[克而瑞]8月地王大盤點：數(shù)量、單價、總價、溢價率紀(jì)錄齊刷新

??今年以來，土地市場異?；馃?，8月土地市場熱度更是推升至無以復(fù)加的地步，集中表現(xiàn)在以下兩點：首先，地王數(shù)量大幅提升至48幅，刷新年內(nèi)單月新高；其次，全國單價、總價地王、溢價率紀(jì)錄齊遭刷新；再次，廣州、?？?、濟南和無錫為新晉地王城市，熱點蔓延之勢加速。

??8月地王數(shù)量達48幅創(chuàng)年內(nèi)新高，前8月累計達194幅

??自3月份以來，土地市場明顯轉(zhuǎn)暖，地王數(shù)量穩(wěn)步提升。8月，全國密集成交48宗單價、總價地王，繼上月之后再創(chuàng)年內(nèi)新高。累計來看，1-8月全國地王數(shù)量已有194幅之多，預(yù)計今年地王數(shù)量將創(chuàng)歷史新高。

??點評：縱觀各線城市土地供應(yīng)節(jié)奏，往往會呈現(xiàn)“前低后高”的態(tài)勢，即下半年乃是土地成交高峰期。以南京為例，2016年計劃出讓經(jīng)營性用地700萬平方米，前8月經(jīng)營性用地成交面積僅有192萬平方米，完成率尚不足30%。隨著熱點一二線城市土地供應(yīng)高峰期的到來，熱門區(qū)域乃至板塊亦不乏新增土地出讓，地王數(shù)量仍將維持在較高水平。

??平均溢價率高達90%，地王溢價率集中于100%-200%之間

??8月，地王溢價率主要集中在100%-200%的區(qū)間范圍內(nèi)，占比多達54%；其次為200%-500%和50-100%，占比分別為21%和15%。相較而言，僅兩宗地王溢價率不足50%，分別為深圳寶安區(qū)新會展中心(一期)配套商業(yè)用地和廣州荔灣區(qū)AF010734地塊。前者采用招標(biāo)出讓方式，后者則設(shè)置了21.73億元最高限價，當(dāng)報價達到最高限價，改為競配建保障房面積，顯示地方政府人為設(shè)定了諸多限制條件，這也是溢價率較低的重要因素。

??點評：我們認為造成當(dāng)下熱點城市地王頻出，溢價率持續(xù)高位運行的主要原因有以下三點：其一，企業(yè)投資方向逐漸趨同，重點聚焦熱點一二線城市，而以上海、深圳為代表的熱點城市土地供應(yīng)本就受限，中心城區(qū)更是一地難求?！吧嘀嗌佟敝苯釉炀土藷狳c一二線城市土拍競爭愈發(fā)激烈，溢價率自然維持在較高水平；其二，銀行間市場流動性充足，企業(yè)融資成本緩步下行，標(biāo)桿房企及有著國資背景的企業(yè)債券年利率已降至3%-4%，企業(yè)也敢于高價拿地；其三，隨著中央倡導(dǎo)的供給側(cè)改革持續(xù)深入，國企、央企為了保留房地產(chǎn)業(yè)務(wù)牌照，仍在拼命地“秀肌肉”，將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)做大、做強，熱點一二線城市自然成為國企、央企重點深耕城市的不二選擇。

??武漢地王數(shù)量明顯增多，珠海土拍競爭最為激烈

??8月，48宗地王集中分布在19個城市，上海、天津、武漢和無錫地王成交幅數(shù)都達5幅，排名暫居市場首位。值得一提的是，珠海月內(nèi)成交3宗地王，溢價率都在500%以上，平均溢價率高達531%，土拍競爭激烈熱度可見一斑。

??點評：地王分布城市主要集中在熱點一二線城市，累計來看更是如此，1-8月上海、合肥和杭州地王成交幅數(shù)都在20幅以上，遙遙領(lǐng)先其他城市。三四線城市僅無錫、珠海、佛山、?？诤蜄|莞等個別城市誕生了新的單價、總價地王，更多的三四線城市往往存在著供求矛盾突出、庫存風(fēng)險猶在高位等問題，地價、房價上漲空間著實受限。

??近兩月，武漢地王數(shù)量持續(xù)增多，東西湖區(qū)、江夏區(qū)和青山區(qū)等多個區(qū)域頻出地王。主要原因有以下兩點：首先，得益于“一帶一路”發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)步推進，武漢作為重要的節(jié)點城市，必將迎來新一輪快速發(fā)展期；其次，武漢房地產(chǎn)市場持續(xù)供不應(yīng)求，供求比及消化周期連續(xù)數(shù)月低位運行，房價猶存較大的上漲空間。

??鄭州、廈門和珠海接連刷新全市單價地王紀(jì)錄

??8月，東莞、鄭州和廈門等多個城市接連創(chuàng)造了新的全市單價地王，并且鄭州和廈門兩度刷新全市單價地王紀(jì)錄，珠海更是一日之內(nèi)三度刷新全市單價地王紀(jì)錄。更為重要的是，上海、深圳相繼誕生了新的全國單價、總價地王，可謂是將土地市場推向了又一個制高點。

??點評：根據(jù)地價與房價之間成本推演結(jié)果可知，高地價必然要求更高的售價，因此全市單價地王乃是房價天花板的直觀反映。全市單價地王紀(jì)錄刷新，意味著需要打破房價天花板效應(yīng)，或者將其推升至更高的水平。我們認為房價天花板取決于各線城市豪宅客群乃至頂豪客群基數(shù)及其所對應(yīng)的購買力，體現(xiàn)了城市的綜合實力。倘若頂豪客群沒有發(fā)生顯著變化，盲目高價拿地，追求“眼球效應(yīng)”，注定面臨更高的投資風(fēng)險。

??值得一提的是，高地價的另一面便是地王投資風(fēng)險顯著高企。以融信110.1億元高價奪下全國單價地王為例，名義樓板價100218元/平方米，可售部分實際樓板價145896元/平方米，保本售價需達到18-20萬元/平方米。目前，周邊競品萬科翡翠雅賓利售價約9萬元/平方米，意味著未來地王項目售價要在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻番才能保本，困難程度可想而知。

??廣州、?？?、濟南和無錫為新晉地王城市

??8月，新晉地王城市分別有廣州、?？凇虾蜔o錫。其中，無錫誕生了5宗地王，集中分布在濱湖區(qū)、南長區(qū)和錫山區(qū)。值得關(guān)注的是，錫山區(qū)三度刷新區(qū)域單價地王紀(jì)錄，區(qū)域地王樓板價由之前的3563元/平方米上漲至9282元/平方米，漲幅多達160%。

??點評：新晉地王城市大都是省會城市，受市政配套、就業(yè)機會、公共服務(wù)資源等多方面因素影響，省會城市在全省范圍內(nèi)有著極強的虹吸效應(yīng)。正所謂城市化本質(zhì)就是人口城市化，意即人口將逐步由中西部城市向東南沿海城市遷移，或者由省內(nèi)三四線城市向省會城市遷移，東海沿海城市及中西部省會城市在城市化的過程中將顯著受益。

??無錫土地市場轉(zhuǎn)暖與經(jīng)濟持續(xù)向好發(fā)展密不可分，蘇、錫、常作為“蘇南經(jīng)濟模式”的代表城市，民營經(jīng)濟相較發(fā)達，居民普遍有著更強的購買力。受益于去庫存進程持續(xù)推進，無錫房地產(chǎn)市場已逐漸擺脫下行風(fēng)險，重回上升軌道。

??綜合而言，8月地王頻出的盛況已然是當(dāng)下土地市場的真實寫照，無論是地王數(shù)量還是價格都上升至極高的水平。不過，中冶南京下關(guān)地王、上海證大外灘地王等多個失敗案例，時刻提醒我們地王不好拿，解套更不容易。鑒于9月初武漢、廈門相繼落地執(zhí)行限貸、限購政策，熱點一二線城市不排除繼續(xù)加碼調(diào)控政策的可能性，地王投資風(fēng)險仍需警惕。