[克而瑞]年內(nèi)已十三個地王 北京土地市場癲狂

??前天(23日)，北京石景山區(qū)誕生區(qū)域雙料地王；上周(19日、18日)昌平區(qū)、門頭溝各誕生一個區(qū)域單價地王；上上周(12日、13日)平谷 區(qū)、通州區(qū)、朝陽區(qū)各誕生一塊區(qū)域地王；上上上周(2日，10月30日)兩塊總價超80億元的地塊誕生，總價均超上一任全市總價地王，與1月誕生的新地王 總價也相差無幾；上上上上周(10月20日)豐臺區(qū)誕生全市單價地王。然而，北京土地市場的熱鬧并不盡于此，就在上周四(19日)，華潤招商爆出“退地 門”，涉事地塊即是此前兩家公司與華僑城聯(lián)合以83.4億元拿下的新任總價季軍地塊。雖然今年各地地王常有，但北京的地王熱似乎要來的猛烈的多。遍地是地 王的背后到底演繹的是怎樣的故事？

??一年十三地王，北京土地市場陷入癲狂

??今年年初至今，北京市場共成交了96塊地，其中13塊地王，占比達到13.54%。13塊地王當中，除了華潤、首開和新聯(lián)投資聯(lián)合體于豐臺區(qū)以 86.25億元拿下的全市總價地王外，其余12塊地全部成交于9月以后，10月下半月開始更是進入了癲狂的狀態(tài)，不僅接連成交了兩塊總價超80億元的天價 地塊，葛洲壩所拿樊家村地塊更是將樓面價推到7.5萬元/平米的高位，18個行政區(qū)中，7個有新地王。周周地王、一日多地王的戲碼一幕一幕在北京上演。北 京土地市場的瘋狂可謂前無古人，其后恐怕也難再有來者。

??多重因素致?lián)尩爻?，市政?guī)劃利好、土地稀缺是主因

??北京土地市場的狂熱，究其原因有以下幾個方面：

??一、市政規(guī)劃利好，助推房價、地價上漲預期：此前盛傳多年的北京市政府搬遷至通州區(qū)終于靴子落地，于7月得 到官方的正式回應，同時，坊間盛傳的還有東西城區(qū)(另一說法四環(huán)內(nèi)區(qū)域)將獨立出北京市，升格為行政特區(qū)，無論傳言能否坐實，都讓市場對未來房價產(chǎn)生了無 限的遐想。8月北京市政府發(fā)布《北京市新增產(chǎn)業(yè)禁止和限制目錄(2015年版)》首次將東城、西城、朝陽、海淀、豐臺、石景山，獨立為首都功能核心區(qū)，政 府治堵、疏堵的決心依然浮出水平，及政府將引導社會人口、企業(yè)往外圍區(qū)域擴散，中心區(qū)域減量提質(zhì)式的發(fā)展模式，將其價值推向更高的金字塔尖。中心區(qū)的地塊 自然是王中之王，下半年推出中心區(qū)域的地塊幾乎逢拍必搶，逢搶必王。已成交的13塊地王中，9塊出自市內(nèi)六區(qū)。

??二、土地稀缺、同時政府將嚴控土地規(guī)模。北京作為房地產(chǎn)市場較為成熟的一線城市，土地資源本已日漸枯竭。然 而，在北京“瘦身健體”的發(fā)展思路下，市政府也將主動嚴控人口和建設用地規(guī)模。今年1月北京市副市長陳剛就已明確對媒體表示，未來人口、建設用地都將是一 個減量、負增長的規(guī)劃。這無疑加劇了房企對拿不到地的焦慮。

??三、正值房企回歸一二線城市的風口。一二線多年的限購之后，眾房企集體涌向三四線城市，非理性的開發(fā)建設以致三四線城市庫存風險畸高。2014年限購逐步解除后，房企逐步開始回歸一二線城市，當下正值房企回歸的風口，一線城市，包括北京自然是拿地重點城市。

??四、下半年密集供地，是成交推高的直接原因。上半年，北京僅供應27幅地塊，建面392萬平米，下半年掛牌量達到45幅，建面為741萬平米，超過上半年的2倍。特別是9、10月份，供地更是密集。前三個季度，各項利好已吊足了企業(yè)胃口，其后便密集推地，房企哄搶也不足為奇。

??五、房企資金寬松也是重要原因之一。宏觀經(jīng)濟增長承壓，房地產(chǎn)支柱地位再度被提上臺面，公司債全面開閘，房企是最大的受益者。此外同時的降息降準，房企資金成本和獲取難度也在不斷降低，這為房企拿地奠定了堅持的資金基礎。

??面粉貴過面包成常態(tài)，或致北京深陷“豪宅化”風險

??從成交地王的樓板價來看，面粉貴過面包已成常態(tài)。13塊地王中，10塊地王的樓板價均超過地塊所在板塊的成交均價，部分地塊甚至超過板塊中高端 在售項目的成交均價。事實上，不僅僅是地王如此，下半年北京成交地塊，樓板價超過周邊項目均價已是常態(tài)，未來北京商品房市場也將普遍“被豪宅化”。

??而今年年初以來，北京前期地王項目魚貫入市，年內(nèi)入市的銷售單價超過10萬元的項目已達十多個，6萬元以上的中高端產(chǎn)品更是遍布京城，北京高端 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)性過剩的態(tài)勢已經(jīng)十分明顯。今年土地市場的狂熱，對北京房地產(chǎn)市場而言，造就的不僅僅是地王地塊的豪宅項目，也將快速拉升周邊項目的房價，豪宅常 態(tài)化將進一步加劇北京商品房市場的供需錯位，結(jié)構(gòu)性過剩的矛盾將逐步凸顯；對企業(yè)而言，過高的地價無疑增加企業(yè)盈利的難度，甚至不僅無利可圖，回款周期也 將大為拉長。華潤和招商的退地事件表明部分企業(yè)已覺察其中的風險。

??北京地塊的價值是毋庸置疑的，但是房企更應理性對待，房價和地價的提升均需有市場需求、硬件配備等作為基礎，上漲的步伐也有其節(jié)奏，過分的追捧不僅將致市場供求失衡，也將致使房企深陷資金被套的困境。