2017年中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值排行榜TOP100

??百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)去化周期平均五年；TOP5格局初現(xiàn)，恒大領(lǐng)銜行業(yè)龍頭；18家房企跌出貨值百?gòu)?qiáng)。

??榜單數(shù)據(jù)說(shuō)明

??1.企業(yè)范疇：主營(yíng)業(yè)務(wù)在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；（華夏幸福、華僑城等企業(yè)的土地儲(chǔ)備中含有大量產(chǎn)業(yè)用地和文旅用地且無(wú)法區(qū)分,暫不計(jì)入。）

??2.項(xiàng)目屬性：本榜單土地?cái)?shù)據(jù)包含招拍掛土地以及收并購(gòu)項(xiàng)目；包含住宅、商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地，而一級(jí)土地開(kāi)發(fā)、未確權(quán)土地不予計(jì)入。

??3.指標(biāo)解釋?zhuān)贺浿涤?jì)算中參考的項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值以報(bào)告期當(dāng)前時(shí)點(diǎn)為準(zhǔn)，不對(duì)未來(lái)價(jià)格預(yù)測(cè)。

??4.時(shí)間跨度：各項(xiàng)數(shù)據(jù)如無(wú)特殊說(shuō)明，統(tǒng)計(jì)時(shí)間段均為截止到2017年底。

??5.數(shù)據(jù)范疇：企業(yè)在中國(guó)大陸地區(qū)的土地或項(xiàng)目，海外及港澳臺(tái)地區(qū)的數(shù)據(jù)不予計(jì)入。

??榜·單·解·讀

??重要說(shuō)明

??企業(yè)總土儲(chǔ)是指企業(yè)所有已確權(quán)土地中未售部分。大部分企業(yè)在年報(bào)中會(huì)公布其總土儲(chǔ)，但口徑參差不一，很多會(huì)按照結(jié)算口徑公布，總土儲(chǔ)中包含了“已售未結(jié)算”部分，其并不能作為未來(lái)可售資源，在我們的統(tǒng)計(jì)中已將該部分做了扣除。

??同時(shí)，舊改項(xiàng)目中未確權(quán)部分，由于未來(lái)土地出讓時(shí)間，出讓方式，受讓方仍然存在變數(shù)，此次總土儲(chǔ)榜單中也將該部分扣除，如中國(guó)恒大2017年報(bào)中披露，城市舊改項(xiàng)目規(guī)劃建筑面積5394萬(wàn)平方米，也不能作為總土儲(chǔ)納入統(tǒng)計(jì)。

??百?gòu)?qiáng)房企土儲(chǔ)平均去化周期近5年

??2017年百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，領(lǐng)軍企業(yè)已將超級(jí)陣營(yíng)的門(mén)檻抬高至5000億元，千億房企也由2016年的12家擴(kuò)容至17家；在拿地方面，百?gòu)?qiáng)房企表現(xiàn)也十分活躍，從招拍掛市場(chǎng)到收并購(gòu)再到城市舊改，競(jìng)爭(zhēng)蔓延到各個(gè)拿地領(lǐng)域。

??從截止17年底的房企總土儲(chǔ)貨值與2017年企業(yè)銷(xiāo)售的比較來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企平均去化周期為4.62年，其中TOP31-50房企現(xiàn)有總土儲(chǔ)貨值能夠支撐該梯隊(duì)房企5.36年的去化，土儲(chǔ)最為充足；而TOP21-30房企平均去化周期也達(dá)到了5.25年。為了沖擊千億，保住行業(yè)地位，50強(qiáng)房企在拿地上不遺余力，未來(lái)集中度還將進(jìn)一步攀升。而后50強(qiáng)未來(lái)則可能出現(xiàn)加大的調(diào)整，或迎頭趕上，努力進(jìn)擊TOP50；或?qū)⒈蛔鳛槭詹①?gòu)對(duì)象，退出歷史舞臺(tái)。當(dāng)然也不乏“小而美”的企業(yè)，憑借某方面的特長(zhǎng)，能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中依然保有自己的一席之地。

??綠城、朗詩(shī)等代建企業(yè)需區(qū)別看待

??與《銷(xiāo)售流量排行榜》不同，在房企總土儲(chǔ)的統(tǒng)計(jì)上，我們未將“代建土儲(chǔ)”納入。流量榜由于以操盤(pán)為統(tǒng)計(jì)口徑，企業(yè)代建的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是納入統(tǒng)計(jì)范疇的，這就導(dǎo)致綠城、建業(yè)、朗詩(shī)、濱江等企業(yè)看上去會(huì)存在未來(lái)土儲(chǔ)不足的情況。若是加上這一部分的總土儲(chǔ)，以2017年銷(xiāo)售情況來(lái)看基本可以維持4家房企4-6年的去化。其中，朗詩(shī)集團(tuán)代建貨值占比在一半以上，綠城中國(guó)代建貨值也在五成左右，其實(shí)際總土儲(chǔ)貨值排名將會(huì)更高。

??福晟、融信等或?qū)⒊蔀槲磥?lái)最大潛力軍

??對(duì)比總土儲(chǔ)貨值排名和銷(xiāo)售排名，我們發(fā)現(xiàn)多家企業(yè)總土儲(chǔ)貨值排名高于銷(xiāo)售排名，這其中有以中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建為代表的央企、國(guó)企，手握大量土儲(chǔ)，但其未來(lái)發(fā)展所受制約條件較多，如果在運(yùn)營(yíng)機(jī)制上能夠做出改變，提高轉(zhuǎn)化能力，方能充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。

??以運(yùn)營(yíng)能力、銷(xiāo)售能力、合作能力見(jiàn)長(zhǎng)的民營(yíng)企業(yè)，在土儲(chǔ)的轉(zhuǎn)化能力上則令人期待。如福晟集團(tuán)在17年銷(xiāo)售只排在48名,但其總貨值排名卻在23名，這意味著企業(yè)手上有大規(guī)模的土儲(chǔ)潛力等待開(kāi)發(fā)，可預(yù)期企業(yè)未來(lái)只要能激活土地存量的潛力，未來(lái)無(wú)論在目標(biāo)完成度上，或是在行業(yè)地位上都讓人值得期待。

??18家房企跌出貨值百?gòu)?qiáng)

??在2017年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)排名TOP100的企業(yè)中整體拿地情況比較穩(wěn)定，大部分企業(yè)通過(guò)擴(kuò)大其總土儲(chǔ)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售上的突破。但是也有部分企業(yè)，由于近兩年新增土儲(chǔ)儲(chǔ)備有限，總土儲(chǔ)下降，導(dǎo)致排名跌出貨值百?gòu)?qiáng)，未來(lái)如果不積極拿地將會(huì)對(duì)企業(yè)的行業(yè)整體地位構(gòu)成威脅。2017年融僑銷(xiāo)售金額562億元，366萬(wàn)方，位列行業(yè)36，有比較大的進(jìn)步。但其2017年新增建筑面積僅為218萬(wàn)平米，拿地銷(xiāo)售面積比為0.60，這就導(dǎo)致企業(yè)土地儲(chǔ)備減少，長(zhǎng)期來(lái)看或?qū)?duì)未來(lái)的銷(xiāo)售增長(zhǎng)有所限制。

??陽(yáng)光城、福晟未來(lái)土儲(chǔ)向核心城市傾斜

??對(duì)比房企截止2017年底單位貨值與其2017年銷(xiāo)售均價(jià)來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)陽(yáng)光城、福晟、東原等房企單位貨值均遠(yuǎn)大于17年銷(xiāo)售均價(jià)，究其原因，主要是因?yàn)槠淇偼羶?chǔ)分布以核心城市為主。以陽(yáng)光城為例，從2015年至2017年，企業(yè)在三四線(xiàn)的土地投資總額由原來(lái)的10%上升至32%，建面規(guī)模也擴(kuò)大到34%。但由于房企近幾年在三四線(xiàn)銷(xiāo)售情況良好，大部分樓盤(pán)能夠快速銷(xiāo)售。截止17年底，其三四線(xiàn)土儲(chǔ)建面占比僅18%，核心一二線(xiàn)占比高達(dá)82%。而福晟的“一區(qū)兩灣四核心”戰(zhàn)略也使得企業(yè)未來(lái)土儲(chǔ)值變高。

??融創(chuàng)、新城等企業(yè)總土儲(chǔ)向三四線(xiàn)下沉

??以融創(chuàng)、新城、綠城等房企為典型，其單位貨值遠(yuǎn)不及17銷(xiāo)售均價(jià)高，主要是因?yàn)榻鼛啄陙?lái)，企業(yè)拿地重心向非核心二線(xiàn)城市及熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市下沉，致使整體土儲(chǔ)單位貨值遠(yuǎn)低于17年的銷(xiāo)售均價(jià)，未來(lái)企業(yè)銷(xiāo)售均價(jià)也將會(huì)出現(xiàn)一定程度的下降。其中，融創(chuàng)中國(guó)在2015年以前，主要在北京、上海、天津、重慶、成都等核心城市有業(yè)務(wù)布局，2015年后才開(kāi)始進(jìn)入其他二線(xiàn)城市及熱點(diǎn)三四線(xiàn)城市，在2017年更是通過(guò)收并購(gòu)方式在這些區(qū)域大規(guī)模擴(kuò)張發(fā)展；而新城控股和綠城中國(guó)主要是因?yàn)榻鼛啄陙?lái)在三四線(xiàn)城市投資加大，尤其是在長(zhǎng)三角區(qū)域，在2017年新增土地中三四線(xiàn)城市占比中別分為62%、42%。

??成都、嘉興等為2017年房企投資最大熱點(diǎn)

??據(jù)CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，房企2017年新進(jìn)入城市中，TOP5的城市分別是成都，嘉興、西安、鄭州，滁州。其中成都、西安和鄭州為中西部二線(xiàn)城市，其余均為長(zhǎng)三角三線(xiàn)城市。房企選擇這些城市尋找新的業(yè)務(wù)拓展點(diǎn)，我們可以從中看出這些新擴(kuò)張城市共同特點(diǎn)是具有人口、產(chǎn)業(yè)、交通支撐的優(yōu)勢(shì)。近幾年，以西安、成都、鄭州為典型的中西部核心城市相繼推行的人才新政效果明顯，城市人口數(shù)據(jù)均出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，大批的人口遷入為購(gòu)房增加潛在需求。最具代表性的是旭輝集團(tuán)，作為20強(qiáng)的房企，旭輝在2017年熱點(diǎn)城市西安、成都和鄭州均有拿地。而以嘉興、滁州為代表的長(zhǎng)三角三四線(xiàn)城市也成為房企深化區(qū)域布局的投資熱點(diǎn)城市，主要是因?yàn)檫@些區(qū)域的一二線(xiàn)城市“四限”政策趨嚴(yán)，房企不得不將戰(zhàn)線(xiàn)下拉至三四線(xiàn)城市。