[易居研究院]2020年7月40城土地市場報告

??上海易居房地產(chǎn)研究院8月3日發(fā)布《2020年7月40城土地市場報告》，該報告顯示:

??7月地市仍然保持較高熱度，但成交量、地價和溢價率的向上動能已明顯減弱，未來幾個月或降溫。40城地市成交量、地價和溢價率仍有所上行，但幅度明顯收窄。7月以來，上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較熱的城市如東莞、寧波、杭州、深圳等均進一步收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，7月30日中央政治局會議再次表明“房住不炒”的定位。無論是考慮政策層面還是市場自身規(guī)律，未來幾個月地市都將降溫。

??一線城市保持平穩(wěn)，三線城市地市最熱。一線城市成交量下降，地價微漲，基本保持平穩(wěn)；二線城市量增價平；三線城市二季度以來地價漲幅最大，土地溢價率也較高，但7月成交量已經(jīng)停止增長，地價漲幅也明顯收窄。具體城市上，溢價率為0的城市為4城，其中3城位于山東，可見山東土地市場仍處于較冷狀態(tài)。 

??易居研究院研究員王若辰表示：7月部分上半年較熱的城市政策已經(jīng)收緊，下半年部分城市可能也將收緊政策，40城土地市場在經(jīng)歷二季度以來的脈沖后，未來幾個月量價有較大的調(diào)整需求，但不改中長期震蕩上行的趨勢。

??報告主要內(nèi)容如下：

??一、40城整體：量、價和溢價率的上行動能明顯減弱

??1、土地成交建筑面積：7月成交建筑面積環(huán)比增長9%

??2020年7月，40個典型城市土地成交建筑面積6540萬平方米，環(huán)比增長9%；同比增長24%。6月土地市場成交明顯回暖，7月延續(xù)回暖態(tài)勢，但成交量增幅已經(jīng)明顯收窄。隨著多個城市調(diào)控政策的收緊，未來幾個月成交量或?qū)⒒芈洹?/p>

??2020年1-7月，40個典型城市年初累計土地成交建筑面積31611萬平方米，同比增長3%，今年來首次由負轉(zhuǎn)正，但下半年持續(xù)上行的動力不大，預(yù)計仍將在0軸附近震蕩。

??2、土地出讓金收入： 1-7月累計同比增長16%

??7月，40個典型城市土地出讓金收入為3674億元，環(huán)比下降6%，同比增長33%。2020年1-7月，40個典型城市土地出讓金累計收入18633億元,同比增長16%，增幅繼續(xù)擴大。

??分城市來看，2020年1-7月，40城土地出讓金排名前5的城市分別為杭州、上海、北京、廣州和寧波，其土地出讓金總額分別為1947、1645、1311、1214和872億元，其中，上海、北京和廣州土地出讓金同比增速分別達到107%、31%、49%，表明一線城市地市復(fù)蘇明顯。排名靠前的城市中，除一線城市外，主要為浙江和江蘇的核心城市，以及部分中部省會城市。

??3、土地出讓均價：環(huán)比上漲1.2%，同比上漲13%

??7月，40個典型城市移動平均土地成交均價為6041元/平方米，再創(chuàng)歷史新高，環(huán)比上漲1.2%，漲幅明顯收窄，同比上漲13%，預(yù)計未來幾個月地價將出現(xiàn)短期盤整或小跌，但不改震蕩上行的中長期趨勢。

??4、土地成交溢價率：16.3%，小幅上升

??7月，40個典型城市土地成交溢價率為16.3%，與6月相比上升0.6個百分點，增幅明顯減小。2020年1月以來，土地溢價率維持在2018年底的歷史低位水平，但處于逐步抬升的趨勢中，7月份溢價率上升已經(jīng)趨于平緩，隨著三季度土地市場降溫，短期溢價率繼續(xù)上行的空間不大。

??分城市來看，7月，40城中土地成交溢價率排名前5的城市分別為南寧、揚州、金華、襄陽和東莞，土地成交溢價率分別為53%、42%、49%、38%和36%。7月，溢價率為0的城市為4城，其中3城位于山東，可見山東土地市場仍處于較冷狀態(tài)。福州無土地出讓。排名靠前的城市主要是三線城市。

??二、城市分類：一線平穩(wěn)，二三線短期拐點來臨

??1、一線城市：量跌價漲

??1-7月，一線城市累計成交建筑面積為2982萬平方米，同比增長46%。相比2019年，2020年前7個月，一線城市市場復(fù)蘇比較明顯。7月，6個月移動平均成交價為15245元/平方米，環(huán)比上漲3%，同比上漲11%。

??2、二線城市：量增價平

??1-7月，二線城市土地成交建筑面積為22333萬平方米，同比下降4%；7月，6個月移動平均成交價為5409元/平方米，已經(jīng)接近2017年9月的高點，環(huán)比上漲0.3%，已經(jīng)連續(xù)3個月上漲，但漲幅明顯收窄，同比上漲4%。

??3、三線城市：量平價漲

??1-7月，三線城市土地成交建筑面積為6296萬平方米，同比增長16%。7月，6個月移動平均成交價為3786元/平方米，環(huán)比上漲8%，同比上漲32%。2016年以來，樣本中的三線城市（其中，長三角、珠三角和京津冀城市群三線城市占5成）地價，呈現(xiàn)波動較大的震蕩向上走勢，6月份已經(jīng)突破新高，7月份再次小幅上漲，但預(yù)計未來幾個月成交量不足，地價或?qū)⒒芈洹?/p>

??三、結(jié)論和趨勢：未來幾個月地市將降溫

??7月以來，上半年房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較熱的城市如東莞、寧波、杭州、深圳等均進一步收緊了房地產(chǎn)調(diào)控政策，政策繼續(xù)保持一致性。7月24日，國務(wù)院召開房地產(chǎn)座談會，部署下一階段房地產(chǎn)重點工作，北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽、成都、寧波、長沙等10個城市代表參加，重點強調(diào)了“房住不炒”、“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”等。7月30日中央政治局會議再次表明“房住不炒”的定位。

??二季度40城土地市場較熱，7月份熱度仍有所延續(xù)，但量價向上的動能已經(jīng)明顯減弱，隨著調(diào)控政策的收緊，未來幾個月40城地市量價將有所回落。