[貝殼研究院]北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X46R1、X46R2地塊

??北京經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X46R1、X46R2地塊R2二類居住用地、A334托幼用地國有建設(shè)用地：

??地塊位于南海子公園東南側(cè)2 KM，地鐵8號線南段瀛海站東側(cè)4KM處，本地塊以掛牌的形式進行土地出讓?？傆玫孛娣e8.5萬㎡，總規(guī)劃建面為20.0萬㎡，其中商品住宅部分規(guī)劃建面19.6萬㎡，容積率2.5，不限房價。

??競拍結(jié)果

??由中海以79.2億元總價成交，溢價率23.8%，可售商品住宅綜合樓面價為40380元/㎡。

??地塊競對

??本地塊周邊2公里范圍內(nèi),2013-2014年集中成交一批地塊，目前多數(shù)轉(zhuǎn)為成熟小區(qū)，存在二手住宅交易，近五年內(nèi)成交住宅用地3宗，新房在售項目僅為7個：雅居樂·京華雅郡為限價房項目，均價限制在54160元/㎡（帶裝修），最高限價為56868元/㎡（帶裝修），2020年6月開盤，容積率2.2，12萬㎡建面，80-134㎡墅質(zhì)洋房。金隅集團在本地塊周圍不斷深耕，其2017-2018年先后取得2宗限價房用地，目前已成為2個在售新房項目，2宗項目均價限制在52695元/㎡（帶裝修），最高限價為55330元/㎡（帶裝修）；兩個項目分別為金隅·金麟府、金隅學(xué)府項目，分別開盤于2019年1月和2019年10月，容積率分別為2.0、2.5，建面分別為6.9萬㎡、9.5萬㎡；金隅·金麟府主力戶型74-141㎡二居至四居，金隅學(xué)府主力戶型82-139㎡二居至四居。除金隅兩項目外，本地塊2KM范圍內(nèi)均價限制在52695元/㎡（帶裝修），最高限價為55330元/㎡（帶裝修）的新房在售項目仍有另外2個，分別為保利+金地+首開·和悅?cè)A錦、中國鐵建·國際公館。其中，保利+金地+首開·和悅?cè)A錦，2018年9月開盤，容積率1.8，建面16.6萬㎡，主力戶型為89-135㎡三居至四居；中國鐵建·國際公館，2019年10月開盤，容積率2.5，建面11.2萬㎡，主力戶型為80-150㎡二居至四居。（數(shù)據(jù)來源：北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會）

??地塊評價：

??貝殼研究院高級分析師潘浩認(rèn)為，本次土拍吸引中海、金茂、合生、建發(fā)、保利+中交、華潤+城建共同競拍，這些房企在本板塊內(nèi)均有項目布局，經(jīng)過激烈角逐，再次由中海獨家取得，上月房山軌交地塊中海以41.2%的高溢價率成交后，今日再次大手筆拿地，地塊成交總價達(dá)到79.2億元，是北京年內(nèi)成交總價最高的地塊。截止目前，中海2020年在全國取地規(guī)劃建面相當(dāng)于去年全年67%，取地?zé)崆檩^高。其中一線城市取地占比8%，相較2019年全年仍有9%的差距，但在北京取地數(shù)量已經(jīng)追平去年，北京依然為中海在一線城市的主要布局城市。

??對于地塊所在亦莊南海子公園板塊，貝殼研究院認(rèn)為，該板塊城市面貌較好，配套不斷完善中，且不乏高端項目聚集，區(qū)域整體價格仍有上漲空間。雖在售新房多為限競房項目，但限價與本地塊成交樓面價相比，仍預(yù)留了利潤空間。中海產(chǎn)品系豐富，不限價情況下，項目未來發(fā)展方向具有較大的想象空間，或?qū)⒊蔀閰^(qū)域新的品質(zhì)樓盤標(biāo)桿。