[克而瑞]三層次，督導(dǎo)閑置土地開發(fā)不妨這樣做

??近日審計(jì)署發(fā)布公告顯 示，7省市閑置土地盤活不到位，3.6萬(wàn)公頃土地被閑置(見下表)，其中閑置最多的安徽省超過(guò)1.6萬(wàn)公頃，部分地塊已閑置9年。這部分閑置土地主要是已 經(jīng)出讓的國(guó)有建設(shè)用地，其中房地產(chǎn)開發(fā)占絕大比重。針對(duì)這一頑疾，國(guó)務(wù)院針對(duì)閑置土地問(wèn)題，要求各省年底前處置完畢。但是結(jié)合當(dāng)前大部分城市土地供應(yīng)過(guò) 量、商品房高企的情況，試問(wèn)一刀切的整改做法會(huì)不會(huì)造成新的庫(kù)存加壓？

??7省市樓市供求關(guān)系現(xiàn)狀差別較大,多數(shù)存量土地集中三四線城市

??結(jié)合CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)前這7個(gè)省市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系顯著不同：

??1)截止到8月底，北京商品住宅存量消化周期為9.04個(gè)月，商品住宅土地消化周期為3.43年，兩個(gè)指標(biāo)均相對(duì)較低，市場(chǎng)供求關(guān)系相對(duì)均衡。

??2)其他6省市平均土地消化周期4.5年以上，說(shuō)明當(dāng)前及未來(lái)幾年這些省市的房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求的風(fēng)險(xiǎn)較大。

??3)從具體城市來(lái)看，這6省市情況又有所不同，比如石家莊、南昌、福州等二線城市樓市供過(guò)于求的特征比較顯著，商品住宅存量消化周期在10-13個(gè)月之間，住宅土地消化周期在4-5年之間，其它三四線城市更是有過(guò)之而無(wú)不及。

??而安徽省和湖北省的合肥、武漢、廈門等城市商品住宅土地消化周期分別為1.57年、3.77年、1.76年，遠(yuǎn)低于其全省平均水平，說(shuō)明這三個(gè)省份的供過(guò)于求的壓力更集中在省內(nèi)三、四線城市。

??閑置土地整改應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際，避免一刀切形成新庫(kù)存

??正基于此，我們認(rèn)為閑置土地的“處置整改”不應(yīng)一刀切，應(yīng)根據(jù)各城市市場(chǎng)供求及土地消化周期的不同區(qū)別處理。

??1)對(duì)北京這類供不應(yīng)求的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，應(yīng)加大閑置土地的清理，加速項(xiàng)目開發(fā)，形成有效供應(yīng)。如果企業(yè)囤地是資金壓力導(dǎo)致的土地閑置，政府可有效引導(dǎo)其通過(guò)轉(zhuǎn)讓、合作或政策支持等方式加速項(xiàng)目入市。

??2)對(duì)天津這類樓市整體供過(guò)于求的省市來(lái)說(shuō)，可以通過(guò)土地性質(zhì)變更、收回土地重新規(guī)劃城市等方式，將閑置土地靈活處理，而不應(yīng)該一味督促短期快速開發(fā)。

??3)對(duì)省內(nèi)城市也應(yīng) 該區(qū)別對(duì)待。比如合肥、武漢、廈門等供不應(yīng)求或供求相對(duì)平衡的城市來(lái)說(shuō)，也應(yīng)該加大督促閑置土地開發(fā)力度。而對(duì)多數(shù)的三四線城市和部分二線城市，當(dāng)前商品 住宅庫(kù)存壓力巨大，市場(chǎng)需求相對(duì)疲軟，市場(chǎng)觀望情緒濃郁，需要時(shí)間去消化庫(kù)存。此時(shí)如盲目督促閑置土地開發(fā)，則很可能會(huì)加劇庫(kù)存壓力，供求失衡雪上加霜。

??總之，針對(duì)閑置土地問(wèn)題，我們應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)情、量體裁衣，尤其是當(dāng)前三四線城市和部分二線城市庫(kù)存高企，去化緩慢，因地制宜的執(zhí)行政策更能夠避免市場(chǎng)走偏。