[中金公司]關(guān)于土地制度改革的思路梳理

  土地流轉(zhuǎn)有何種試點(diǎn)模式？模式歸納：地票(重慶、成都)、換房(天津、嘉興)、入股(廣東)以及合作經(jīng)營(yíng)(山東)；我們認(rèn)為，土地試點(diǎn)流轉(zhuǎn)的主要目的是，解決土地總量控制下的區(qū)域不平衡問(wèn)題，保證農(nóng)民擁有部分土地轉(zhuǎn)讓收益權(quán)及一定程度的處置主導(dǎo)權(quán)。

  土地流轉(zhuǎn)將如何推進(jìn)？我們認(rèn)為，會(huì)先做土地確權(quán)(目前基本完成)，再動(dòng)承包地自由經(jīng)營(yíng)流動(dòng)權(quán)，再放宅基地抵押權(quán)，而宅基地轉(zhuǎn)性國(guó)有建設(shè)用地放開(kāi)的難度很 大；會(huì)分步走，是個(gè)長(zhǎng)期改革過(guò)程。土地流轉(zhuǎn)，需要解決的有兩個(gè)問(wèn)題，一個(gè)是怎么轉(zhuǎn)，另一個(gè)是土地性質(zhì)變不變。土地流轉(zhuǎn)形式涉及到地方政府參與度的問(wèn)題，如 果按重慶、天津模式，動(dòng)的是農(nóng)民宅基地和承包地，政府兜農(nóng)民底，需要大量的增量資金解決農(nóng)民進(jìn)城后的生活；如果按安徽、山東的做法，其實(shí)就是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的 改革，提高的是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)率，政府并無(wú)短期獲益。還有一個(gè)就是土地性質(zhì)的改變以及改性后利益歸屬，如果按照增減掛鉤或者類似的形式(比如地票、換房模式)， 雖然農(nóng)用建設(shè)用地和城市建設(shè)用地近似同權(quán)了，但是政府拿走了土地開(kāi)發(fā)權(quán)收益的大頭(土地拍賣之后的收益)，把小頭給了農(nóng)民(地票拍賣的收益)，相比之前農(nóng) 民基本沒(méi)有收益，地方政府收儲(chǔ)會(huì)變得相對(duì)容易；如果采用直接的農(nóng)用建設(shè)用地與城市建設(shè)用地等權(quán)，意味著農(nóng)民拿了大頭，農(nóng)民也可供地，一個(gè)類似可比的模式就 是武漢城中村拆遷模式，這樣地方政府放棄土地儲(chǔ)備增值收益，但將收儲(chǔ)占用資金這個(gè)包袱扔給開(kāi)發(fā)商。

  哪些公司會(huì)受益？如果土地流轉(zhuǎn)放開(kāi)， 拆遷將變得容易，則地價(jià)會(huì)受到平抑，周轉(zhuǎn)型、資金實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商相對(duì)受益，但整體上開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)率也將受到攤??；同時(shí)擁有大量農(nóng)業(yè)地儲(chǔ)備的公司，將享受到資 源重估。如果走地票/宅基地?fù)Q房模式，地方政府通過(guò)增減掛鉤，獲得大量土地指標(biāo)以及可出讓儲(chǔ)備，但背上了農(nóng)民進(jìn)城的配套建設(shè)包袱，而開(kāi)發(fā)商則先要買地票， 再進(jìn)入招拍掛，開(kāi)發(fā)商獲得的收益僅是勾地權(quán)，但政府土地出讓多，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，長(zhǎng)期對(duì)行業(yè)難言利好，不會(huì)形成集中度很高的開(kāi)發(fā)商。如果走城中村模式，那么 地價(jià)是會(huì)被平抑，開(kāi)發(fā)商盈利能力提升，小開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金實(shí)力不夠被擠出，但供地也會(huì)很大，好的方面就是房?jī)r(jià)也會(huì)被抑制，政策不用壓制了，可以提升資金實(shí)力 雄厚的上市開(kāi)發(fā)商估值。整體來(lái)看，目前的土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)趨勢(shì)都會(huì)導(dǎo)致中長(zhǎng)期降地價(jià)，周轉(zhuǎn)型、資金實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商相對(duì)受益。