[克而瑞]2015年的地王已上市開賣，能否解套、賣相如何？

??今年受到房地產(chǎn)市場(chǎng)利好的刺激，房企推盤意愿格外強(qiáng)烈，一大波新項(xiàng)目爭(zhēng)搶入市。其中，令人關(guān)注的是，不少城市的地王項(xiàng)目也紛紛開閘，有些項(xiàng)目入市即獲大賣，但與此同時(shí)，也有些地王項(xiàng)目由于自身的一些劣勢(shì)，去化表現(xiàn)一般。那么，今年入市的地王項(xiàng)目整體賣相到底如何？ 

??入市時(shí)間看：15年乃至16年年初的地王盤均積極乘勢(shì)上市

??今年不少地王項(xiàng)目乘勢(shì)“解套”，尤其是近兩年誕生的地王項(xiàng)目，加快施工、推盤節(jié)奏，集中于市場(chǎng)爆發(fā)后的下半年入市。其中，2015年誕生的地王項(xiàng)目推盤表現(xiàn)最為積極，數(shù)目占比近6成，主要體現(xiàn)在北京、上海、南京、合肥、武漢等重點(diǎn)的城市。

??更值得一提的是，也有部分16年新地王也聞風(fēng)而動(dòng)，緊趕著入市套現(xiàn)。如成都單價(jià)地王項(xiàng)目——太行瑞宏朗詩(shī)金沙城于2016年9月開盤，地塊由太行瑞宏于2016年3月初以12000元/平方米競(jìng)得，拿地到開盤僅用了半年時(shí)間?？傮w來看，16年的地王項(xiàng)目入市占少數(shù)，大多是年初所拿的項(xiàng)目，市場(chǎng)爆發(fā)后所拿地王一般都是“面粉貴于面包“，入市還在等待市場(chǎng)價(jià)格空間的提升。

??地王定價(jià)來看：地王售價(jià)較高，普遍高出周邊售價(jià)2成以上

??今年地王項(xiàng)目趁機(jī)賣出好價(jià)錢，據(jù)統(tǒng)計(jì)的34個(gè)地王項(xiàng)目售價(jià)較周邊樓盤平均高26%。其中，如武漢萬科翡翠玖璽位，項(xiàng)目居漢經(jīng)開繁華地段毗鄰體育中心、太子湖，售價(jià)高達(dá)20000元/平米，較周邊11000元/平米的平均售價(jià)高出8成以上。

??地王項(xiàng)目獲得熱銷，主要有三個(gè)方面的原因：一是，地王項(xiàng)目一般具備區(qū)位地段優(yōu)勢(shì)，或稀缺性自然資源，或配套人文環(huán)境，其升值前景可期，所以一般能比周邊項(xiàng)目賣出更高的價(jià)格。二是，2016年地王所在市場(chǎng)整體較好，客戶普遍看好未來前景，盡管大部分地王項(xiàng)目定價(jià)較周邊高，但也能獲大賣。三是，得益于房企自身的操盤能力，地王項(xiàng)目的操盤房企多為大品牌房企，操盤能力強(qiáng)，產(chǎn)品溢價(jià)較高。

??銷售情況來看：入市即獲大賣，8成項(xiàng)目賺得缽滿盤盈

??在今年市場(chǎng)火爆的利好下，大部分地王項(xiàng)目入市即獲大賣。據(jù)目前的統(tǒng)計(jì)的來看，80%的地王項(xiàng)目銷售情況良好。具體表現(xiàn)為：幾次推售即售罄，如青島金隅和府推售兩次均售罄；或大體量入市也能實(shí)現(xiàn)“日光“，如青島萬科未來城首開1270套房源，目前已經(jīng)售罄；還有些項(xiàng)目售價(jià)居高但也賣得不錯(cuò)，如萬科翡翠玖璽售價(jià)高達(dá)20000元/平米，賣得也不錯(cuò)。當(dāng)然也有部分地王項(xiàng)目入市銷售情況不太理想，所統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目中有15%銷售表現(xiàn)一般，5%表現(xiàn)較差。

??總結(jié)：根據(jù)我們目前的入市地王銷售情況來看，賣相好不好，看區(qū)位、看資源、看配套！

??地王項(xiàng)目熱銷所具備的因素：

??①“地王區(qū)”繼續(xù)筑高項(xiàng)目售價(jià)，推漲市場(chǎng)預(yù)期，該區(qū)域原地王項(xiàng)目更為獲益；如今年地王頻出的南京江寧區(qū)融創(chuàng)一號(hào)院、合肥濱湖區(qū)文一?豪門金地等地王項(xiàng)目賣得都比較好；

??② 產(chǎn)品附加值高，擁有稀缺資源更能獲得購(gòu)房者青睞。如面臨沙河水庫(kù)、低密度空間的宜居項(xiàng)目北京北科建泰禾?麗春湖院子，以及占據(jù)市南區(qū)一線海景資源的青島萊陽(yáng)路8號(hào)；

??③ 配套成熟、潛在客源充足的舊改片區(qū)也可獲大賣。如青島萬科未來城舊城改造項(xiàng)目周邊老社區(qū)人口基數(shù)大，改善需求旺盛。

??一般和較差的原因：

??① 帶有安置房低端區(qū)域、新區(qū)規(guī)劃未落地的地王項(xiàng)目銷售不暢；

??② 營(yíng)銷能力較差導(dǎo)致宣傳、蓄客不足導(dǎo)致成交較差；

??③ 產(chǎn)品定位不符，報(bào)價(jià)偏高，區(qū)域購(gòu)買能力不強(qiáng)，等等。