[克而瑞]土地流轉(zhuǎn)“轉(zhuǎn)”來的新機(jī)遇

  分析師/房玲，柳啟慧

  近日，中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》?！兑庖姟分饕鞔_以下幾點(diǎn)：一、實 現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置；二、農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)登記、確權(quán)、頒證工作正式啟動，并要求在5年左右的時間內(nèi)完成，以妥善解決農(nóng)戶承包地塊面積不 準(zhǔn)、四至不清等問題；三、經(jīng)營主體多元化；四、發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營已成為必然趨勢。下面將就《意見》對房地產(chǎn)市場的影響進(jìn)行淺析。

  解放農(nóng)村人口，長期利好房地產(chǎn)市場

  總體來看，我們認(rèn)為農(nóng)村承包土地登記確權(quán)可以有效防止城鎮(zhèn)化推進(jìn)過程中出現(xiàn)的土地流轉(zhuǎn)混亂問題，解放農(nóng)村人口，長期利好房地產(chǎn)市場。農(nóng)業(yè)部數(shù)據(jù) 顯示，截至今年6月底，全國流轉(zhuǎn)的家庭承包經(jīng)營耕地面積為3.8億畝，約占家庭承包耕地總面積的28.8%。在接近三分之一的家庭承包耕地經(jīng)營權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn) 的情況下，農(nóng)村承包土地登記確權(quán)能夠切實保障農(nóng)民的利益，促使越來越多的農(nóng)民解放出來，“放心”地脫離土地，向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，并落戶城鎮(zhèn)，推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn) 程。

  當(dāng)然這并不是短期內(nèi)能夠?qū)崿F(xiàn)的，而是一個長期的過程。隨著城鎮(zhèn)化的建設(shè)，基礎(chǔ)設(shè)施等的不斷完善勢必將抬升所在區(qū)域土地價值，從而對早已低價布局的房企形成利好。另外，城鎮(zhèn)化建設(shè)也就意味著城鎮(zhèn)功能的不斷完善，這無疑會對具備城市改造能力的房企形成利好。

  明確農(nóng)地農(nóng)用，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)或暗含契機(jī)

  《意見》允許工商資本介入土地流轉(zhuǎn)也將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生影響，其中最大最直接的影響是為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)(與農(nóng)業(yè)相關(guān))的發(fā)展提供了一個良好契機(jī)。工商 資本介入土地流轉(zhuǎn)將有助于土地的規(guī)模經(jīng)營，提高土地利用效率，增加產(chǎn)出效益，形成產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。當(dāng)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營雛形形成之際，就會帶動農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如物 流、倉儲地產(chǎn)的發(fā)展。目前，物流倉儲地產(chǎn)已成為近年中國地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)之一，在此背景下，農(nóng)村倉儲物流等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展必將蒸蒸日上，可謂“給我一個支點(diǎn) 我能撬起整個地球”。

  而在最直接的對商品房市場的作用方面，《意見》則明確規(guī)定農(nóng)地農(nóng)用，嚴(yán)禁借土地流轉(zhuǎn)之名違規(guī)搞非農(nóng)建設(shè)，嚴(yán)禁在流轉(zhuǎn)農(nóng)地上建設(shè)或變相建設(shè)旅游度 假村、高爾夫球場、別墅、私人會所等。這不僅是對我國18億畝耕地紅線的強(qiáng)調(diào)，也明確將幻想改變農(nóng)地用途建造商品房、增加商品房供應(yīng)、從而平緩房價的美夢 打破。事實上，這也是變相重申“小產(chǎn)權(quán)房”的口子不能開。

  總而言之，農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)政策對房地產(chǎn)市場短期影響甚微，長期則相對利好。當(dāng)然，政策本身立意是好的，關(guān)鍵是落地執(zhí)行，只有這樣，一切利好才有據(jù)可談。