成員在該市名下無(wú)成套住房的，不論是否已利用貸款購(gòu)買(mǎi)過(guò)住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策；

??（2）40城二手房交易中，北京普通住宅滿(mǎn)兩年免征增值稅，非普通住宅滿(mǎn)兩年征收差額增值稅，滿(mǎn)五唯一免征個(gè)人所得稅；上海、深圳普通住宅滿(mǎn)五年免征增值稅，非普通住宅滿(mǎn)五年差額征收增值稅，滿(mǎn)五唯一免征個(gè)人所得稅；其他城市二手房交易基本執(zhí)行滿(mǎn)兩年免征增值稅、滿(mǎn)五唯一免征個(gè)人所得稅政策。

??（3）與上月相比，本月40城住房信貸政策發(fā)生重大變化。除北京、上海、深圳外，其他37個(gè)城市均已落實(shí)或開(kāi)始跟進(jìn)執(zhí)行首套住房最低首付比例15%、二套住房最低首付比例25%和階段性取消首套和二套住房商業(yè)貸款利率下限政策；北京、上海、深圳在首付比例和房貸利率下限方面也分別有不同幅度下調(diào)。

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??房地產(chǎn)政策展望

??1. 中央層面

??5月10日，央行發(fā)布2024年第一季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展面臨的戰(zhàn)略機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)挑戰(zhàn)并存，全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇動(dòng)能分化，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好仍面臨諸多挑戰(zhàn)，要保持貨幣政策的穩(wěn)健性，增強(qiáng)宏觀(guān)政策取向一致性，強(qiáng)化逆周期和跨周期調(diào)節(jié)，切實(shí)鞏固和增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)回升向好態(tài)勢(shì)。在短期流動(dòng)性方面，根據(jù)財(cái)通證券研究分析，6月政府債到期規(guī)模抬升背景下凈融資壓力緩解，而財(cái)政“收少支多”或?qū)Y金面構(gòu)成支撐；6月是信貸大月，銀行繳準(zhǔn)規(guī)模季節(jié)性增加，或?qū)⑾某瑑?chǔ)3000億元；而外匯占款、貨幣發(fā)行對(duì)流動(dòng)性的影響預(yù)計(jì)有限。在排除逆回購(gòu)和MLF到期因素的情況下，銀行體系資金壓力預(yù)計(jì)不大。季末資金缺口放大階段，央行或延續(xù)加大逆回購(gòu)等公開(kāi)市場(chǎng)操作力度予以對(duì)沖。

??在房地產(chǎn)方面，繼4月30日中央政治局會(huì)議明確防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)、消化存量住房、優(yōu)化增量住房等工作重點(diǎn)后，本月中央多部門(mén)聯(lián)合打出降首付比例、降房貸利率、支持回購(gòu)存量商品房用作保障性住房、通過(guò)政府回購(gòu)等多方式妥善處置盤(pán)活存量土地等政策組合拳。政策覆蓋供需兩端，且在首付比例和房貸利率政策上的優(yōu)化程度也達(dá)到歷史之最，后續(xù)需要關(guān)注相關(guān)部門(mén)和地方政府的配合落實(shí)。在收儲(chǔ)方面，央行設(shè)立的3000億元保障性住房再貸款資金規(guī)模相對(duì)有限，在地方政府財(cái)政困難的情況下，仍需進(jìn)一步加大中央財(cái)政對(duì)地方的支持力度。

??2. 地方層面

??根據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，5月我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持低位運(yùn)行。TOP100房企實(shí)現(xiàn)操盤(pán)金額3224.1億元，環(huán)比增長(zhǎng)3.4%、同比下降33.6%，單月業(yè)績(jī)規(guī)模保持在歷史較低水平。重點(diǎn)30城商品住宅新增供應(yīng)946萬(wàn)平方米，環(huán)比下降17%、同比下降16%；成交1081萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)4%、同比下降34%，市場(chǎng)處于低位震蕩。隨著本月中央層面打出房地產(chǎn)政策組合拳，地方房地產(chǎn)政策迎來(lái)更大操作空間。一方面，地方要盡快將“降首付比例、降房貸利率”落到實(shí)處，降低居民購(gòu)房門(mén)檻和壓力，提振居民購(gòu)房意愿和信心；另一方面，部分一二線(xiàn)城市執(zhí)行的商品房限購(gòu)限售政策仍有必要進(jìn)一步寬松，如放開(kāi)郊區(qū)限購(gòu)、增加購(gòu)房指標(biāo)、縮短或取消二手房限售年限等，繼續(xù)深化房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革，促進(jìn)房地產(chǎn)回歸正常發(fā)展軌道。此外，收入預(yù)期不穩(wěn)、房?jī)r(jià)預(yù)期下跌、房地產(chǎn)項(xiàng)目存在交付風(fēng)險(xiǎn)等問(wèn)題是當(dāng)前居民購(gòu)房的主要阻力，解決房地產(chǎn)市場(chǎng)需求問(wèn)題還需從這些方向著手。在去庫(kù)存方面，大部分地方政府一方面自身面臨較大的財(cái)政壓力，收儲(chǔ)資金存在問(wèn)題，另一方面城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有效需求不足，收儲(chǔ)風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)大于收益。因此，通過(guò)政府或地方國(guó)企回收存量商品住房用作保障性住房的去庫(kù)存之路仍需探索破題之策。