[克而瑞]土地周報(bào)：成交規(guī)模環(huán)比大漲，長(zhǎng)三角土拍熱度居高

??2020年第24周，在各大城市近期大規(guī)模推地的影響下，本周重點(diǎn)城市的成交規(guī)模較上周明顯增加，其中一線城市本周成交量更是環(huán)比大增5倍。同時(shí)，重點(diǎn)城市的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度仍然持續(xù)，超過4成的地塊成交溢價(jià)率超過20%，寧波、嘉興、紹興、溫州等多個(gè)長(zhǎng)三角城市更是有多宗地塊超高溢價(jià)成交。

??土地政策

??天津出臺(tái)新規(guī)

??居住區(qū)建設(shè)必須配套幼兒園

       6月9日，天津市發(fā)布《天津市住宅小區(qū)配套幼兒園規(guī)劃建設(shè)管理辦法》，要求居住區(qū)、老城區(qū)改造建設(shè)必須配套幼兒園，且幼兒園應(yīng)與首期住宅同步交付。該舉措能有效填補(bǔ)當(dāng)?shù)赜捉藤Y源的缺口，但對(duì)于企業(yè)拿地來說，配建幼兒園則會(huì)導(dǎo)致建設(shè)成本上升。      

??土地成交

??成交規(guī)模環(huán)比上漲四成

??一線成交占比提升至18%

??2020年第24周（6月8日-6月14日），重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊漲。具體而言，重點(diǎn)城市本周成交建筑面積為1432萬平方米，環(huán)比上漲40%，但同比卻下降了25%；成交面積明顯上漲的影響下，本周成交金額也隨之明顯上漲，增至960億元，環(huán)比漲幅接近五成，同比差距為10%；在一線城市本周成交體量大增的帶動(dòng)下，特別是地價(jià)較高的上海和深圳有多宗土地成交的影響下，平均地價(jià)也呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，平均樓板價(jià)達(dá)到6705元/平方米，環(huán)比上浮5%，和去年同期相比也上漲了20%。

??各能級(jí)城市的成交量也均呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，特別是一線城市，成交占比大增至18%。具體來看，一線城市本周均有土地出讓，其中上海的成交量更是超過了100萬平方米，成為重點(diǎn)城市中成交量最大的城市；成交的9宗地中有7宗位于臨港新城，在規(guī)劃的利好下，臨港新城吸引了萬達(dá)、大名城等多家房企布局，余下2宗位于青浦，由金地和大名城溢價(jià)分食；深圳也有5宗地出讓，均為人才住房用地，成交熱度不高，平均溢價(jià)率僅為4%；廣州則底價(jià)出讓了2宗宅地，由合景泰富以10億元的總價(jià)包攬；北京也底價(jià)出讓了一宗位于門頭溝的棚改用地，由中建競(jìng)得。二線城市本周成交量最大的城市是青島，總成交建面達(dá)122萬平方米，共計(jì)成交26宗地，成交區(qū)域主要集中在黃島區(qū)；聯(lián)系成交溢價(jià)率來看，長(zhǎng)三角核心二線及成都仍然是房企布局熱點(diǎn)，本周成交溢價(jià)率均在15%以上。熱點(diǎn)三四線城市中，長(zhǎng)三角區(qū)域特別是環(huán)杭州區(qū)域土拍熱度仍然處于高位，如紹興、嘉興等城市本周的成交溢價(jià)率均在40%左右。

??市場(chǎng)熱度

      一線城市溢價(jià)率觸底后持續(xù)回升

      流拍率環(huán)比回落

??市場(chǎng)熱度方面，本周重點(diǎn)城市的成交溢價(jià)率較上周微降1個(gè)百分點(diǎn)至16%，和去年同期相比也有7個(gè)百分點(diǎn)的差距。各能級(jí)城市表現(xiàn)各異：一線城市受成交量最大的上海多宗土地溢價(jià)成交的抬升下，溢價(jià)率環(huán)比大增7個(gè)百分點(diǎn)，增至9%；二線城市溢價(jià)率環(huán)比也上漲了3個(gè)百分點(diǎn)至14%；重點(diǎn)三四線城市溢價(jià)率較上周小幅下降，但仍維持在高位，本周平均溢價(jià)率為23%。土地流拍方面，由于本周重點(diǎn)城市的成交主力是長(zhǎng)三角區(qū)域的城市，房企布局意愿較為強(qiáng)烈，因此本周流拍地塊多是由于規(guī)劃調(diào)整政府主動(dòng)收回和撤牌，鮮少有地塊因無人競(jìng)價(jià)而流拍。在此影響下，本周重點(diǎn)城市的流拍幅數(shù)較上周有所下降，流拍率也明顯回落至6%。

??周度Top5

??紹興、溫州土拍熱度持續(xù)高位

??廈門成交單價(jià)最高紀(jì)錄再刷新

??自恢復(fù)土地出讓后，在優(yōu)質(zhì)土地持續(xù)入市的帶動(dòng)下，長(zhǎng)三角區(qū)域的三四線城市熱度也逐漸攀高，紹興、溫州等城市更是頻繁出現(xiàn)競(jìng)拍超百輪的地塊。如紹興本周入榜總價(jià)榜TOP5的兩宗地中，位于越城區(qū)的商住地競(jìng)拍輪次高達(dá)288輪，房企競(jìng)拍熱情十分高，最終由融創(chuàng)以38.38億元的總價(jià)溢價(jià)25%競(jìng)得，另一宗柯城區(qū)宅地雖然競(jìng)拍輪次未超過百輪，但成交溢價(jià)率高達(dá)52%，是入榜地塊中成交溢價(jià)率最高的土地。入榜地塊中，唯一底價(jià)成交的地塊來自深圳，雖然是深圳今年出讓的第二宗含普通商品房的宅地，但地塊上公租房和人才住房占比較高，因此最終底價(jià)出讓。

??本周單價(jià)榜TOP5地塊主要來自一二線城市，廈門、上海、北京和杭州各占一席。其中，廈門湖里五緣灣地塊以50603元/平方米的價(jià)格位居首位，該宗地雖然同樣設(shè)有銷售限價(jià)，但因區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，仍吸引了11家房企參拍，最終成交樓板價(jià)更是創(chuàng)下廈門成交土地單價(jià)新高。不僅是廈門，房企布局的熱點(diǎn)城市地價(jià)基本都在上漲，如溫州、北京、杭州近來地價(jià)都明顯上漲。

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

       旭輝斬獲廈門島內(nèi)新“地王”

??地塊分析

??6月12日，廈門島內(nèi)再有宅地迎來出讓。本次出讓宅地位于島內(nèi)東部區(qū)域的五緣灣板塊，周邊配套齊全，因而吸引了多家房企的關(guān)注。據(jù)CRIC機(jī)構(gòu)反饋競(jìng)拍數(shù)據(jù)來看，該宗地吸引了11家房企參與競(jìng)拍，在經(jīng)過多輪激烈爭(zhēng)奪后，最終由旭輝以29.35億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率達(dá)26.51%，成交樓板價(jià)達(dá)50603元/平方米，超過今年4月份成交的思明地塊的成交均價(jià)，成為廈門新的單價(jià)地王。

??具體來看這宗地周邊的情況。地塊靠近仙岳路、環(huán)島干道等城市主干道，距離地鐵2號(hào)線濕地公園站在1公里范圍內(nèi)，交通通達(dá)性高。由于宗地所在的五緣灣片區(qū)是廈門島內(nèi)優(yōu)質(zhì)居住區(qū)之一，區(qū)域內(nèi)已經(jīng)形成了濃厚的居住氛圍，周邊的商業(yè)、教育等各類配套也比較完善：商業(yè)方面，除了附近社區(qū)底商外，宗地1公里范圍內(nèi)還有萬達(dá)廣場(chǎng)、銀泰百貨等大型商業(yè)，能充分滿足居民的日常購物需求；教育方面，地塊周邊擁有廈門市音樂學(xué)校、 高林中心小學(xué)、金安小學(xué)等眾多學(xué)校，教育資源也十分豐富。由于島內(nèi)土地供應(yīng)一直較為緊張，宗地周邊在售項(xiàng)目較少，周邊二手房掛牌價(jià)格平均已在8萬元/平方米左右，超出了項(xiàng)目銷售均價(jià)限價(jià)；以此來看，項(xiàng)目建成后未來去化壓力預(yù)計(jì)較輕。