[克而瑞]浦東張江火了 珠海華發(fā)強(qiáng)勢奪地

  研究員 / 房玲 柳啟慧

  9月5日上午，上海浦東張江A1-05地塊拍賣備受矚目。華潤、世茂、融綠、陽光城、保利地產(chǎn)、萬科、九龍倉、新城、嘉華、合景、大名城、金地、佳兆業(yè)、中糧、三湘、珠海華發(fā)、金輝、旭輝等23家房企參與現(xiàn)場競拍，最終經(jīng)過100多輪的爭奪，珠海華發(fā)最終成為大贏家。

  珠海華發(fā)強(qiáng)勢奪地 ，高溢價(jià)仍有盈利空間

  珠海華發(fā)最終以23.7億元的總價(jià)拿下張江A1-05地塊，溢價(jià)率89.9%，折合樓板價(jià)為每平米25765元，較去年七八月萬科聯(lián)合張江集團(tuán) 在附近拿下的地塊高出20%。該地塊之所以引發(fā)了如此激烈的競爭，主要在于地塊浦東中環(huán)，地理位置優(yōu)越，再加上周邊純宅地供應(yīng)的稀缺性，造就了項(xiàng)目地塊極 大的開發(fā)價(jià)值。雖然最終溢價(jià)率和成交樓板價(jià)都比較高，但是對比周邊項(xiàng)目來看，項(xiàng)目還是存在一定的盈利空間。目前周邊在售的項(xiàng)目平均售價(jià)在 38000-52000萬元/平米，因此該地塊每平米25765元的拿地成本仍有一定的盈利空間。

  部分房企擇機(jī)弱市拿地，土地市場整體仍然低迷

  張江地塊的競爭火熱，主要源于其區(qū)位的優(yōu)越性，目前整體土地市場仍然低迷們，大多數(shù)地塊仍然以低溢價(jià)甚至低價(jià)成家為主。9月4日，金融街聯(lián)合體 以42.2億元的總價(jià)摘得北京豐臺(tái)區(qū)一純宅地，溢價(jià)26.5%，折合樓板20576元/平米。同日，綠地集團(tuán)以底價(jià)13億元奪得上海松江區(qū)佘山板塊一宗別 墅地塊，成交樓板價(jià)9572.9元/平方米。這些地塊與去年附近成交的地塊相比，參與拿地企業(yè)相對都比較理性。

  2014年2月份以來，土地市場一直不溫不火，甚至可以說是較為低迷，各地土地市場包括北上廣深四大一線城市均進(jìn)入“休眠”期。面對如此市場現(xiàn) 狀，企業(yè)也紛紛采取不同拿地策略“過冬”，部分企業(yè)選擇少拿地甚至不拿地來抵抗市場不確定性，而部分企業(yè)則仍對市場前景較為樂觀，如金融街、綠地等企業(yè)， 樂于弱市拿地，借機(jī)以相對較低的代價(jià)獲取心儀地塊。

  總體來看，9月伊始北京、上海、珠海、長沙、合肥、廈門、南寧、常州等地土地市場你方唱罷我方登場，成交、供應(yīng)消息此起彼伏。但事實(shí)上，目前土地市場仍較為低迷，房企拿地更加謹(jǐn)慎，個(gè)別地塊的熱拍，并不能說明整個(gè)市場已經(jīng)回暖。