[克而瑞]熱點(diǎn)城市土地逢拍必地王的魔咒怎么破

??昨天，滬九條首場(chǎng)土拍競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，奉賢南橋新城誕生新的單價(jià)地王，松江泗涇板塊更是兩度刷新單價(jià)地王紀(jì)錄，為何在上海最嚴(yán)限購令的作用下，土地市場(chǎng)依舊火熱？不單是上海,近期市場(chǎng)銷售火熱的城市無一例外的土地市場(chǎng)逢拍必出地王,如此狀況何時(shí)、何法可以破解？

??投資價(jià)值認(rèn)知嚴(yán)重趨同，熱點(diǎn)城市政策收緊仍難阻土地市場(chǎng)火熱

??今年以來，重點(diǎn)一二線城市逐漸開始收緊調(diào)控政策，且有進(jìn)一步加劇的趨勢(shì)。譬如上海、深圳相繼加碼限購政策，南京步蘇州后塵下發(fā)限漲令，不僅備案階段更加嚴(yán)苛，而且實(shí)行區(qū)間調(diào)控，進(jìn)一步加大了高端盤的調(diào)控力度。不過，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)持續(xù)火熱， 由于4月一線城市僅上海寶山區(qū)大場(chǎng)鎮(zhèn)成交了一宗動(dòng)遷宅地，全國(guó)經(jīng)營(yíng)性土地成交單價(jià)排名前十地塊全部來自于二線城市，其中蘇州共計(jì)6宗地入圍。更為重要的 是，4月以蘇州、南京、合肥和廈門為代表的熱門二線城市，土地溢價(jià)率分別為195%、128%、241%和138%，土地市場(chǎng)熱度可見一斑。

??值得一提的是，新出讓地塊體量中等偏小，單價(jià)排名前十地塊建面均在20萬方左右，并有多宗地建面低于10萬方，說明地方政府嚴(yán)控單宗地塊體量，甚至不惜將部分大體量地塊分割出讓，這在一定程度上加劇了重點(diǎn)一二線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

??主要原因有以下兩點(diǎn)：一方面，強(qiáng)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，蘇州、南京、合肥、廈門等多市房?jī)r(jià)漲幅穩(wěn)居市場(chǎng)前列，樓市量?jī)r(jià)走勢(shì)仍將穩(wěn)中有升； 另一方面，在樓市步入白銀時(shí)代的大背景下，房企投資方向逐漸趨同，重點(diǎn)聚焦一線及強(qiáng)二線城市，土地供應(yīng)量難以匹配企業(yè)投資需求，“僧多肉少”直接造成了強(qiáng) 二線城市逢土拍必出地王的尷尬局面。

??要在集中度近50%的行業(yè)求存，中型房企為拼規(guī)模拿地最激進(jìn)

??1-4月，典型企業(yè)拿地銷售比排名靠前的企業(yè)除千億房企之外，不乏融創(chuàng)、綠城這類拿地方式較為激進(jìn)的企業(yè)，并且閩系房企成功“突圍”，泰禾、金 科雙雙進(jìn)入榜單前十名，泰禾前4月豪擲85億在北京、蘇州等市摘得多宗熱門地塊，拿地銷售比高居榜首。囿于重點(diǎn)一、二線城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)過于激烈，屢有地 塊拍出100%以上的高溢價(jià)率，留給企業(yè)的利潤(rùn)空間著實(shí)有限，土拍市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)顯著特征：大型房企不愿拿，小型房企不敢拿，中型房企閉眼拿。

??大型房企不在意“一城一池”之得失，因?yàn)槌鞘胁季指鼮閺V泛，不會(huì)為了單方面的業(yè)績(jī)指標(biāo)犧牲企業(yè)的利潤(rùn)率水平；小型房企資金實(shí)力有限，單項(xiàng)目周轉(zhuǎn)不暢便可能決定企業(yè)的生死，控制土地成本、避拿地王成小型企業(yè)回避投資風(fēng)險(xiǎn)的不二法門；在當(dāng)前行業(yè)集中度超過50%的情況下，要在激烈競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中求存，中型房企沖業(yè)績(jī)、拼規(guī)模的動(dòng)力最強(qiáng)勁，往往會(huì)不惜投入重金也要布局重點(diǎn)一、二線城市，并且愿意犧牲一部分利潤(rùn)，以求業(yè)績(jī)規(guī)模能夠更上一個(gè)新的臺(tái)階，以品牌和規(guī)模擴(kuò)張應(yīng)對(duì)愈演愈烈的行業(yè)兼并重組，在集中度提升的大潮中尋得發(fā)展空間。

??綜上所述，雖然重點(diǎn)一、二線城市調(diào)控政策漸趨收緊，但地王頻出、面粉貴過面包的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，明顯與當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展相悖。

??我們認(rèn)為可以在3個(gè)方面著力，破解熱點(diǎn)城市土拍逢拍必出地王的困局。首當(dāng)其沖的是土地供應(yīng)端三管齊下，增加土地供應(yīng)。根據(jù)市場(chǎng)銷售情勢(shì)及時(shí)調(diào)整新增住宅建設(shè)用地指標(biāo)，另一方面要積極盤活存量土地，允許商辦、工業(yè)用地改變土地利用屬性；對(duì)已出讓土地嚴(yán)格把控土地開工、竣工時(shí)間周期，杜絕囤地。如此一來，便在源頭端緩解熱門城市土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的現(xiàn)狀；其次，調(diào)控政策要有穩(wěn)定性和可預(yù)見性，才能穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，調(diào)控政策切忌朝令夕改；再次，因城施策，調(diào)整土地拍賣制度，譬如推行商品房現(xiàn)售、適當(dāng)增加土地競(jìng)標(biāo)方式多樣化如帶設(shè)計(jì)方案拍賣、在溢價(jià)率達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)不再向上競(jìng)價(jià)改為競(jìng)拍保障房面積等方式，有序引導(dǎo)高熱的土地市場(chǎng)逐漸回歸理性。