[克而瑞]多個熱門城市土地供應(yīng)完成率不到4成

??9月，土地市場率先燃起硝煙，無錫土拍房企競爭激烈，地王頻出；合肥也將在9月一次性大量供地以緩解地荒。另外，從國家統(tǒng)計局昨天剛公布的數(shù)據(jù)來看，1-8月土地購置金額仍在增長。整體來看，在多數(shù)城市供地指標完成率不到4成的情況下，未來“地王熱”的態(tài)勢仍將延續(xù)，且有蔓延的趨勢。

??今年多數(shù)城市供地面積同比銳減，上海、北京等供地指標完成率不到40%

??從熱點城市1-8月份的土地供應(yīng)來看，多數(shù)城市較去年同期有明顯下降。一線城市中除了深圳供應(yīng)建筑面積暴增266%以外，其余三成全部下降。廣州降幅更是超過7成。而南京、武漢、廈門等二線熱門城市供應(yīng)量均有不同程度下滑，僅天津、蘇州、杭州等城市上半年供應(yīng)同比增加。

??與供應(yīng)建筑面積同比下滑相對應(yīng)的是，在 2016年供地指標的調(diào)整中，大部分城市加大了住宅和商服用地，其中上海、廣州、合肥等5個熱門城市住宅+商服的供地面積均較上年有所提升，鄭州則較2015年增加了1129萬平方米的住宅和商服供應(yīng)面積(占地面積)，幾乎較去年翻了一番。

??另外，通過前8月供地指標完成率可以看出，10個熱點城市中6成的城市供地指標完成率不到40%，北京僅為20%，上海、武漢則在30%左右，這意味著將有大量土地將在三、四季度推出。而供地不足，也從另一方面揭示了上半年熱點城市土地市場瘋狂的原因。

??熱點城市將延續(xù)“地王熱”，或蔓延至中西部省會和沿海三四線城市

??如果僅從供應(yīng)的角度的來看，上半年熱點城市供應(yīng)節(jié)奏并沒有很好解決各城市“地荒”局面，反而造成地價直線上漲。而下半年大量土地出讓，恐怕也難以緩解當前土地市場火爆程度，尤其是在政策風向不發(fā)生的大的轉(zhuǎn)變之下。

??我們認為，在土地供應(yīng)逐漸放量之下，熱點城市將延續(xù)地王頻出的態(tài)勢，且市場熱度將向中西部省會城市及沿海三四線城市蔓延。主要基于三點：第一，前8月企業(yè)銷售情況良好，資金充裕，從部分企業(yè)上調(diào)全年銷售目標便可見一斑；第二，從前8月的187宗地王可以看出，目前“土地”作為一種生產(chǎn)要素已經(jīng)被更多的賦予了金融手段，“地王”已經(jīng)成為了上市房企市值管理的工具，便于更好的在資本市場以更低成本融資。第三，部分熱點城市地價、房價上漲過快，以及城市政策面收緊，房企拿地風險加大下，戰(zhàn)略布局逐漸向鄭州、武漢這種需求有支撐、產(chǎn)品價差不大的城市轉(zhuǎn)移。

??但值得注意的是，地王頻出的同時，土地市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)向信號不容忽視，此前上海四天之內(nèi)中止出讓兩宗熱門地塊，而商業(yè)銀行也開始收緊房企開發(fā)貸，貸款周期明顯縮短，這都預(yù)示著熱門城市將收緊土地政策，因此，未來地王投資風險仍需警惕。