[克而瑞]中國(guó)房地產(chǎn)土地市場(chǎng)簡(jiǎn)報(bào)（2019年1月）

??1月溢價(jià)率上升、流拍率回落，上半年土地市場(chǎng)有望趨穩(wěn)

??在經(jīng)歷了歲末的市場(chǎng)成交峰值之后，2019年1月土地市場(chǎng)成交量周期性回落，但同比來(lái)看有所增長(zhǎng)，溢價(jià)率、流拍率等指標(biāo)也出現(xiàn)了好轉(zhuǎn)的跡象。各能級(jí)城市方面，一線城市成交量同比下滑，二線城市則成為了成交量同比上升的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。

??市場(chǎng)調(diào)控方面，月內(nèi)中央部委多次發(fā)布發(fā)文，整治土地市場(chǎng)違規(guī)行為、推進(jìn)集體用地入市建設(shè)租賃住房成為政策重點(diǎn)。1月上旬，自然資源部接連出臺(tái)獎(jiǎng)勵(lì)和管控通知，既要對(duì)土地利用情況較好的市縣予以獎(jiǎng)勵(lì)，也要整治和解決土地市場(chǎng)中的違規(guī)融資、批而未供等問(wèn)題；月中，福建、江西等五省利用集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案獲批，月末，發(fā)改委也再一次表示要繼續(xù)支持大中城市籌集租賃房源，并將將集體土地建設(shè)租賃住房作為重點(diǎn)支持的內(nèi)容。地方層面新規(guī)多為解決土地市場(chǎng)中的遺留問(wèn)題，如惠州針對(duì)商品住宅中時(shí)常出現(xiàn)的使用年限不足問(wèn)題，即出臺(tái)新規(guī)允許部分宅地改變使用年限。

??市場(chǎng)表現(xiàn)方面，2019年土地市場(chǎng)首月總成交量出現(xiàn)周期性回落。全國(guó)336城市經(jīng)營(yíng)性土地總成交建筑面積為21414萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌25%，但同比增長(zhǎng)5%，與2018年相比，2019年1月份的土地市場(chǎng)成交量并不算少，僅低于去年成交高峰的8月份和12月份。溢價(jià)率方面，指標(biāo)一改去年下半年連續(xù)連跌趨勢(shì)，環(huán)比增加1.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了10.9%，其中一線城市溢價(jià)率上升至7.1%，主要是由于出讓土地較多的北京有多宗共有產(chǎn)權(quán)地塊成交溢價(jià)率達(dá)到了30%以上，二線城市的溢價(jià)率也上升了3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到了10.1%。土地流拍量也有所減少，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的城市本月有95幅地塊流拍，相比上月減少了五成多，流拍率也明顯回落。

??各能級(jí)表現(xiàn)方面，一線城市本月成交建筑面積為346萬(wàn)平方米，同比下跌了9%，主要是因?yàn)閺V州出讓土地大幅減少，1月份僅出讓了3幅地塊，北京、上海月內(nèi)土地成交建筑面積均在100萬(wàn)平方米以上。二線城市則成為了本月成交量上升的主要增長(zhǎng)點(diǎn)，成交建筑面積同比增長(zhǎng)21%，月內(nèi)昆明、西安、成都等城市成交量均突破300萬(wàn)平方米。三四線表現(xiàn)相對(duì)平穩(wěn)，土地成交量、平均樓板價(jià)均和去年同期相差不大。

??對(duì)于接下來(lái)的交易規(guī)模走向，由于大部分城市仍未發(fā)布2019年供地計(jì)劃，再加之春節(jié)假期的影響，2月份土地市場(chǎng)成交規(guī)模還將持續(xù)回落。但是鑒于市場(chǎng)關(guān)注度再度向一二線回歸，再加上“房住不炒”和“住有所居”等大方針的延續(xù)，預(yù)計(jì)一二線城市的供地力度仍會(huì)繼續(xù)保持，北京、上海、杭州等城市也會(huì)繼續(xù)保持優(yōu)質(zhì)地塊的入市節(jié)奏，就土拍溢價(jià)率、流拍率等指標(biāo)而言，土地市場(chǎng)有望在2019年一季度感受到更多暖意。

??? 整體市場(chǎng)——開(kāi)年首月成交量同比增加，溢價(jià)率指標(biāo)出現(xiàn)回升

??? 各能級(jí)市場(chǎng)——二三線成交面積均同比上升，一線城市地價(jià)重回高位

??? 重點(diǎn)地塊——京杭分占兩榜半壁江山，靜安稀缺商辦拿下單價(jià)榜榜首

??? 土地政策——中央部委二度發(fā)文加強(qiáng)市場(chǎng)管控，五省集體用地建租賃住房方案獲批

??一、整體市場(chǎng)——開(kāi)年首月成交量同比增加，溢價(jià)率指標(biāo)出現(xiàn)回升

??1、供應(yīng)：供應(yīng)總量不及去年最低值，廣州舊改提速

??作為傳統(tǒng)的供應(yīng)淡季，1月份的土地供應(yīng)總量相比上月大幅減少54%，已低于去年全年供應(yīng)最低點(diǎn)。全國(guó)336城經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)建筑面積為13531萬(wàn)平方米，供應(yīng)土地幅數(shù)為2181幅，建面和幅數(shù)均呈現(xiàn)同環(huán)比下降的趨勢(shì)，其中環(huán)比均大幅下降50%以上。去年年末土地供應(yīng)量的高位運(yùn)行緩解了一直以來(lái)供應(yīng)緊張的狀態(tài)，同時(shí)為了達(dá)到“穩(wěn)地價(jià)”的預(yù)期，多數(shù)城市在本月收緊了供應(yīng)，如武漢、成都、重慶等供應(yīng)大戶(hù)本月供應(yīng)量均環(huán)比下降了6成以上。

??2、成交：成交建面周期性回落，仍是近一年來(lái)第三高點(diǎn)

??3、結(jié)構(gòu)：商業(yè)用地比例小幅提升，達(dá)到37%

??4、價(jià)格：成交總價(jià)同比下跌11%，一線城市平均樓板價(jià)不降反增

??5、溢價(jià)率：溢價(jià)率小幅上漲，一線城市溢價(jià)率觸底后微升

??6、城市排行：北京摘下金額榜榜首，本月成交總價(jià)超過(guò)350億

??二、各級(jí)市場(chǎng)——二三線成交面積均同比上升，一線城市地價(jià)重回高位

??1、成交面積：僅一線城市同比回落，二線城市較去年同期增長(zhǎng)21%

??受春節(jié)假期即將到來(lái)的影響，各能級(jí)城市土地市場(chǎng)都低位運(yùn)行，但同比來(lái)看，僅一線城市成交體量下滑，二線與三線城市成交量均出現(xiàn)同比增長(zhǎng)，其中二線城市同比增幅更是達(dá)到21%。

??2、成交價(jià)格：各能級(jí)成交金額同環(huán)比均回落，一線城市地價(jià)受結(jié)構(gòu)影響環(huán)比大漲

??3、成交占比：一線城市占比下滑，二線城市成交規(guī)模比例繼續(xù)上揚(yáng)

??三、重點(diǎn)地塊——京杭分占兩榜半壁江山，靜安稀缺商辦拿下單價(jià)榜榜首

??1、總價(jià)排行榜：榜首門(mén)檻雙雙下跌，北京包攬總價(jià)榜五席

??盡管一線城市整體供應(yīng)仍以保障性住房為主，但也陸續(xù)有多宗優(yōu)質(zhì)土地出讓?zhuān)們r(jià)和單價(jià)榜中北京和上海均有地塊入圍，此外杭州、蘇州也均有入榜。就總價(jià)榜單來(lái)看，榜首門(mén)檻和上月相比均下滑：總價(jià)最高的地塊位于北京市通州區(qū)，為一宗“限競(jìng)房”用地，起拍價(jià)高達(dá)65億元，在資金及去化的雙重壓力下，僅經(jīng)過(guò)5輪就被平安及萬(wàn)科拍下，成家總價(jià)為66.6億元；門(mén)檻地塊則來(lái)自武漢東湖新區(qū)，該地塊規(guī)模較大，區(qū)位也比較好，但較多的附帶建設(shè)條件讓開(kāi)發(fā)商望而卻步，最終被旭輝以28.43億元的底價(jià)收入，這也是旭輝在光谷落下的第二子。

??2、單價(jià)排行榜：價(jià)值地塊帶動(dòng)單價(jià)回升，上北杭分占榜單TOP3

優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)也帶動(dòng)本月單價(jià)榜單大面積回升，榜首門(mén)檻分別環(huán)比上升40%和16%：?jiǎn)蝺r(jià)最高的地塊是上海靜安商辦用地，成交樓面價(jià)達(dá)到了65216元/平方米；門(mén)檻地塊則來(lái)自于港中旅在杭州拍下的江干區(qū)宅地，成交樓面價(jià)為27148元/平方米。

??四、土地政策——中央部委二度發(fā)文加強(qiáng)市場(chǎng)管控，五省集體用地建租賃住房方案獲批

??2019年首月，中央部委多次發(fā)布土地相關(guān)政策，整治土地市場(chǎng)違規(guī)行為，集體用地入市建設(shè)租賃住房成為重點(diǎn)。1月上旬，自然資源部相繼出臺(tái)指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)和違規(guī)管控通知，既要對(duì)土地利用情況較好的市縣予以獎(jiǎng)勵(lì)，也要整治和解決土地市場(chǎng)中的違規(guī)融資、批而未供等問(wèn)題；月中，福建、江西等五省利用集體用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案獲批，月末，發(fā)改委也再一次表示要繼續(xù)支持大中城市籌集租賃房源，并將將集體土地建設(shè)租賃住房作為重點(diǎn)支持的內(nèi)容。地方層面新規(guī)多為解決土地市場(chǎng)中的遺留問(wèn)題，如惠州針對(duì)商品住宅中時(shí)常出現(xiàn)的使用年限不足問(wèn)題，即出臺(tái)新規(guī)允許部分宅地改變使用年限。

??1、自然資源部：指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)與違規(guī)管控并行，接連發(fā)布新規(guī)整治土地市場(chǎng)秩序

??2、發(fā)改委：多渠道籌集租賃房源，重點(diǎn)支持集體土地建設(shè)租賃住房

??3、惠州：允許部分宅地改變國(guó)有建設(shè)用地使用年限

??指標(biāo)說(shuō)明：

??經(jīng)營(yíng)性用地

??為了便于給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供更直觀的數(shù)據(jù)，對(duì)土地市場(chǎng)有深入了解，土地月報(bào)中，所用的數(shù)據(jù)均為經(jīng)營(yíng)性用地，即包括住宅、商業(yè)、辦公、綜合屬性的土地，而工業(yè)、公建配套、其他用地(如物流倉(cāng)儲(chǔ)等)為非經(jīng)營(yíng)性用地。

??占地面積

??根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)編寫(xiě)的《房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)知識(shí)》規(guī)定，占地面積是建筑本身占用土地面積的總和，包括周?chē)?guī)劃紅線以?xún)?nèi)所有土地的面積。在土地月報(bào)中，占地面積是指土地實(shí)際出讓面積。

??規(guī)劃建筑面積

??根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局指標(biāo)解釋?zhuān)课萁ㄖ娣e是指從房屋外墻線算起的各層平面面積的總和，包括可供使用的有效面積和房屋結(jié)構(gòu)(如柱、墻)占用的面積，多層建筑按各層(包括地下室)面積總和計(jì)算。在土地月報(bào)中，建筑面積具體是指地塊內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積。

??土地成交樓板價(jià)

??土地成交樓板價(jià)=土地成交總價(jià)/規(guī)劃建筑面積，單位：元/平方米

??土地成交單價(jià)

??土地成交單價(jià)=土地成交總價(jià)/土地占地面積，單位：萬(wàn)元/畝

??溢價(jià)率

??溢價(jià)率=(成交總價(jià)-底價(jià))/底價(jià)×100%

??流標(biāo)率

??流標(biāo)率=流標(biāo)土地幅數(shù)/(流標(biāo)土地幅數(shù)+成交土地幅數(shù))×100%