[克而瑞]2018年上半年中國(guó)房企總土儲(chǔ)貨值TOP100

??導(dǎo) 讀 

??7家企業(yè)土儲(chǔ)貨值過(guò)萬(wàn)億，銷售百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)平均去化4.1年。

??文／克而瑞研究中心

??重要說(shuō)明

??企業(yè)總土儲(chǔ)是指企業(yè)所有已確權(quán)土地中未售部分。大部分企業(yè)在年報(bào)中會(huì)公布其總土儲(chǔ)，但口徑參差不一，很多會(huì)按照結(jié)算口徑公布，總土儲(chǔ)中包含了“已售未結(jié)算”部分，其并不能作為未來(lái)可售資源，在我們的統(tǒng)計(jì)中已將該部分做了扣除。

??同時(shí)，舊改項(xiàng)目中未確權(quán)部分，由于未來(lái)土地出讓時(shí)間，出讓方式，受讓方仍然存在變數(shù)，此次總土儲(chǔ)榜單中也將該部分扣除。

??榜單解讀

??2018年盡管調(diào)控政策不曾放松，但在三四線市場(chǎng)熱度延續(xù)下，多數(shù)企業(yè)業(yè)績(jī)?nèi)暂^去年大幅增長(zhǎng)，前9月銷售百?gòu)?qiáng)房企中近5成已經(jīng)完成去年的業(yè)績(jī)。一方面對(duì)未來(lái)行業(yè)走勢(shì)的不樂(lè)觀，催回款、穩(wěn)現(xiàn)金成為房企的重中之重；另一方面，行業(yè)“寒冬”即將到來(lái)，在土地的儲(chǔ)備上，如何平衡風(fēng)險(xiǎn)、抓住機(jī)遇，做出正確投資決策是房企當(dāng)前最迫切問(wèn)題，是過(guò)度加杠桿儲(chǔ)存足夠“糧草”，加速擴(kuò)張公司規(guī)模，還是控制風(fēng)險(xiǎn)、減少投資，先把現(xiàn)有土地儲(chǔ)備潛力開(kāi)發(fā)出來(lái)。企業(yè)實(shí)際的總土儲(chǔ)資源不僅代表了房企的未來(lái)發(fā)展的潛力性和空間性，也在一定程度上反映了企業(yè)的戰(zhàn)略決策眼光，畢竟眼下市場(chǎng)不確定性太大，手握糧草好過(guò)冬，在行業(yè)下行階段，適當(dāng)?shù)耐羶?chǔ)是熬過(guò)寒冬、后續(xù)沖刺的有力保障。

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??7家企業(yè)土儲(chǔ)貨值過(guò)萬(wàn)億

??貨值總和占百?gòu)?qiáng)房企35%

??2018年上半年，總土儲(chǔ)貨值TOP100中已有7家企業(yè)貨值超過(guò)萬(wàn)億，比2017年末增加了一席，其中總土儲(chǔ)貨值TOP20強(qiáng)房企貨值總量達(dá)到21.91萬(wàn)億元，是后80強(qiáng)房企的1.37倍。碧桂園、恒大、融創(chuàng)截止2018年上半年底總土儲(chǔ)貨值超過(guò)2萬(wàn)億，短期內(nèi)想要在土儲(chǔ)上挑戰(zhàn)三家規(guī)模房企難度較大，意味著未來(lái)三家企業(yè)規(guī)模的成長(zhǎng)性、空間性仍然巨大。

??此外，可以看到總貨值在1千億-3千億的企業(yè)“絞殺”最為激烈，銷售前五十強(qiáng)房企中有13家在該階段，既包括中梁、祥生等銷售靠前的浙江房企，也有福晟、正榮等以拿地兇猛著稱的閩系房企，這些企業(yè)都是未來(lái)沖擊1000億、1500億規(guī)模的種子選手，土儲(chǔ)上能否領(lǐng)先一步將成為跨越規(guī)模階梯的重要籌碼。

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??銷售TOP20與總土儲(chǔ)TOP20房企高度重合

??總貨值TOP10中，除泰禾和世茂以外，其余企業(yè)銷售業(yè)績(jī)均在TOP10以內(nèi)，強(qiáng)者恒強(qiáng)局面持續(xù)發(fā)酵。具體來(lái)看，前三名依次是碧桂園、恒大、融創(chuàng)，與去年相比，碧桂園成功超越恒大登頂，一方面得益于全面覆蓋戰(zhàn)略，另一方面與恒大自身放緩?fù)顿Y節(jié)奏有關(guān)。

??值得注意的是，第一，泰禾、世茂的總土儲(chǔ)排名顯著高于銷售排名，土儲(chǔ)上積累的優(yōu)勢(shì)，會(huì)成為后續(xù)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的有力武器。第二，銷售TOP10中，新城、華潤(rùn)總土儲(chǔ)未排進(jìn)前十，分列12和16位，在第一梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)中暫時(shí)落后。第三，遠(yuǎn)洋總土儲(chǔ)貨值排在第11位，排名較2017年末上升7位，土儲(chǔ)增長(zhǎng)速度較快，充裕的土儲(chǔ)為近兩年業(yè)績(jī)穩(wěn)定增長(zhǎng)夯實(shí)基礎(chǔ)。

??此外，如果把總土儲(chǔ)TOP20與銷售TOP20房企做對(duì)比，兩者重合度非常高。TOP20銷售企業(yè)中僅綠城、招商和正榮不在總土儲(chǔ)TOP20，可以看出當(dāng)前資源也傾向規(guī)模房企。

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??銷售百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)平均去化4.1年

??較去年明顯下滑

??2018年房企銷售業(yè)績(jī)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，銷售門(mén)檻不斷提高，千億房企也在擴(kuò)容，競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，同時(shí)也蔓延到拿地各個(gè)領(lǐng)域。從2018年上半年房企總土儲(chǔ)的去化周期來(lái)看，百?gòu)?qiáng)房企平均去化周期為4.1年，較去年4.7年的平均水平有一定程度下滑，主要原因是上半年銷售多集中在三四線城市，并且采取的是高周轉(zhuǎn)策略，此外，自去年以來(lái)，資金緊縮也是導(dǎo)致房企投資節(jié)奏逐步放緩的因素。

??分梯隊(duì)來(lái)看，銷售TOP21-30企業(yè)去化最快，一定程度反映了梯隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)的激烈，為了沖擊更高行業(yè)地位加快銷售周轉(zhuǎn)速度。去化快也是梯隊(duì)房企上半年積極拿地的原因之一，其中中梁、富力等上半年拿地積極。TOP31-50企業(yè)現(xiàn)有總土儲(chǔ)貨值能夠支撐該梯隊(duì)房企4.4年的去化，土儲(chǔ)較為充足，梯隊(duì)內(nèi)遠(yuǎn)洋、美的、福晟整體土儲(chǔ)較為領(lǐng)先，沖擊千億甚至更高目標(biāo)優(yōu)勢(shì)明顯。

??從目前的土儲(chǔ)分層來(lái)看，后50強(qiáng)未來(lái)很可能出現(xiàn)較大調(diào)整，集中度上升的同時(shí)，要么沖擊50強(qiáng)，要么面臨被收并購(gòu)危機(jī)，尤其是那些由于銷售困難導(dǎo)致去化周期拉長(zhǎng)的企業(yè)。不過(guò)可以預(yù)見(jiàn)的是，隨著政策不斷調(diào)控收緊，未來(lái)銷售難度加大，以及資金緊縮、市場(chǎng)下行帶來(lái)的投資放緩，明年的房企土儲(chǔ)去化周期會(huì)有所拉長(zhǎng)。

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??美的、和昌等企業(yè)土儲(chǔ)增長(zhǎng)快

??是未來(lái)的“潛力股”

??與去年總土儲(chǔ)相比，部分企業(yè)總土儲(chǔ)增長(zhǎng)較快，美的、和昌集團(tuán)上半年總土儲(chǔ)較去年末增幅超過(guò)90%，其中美的、和昌均在銷售百?gòu)?qiáng)，土儲(chǔ)的快速增長(zhǎng)使得企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力加大；中南置地上半年拿地非常積極，在銷售穩(wěn)定在前二十的同時(shí)，積極擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，2018年上半年總土儲(chǔ)較2017年末增幅達(dá)到82%，充裕的土儲(chǔ)可以支撐企業(yè)在未來(lái)規(guī)模增長(zhǎng)再跨一個(gè)臺(tái)階。此外，電建、卓越等企業(yè)，總土儲(chǔ)排名要高于銷售，只要能激活土地存量的潛力，未來(lái)無(wú)論在目標(biāo)完成度上，或是在行業(yè)地位上都值得期待。

??值得注意的是，首開(kāi)、佳兆業(yè)、福晟等企業(yè)總土儲(chǔ)貨值排名要高于銷售，且銷售基本排在50名以內(nèi)，意味著企業(yè)手上有大規(guī)模的土儲(chǔ)潛力等待開(kāi)發(fā)，在有充裕土儲(chǔ)度過(guò)“寒冬”之下，未來(lái)只要在運(yùn)營(yíng)、銷售、機(jī)制等方面進(jìn)一步加強(qiáng)，規(guī)模增長(zhǎng)可期。

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??超過(guò)三成企業(yè)總土儲(chǔ)貨值較去年下降

??部分房企補(bǔ)倉(cāng)壓力較大

??與部分企業(yè)土儲(chǔ)增長(zhǎng)較快相對(duì)應(yīng)的是，仍有企業(yè)總土儲(chǔ)較去年下降，數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，超過(guò)三成企業(yè)總土儲(chǔ)貨值較2017年末下降，一方面是源自企業(yè)自身結(jié)構(gòu)性因素影響，另一方面，資金收緊對(duì)部分規(guī)模較小、資金鏈緊張的企業(yè)影響較大。

??規(guī)模房企中，新城控股2018年上半年總土儲(chǔ)貨值相比去年小幅下降，但總土儲(chǔ)建面反而有所上升，主要是新城上半年在土地投資結(jié)構(gòu)性調(diào)整所致。2018年上半年，新城新增土儲(chǔ)建面達(dá)2074萬(wàn)平，其中三四線有1581萬(wàn)平，占比達(dá)到76%，相比去年全年占比上升個(gè)12百分點(diǎn)。

??還有一些規(guī)模比較小的房企，例如海倫堡、聯(lián)發(fā)，雖然在銷售百?gòu)?qiáng)內(nèi)，但由于近兩年新增土地儲(chǔ)備有限，排名跌出貨值百?gòu)?qiáng)，未來(lái)如果不積極拿地會(huì)對(duì)企業(yè)的銷售業(yè)績(jī)帶來(lái)威脅。

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??百?gòu)?qiáng)土儲(chǔ)格局二三線平分秋色

??中西部成為布局的要塞

??截止到2018年6月末，百?gòu)?qiáng)房企總土儲(chǔ)分布呈現(xiàn)“二三線并重，中西部稱雄”的格局。其中三四線土儲(chǔ)占比達(dá)到45%，與近一年一二線市場(chǎng)受限、三四線市場(chǎng)火熱不無(wú)關(guān)系。從上半年新增拿地也可見(jiàn)一斑，銷售百?gòu)?qiáng)房企近60%新增地塊位于三四線。

??在區(qū)域選擇上，由于板塊輪動(dòng)的驅(qū)使，中西部成為企業(yè)關(guān)注的重心，總土儲(chǔ)建面占比達(dá)到33%，遠(yuǎn)高出其他三個(gè)區(qū)域。從新增拿地的城市選擇上也可以看出，1-9月新增土儲(chǔ)中TOP10城市中，中西部城市占據(jù)幾席，其中重慶、鄭州占比最高。

??不過(guò)，房企上半年在中西部高能級(jí)城市的布局節(jié)奏較為密集，且地價(jià)已經(jīng)大幅上漲，因此拿地不宜過(guò)于激進(jìn)。