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城市:全國
發(fā)布時間:2018-06-27
報告類型:土地交易分析
發(fā)布機(jī)構(gòu):克而瑞

??2018年5月，地方城市進(jìn)入土地政策發(fā)布密集期，一二線城市的成交量一再萎縮，三四線城市土地成交持續(xù)上行。整體來看，土地市場成交規(guī)模出現(xiàn)上升，但受成交結(jié)構(gòu)變動影響，成交樓板價跌至兩年以來最低點。

??政策動向方面，地方政府發(fā)布政策頻次顯著提高，加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)、推進(jìn)租賃住房市場發(fā)展成為重點。如南京、深圳等市均在月內(nèi)發(fā)布了土地供應(yīng)計劃，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地供應(yīng)，深圳更是明確提出保障性住房不得低于年度住宅建設(shè)總量的60%。22日，廈門表態(tài)要在多渠道增加租賃住房供應(yīng)，并積極盤活存量房屋用于租賃。25日，大連出臺土拍新規(guī)，要求擴(kuò)大租賃住房配建比例最高至30%，土地溢價率最高上限設(shè)定為70%，達(dá)到溢價率上限后改為競拍租賃房配建比例。

??土地市場方面，在4月份成交走低后，5月成交規(guī)模出現(xiàn)回升。5月CRIC監(jiān)測的300城成交建筑面積2.1億平方米，環(huán)比上漲41%，同比大增73%；但土地均價出現(xiàn)回落，本月成交均價僅1873元/平方米，為近兩年最低。這一方面是因為一線城市成交地塊主要為租賃、動遷房，另一方面也是由于一二

??線城市成交占比下降所致。溢價率指標(biāo)方面，在三四線城市高溢價地塊的帶動下，5月份整體溢價率

??為37%，環(huán)比大漲14.7個百分點，溢價率在低位運行了7個月以后首次重新回到30%以上。

??分城市能級來看，一線和二線城市的成交面積和金額均顯著縮量，三四線城市成為月內(nèi)成交規(guī)模上升的主要支柱。本月一線城市的土地市場幾乎進(jìn)入凍結(jié)狀態(tài)，僅上海、廣州兩個城市有土地成交，共8幅地塊，且宅地多為動遷安置房和租賃用地。二線城市方面，依然呈現(xiàn)“西高東低”的成交分布，中西部二線城市的成交建面遠(yuǎn)高于東部沿海的二線城市，另一方面租賃用地也在進(jìn)入市場，廈門在本月成交首宗租賃用地。三四線城市方面，本月土地成交量大幅上升，佛山、慈溪、海寧等沿海城市成交規(guī)模居于前列。

??對于下半年的土地市場走勢，我們認(rèn)為熱點城市將控制地價的前提下，進(jìn)一步加強(qiáng)住宅用地和租賃住房用地的供應(yīng)，一二線城市成交量會因此回升，不過溢價率還將維持低位。對于一二線城市的優(yōu)質(zhì)商辦地塊而言，在住宅用地投資機(jī)會減少的情況下，出于區(qū)域投資平衡的需要，未來或許會受到更多的關(guān)注。三四線城市方面，在企業(yè)規(guī)模競爭不斷激化的行業(yè)背景下，土地市場熱度會繼續(xù)保持，量價指標(biāo)也會持續(xù)一段時間的高位，但對于房企而言還是應(yīng)當(dāng)保持謹(jǐn)慎，尤其對于新進(jìn)入城市，更應(yīng)審慎評估投資地塊的財務(wù)可行性。

??整體市場——成交規(guī)模回升，溢價率大幅增長

??各能級市場——一二線占比一降再降，三四線地市持續(xù)增長

??重點地塊——地塊熱度整體下行，杭州商業(yè)地塊占雙榜榜首

??土地政策——深圳發(fā)布年度供地計劃，大連限定土拍溢價率上限

??一、整體市場——成交規(guī)?；厣鐑r率大幅增長

??1、供應(yīng)：供應(yīng)規(guī)模小幅回升，市場總體供應(yīng)量平穩(wěn)

??5月份土地市場供應(yīng)小幅回升，全國330城市經(jīng)營性土地供應(yīng)建筑面積回升至18661萬平方米，環(huán)比上漲19%，與3月份的供應(yīng)小高峰相比幾乎持平，但與去年同期對比來看，供應(yīng)面積下跌8%，今年整體的供應(yīng)量走勢平穩(wěn)，但同比反而有所下跌，市場供應(yīng)方面持續(xù)縮緊，將會加劇土地市場供求關(guān)系的不平衡；另一方面，從供應(yīng)幅數(shù)來看，本月供應(yīng)地塊2980宗，環(huán)比上升14%，同比則下降11%，在供應(yīng)建筑面積小幅波動的情況下，2月份以來供應(yīng)的幅數(shù)持續(xù)上揚，從這一層面來看，出讓地塊平均體量下降，對于開發(fā)商來說小盤快速開發(fā)去化，也是降低資金成本的機(jī)會。