[克而瑞]2020年二三線百城土地投資利潤空間研究——從行政區(qū)視角

??今年二季度以來土地市場迅速升溫，拿地成本明顯上升，而房價增幅依然處于低位，以致大部分城市利潤空間逐漸收窄。但考慮到目前城市建成區(qū)面積較大，尤其是城市中心和遠(yuǎn)郊的地價、房價價格差異巨大，城市內(nèi)部差異很容易被平均，部分城市具有投資潛力的優(yōu)勢板塊很容易被忽略。因此，本文將城市研究下沉到了行政區(qū)層面，從地房比和房地差兩個維度綜合評判各區(qū)域的利潤空間，并結(jié)合區(qū)域人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)、配套等因素，進(jìn)一步挖掘優(yōu)勢區(qū)域。

??01

??地價攀升拉近房地價差
挖潛優(yōu)勢區(qū)域愈發(fā)必要

??盡管受疫情影響，2020年初多城市土地出讓一度中止，土地市場成交熱度也跌至低谷，但隨著疫情逐漸得到控制，以北京、上海、福州等為代表的熱點城市率先供應(yīng)了多宗優(yōu)質(zhì)土地，刺激市場熱度上升，與此同時大部分城市地價也有了明顯上漲，拿地成本明顯上升，而房價卻在進(jìn)一步來延續(xù)低位增長，因此大部分城市利潤空間逐漸收窄，典型如福州、寧波、紹興房地價差快速拉近，房企投資機(jī)會逐漸減少，但考慮到城市內(nèi)部房價、地價存在較大差異，部分具有投資潛力的優(yōu)勢板塊很容易被忽略，因此挖掘城市內(nèi)部利潤空間較大的典型區(qū)域逐漸成為房企關(guān)注的焦點。

??1、地價加快上漲、房價增幅低位，大多數(shù)城市利潤空間出現(xiàn)收窄

??盡管受疫情影響，2月份土地市場受到一定的影響，但隨著“緩繳土地出讓金、延長開竣工日期”等救市政策的出臺，房企融資環(huán)境也得到了適度寬松。在此影響之下，土地市場熱度明顯提升，溢價率明顯上揚(yáng)，尤其是一體化進(jìn)程較快的長三角城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度明顯加強(qiáng)，2020年上半年土地市場熱度居于高位。

??地價方面，2020年上半年地價延續(xù)2019年的漲勢。全國層面，2020年上半年全國土地成交樓板價為2805元/平方米，較2019年全年上漲了20%。各能級城市保持一致，上半年地價較2019年均有顯著上漲，漲幅均在10%以上，尤其是三四線，上半年樓板價增至1846元/平方米，較2019年增加了16%，漲幅最為突出。究其原因，首先是中央關(guān)于“土地要素市場化”提法，大大有利于城建的快速推進(jìn)，也給了房地產(chǎn)行業(yè)一顆“定心丸”；其次，是由于優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)明顯增加，推高了企業(yè)拿地?zé)崆椋蛔詈?，也是由于信貸政策也逐漸寬松，房企融資壓力減輕，土地市場在此利好下熱度一路走高。

??國家統(tǒng)計局公布的70個大中城市房價指數(shù)顯示：在各能級城市地價顯著升溫的同時，大部分城市房價同比指數(shù)自2019年4月以后趨于走緩，70城房價同比增幅由11.4%降至4.9%；尤其是二三線城市，房價同比增幅與70城市走勢保持高度一致，均由11%以上降至5%左右，房價逐漸趨于穩(wěn)定。尤其是2020年春節(jié)以后，三四線城市受棚改退場和需求透支等因素的影響，房價同比增幅一度下滑，5、6月份同比指數(shù)均降至5%以下。值得注意的是，得益于人口增長戰(zhàn)略的支持，自2018年6月起，二線城市房價同比增速開始超過三線城市，成為支撐70城房價繼續(xù)上漲的主要動力。

??總的來看，與一線城市相比，近期二三線城市地價上漲突出，房價漲勢趨緩，使得房地價差“剪刀差”逐漸縮小，大多數(shù)城市利潤空間出現(xiàn)收窄的跡象，因此勢必要對加強(qiáng)對于二三線盈利空間的研究，接下來就這一點詳細(xì)展開論述。

??2、熱點城市地價快速上漲，福州、寧波、紹興房地價差快速拉近（略）

??3、城市內(nèi)部各區(qū)域差異較大，判斷投資價值應(yīng)進(jìn)一步細(xì)化（略）

??02

??近二成區(qū)域面臨盈利風(fēng)險
多數(shù)區(qū)域投資安全邊際較高

??在行政區(qū)層面，考慮到目前一些城市土地出讓、房產(chǎn)銷售是按功能區(qū)管理的，且功能區(qū)往往會有特殊的規(guī)劃發(fā)展方向，因此本文研究對象不僅僅包含行政區(qū)，還涉及部分功能區(qū)。（為便于行文，下文將行政區(qū)和功能區(qū)統(tǒng)稱為區(qū)域）。

??基于此標(biāo)準(zhǔn)，我們搜集到100個典型城市484個區(qū)域的相關(guān)指標(biāo)。為了研究對象聚焦到有一定投資價值的行政區(qū)，我們以2019年供求比<1.5，住宅成交面積>40萬㎡為篩選條件，再縮減研究樣本范圍，最終將研究區(qū)域數(shù)量聚焦到293個。

??在本章節(jié)研究中，將對符合上述條件的293個區(qū)域的地房比和房地價差進(jìn)行梯度分析，之后還將從地房比（地價/房價）和房地價差（房價-地價）兩個維度，綜合評判各區(qū)域的利潤率和利潤空間，以期為房企拿地提供參考。

??1、近六成區(qū)域地價房價比上升，南京、蘇州核心區(qū)域地房比超0.8（節(jié)選）盡管近六成區(qū)域地房比較2019年有所提升，尤其是珠江斗門、福州晉安、鄭州經(jīng)開區(qū)、寧波寧海、南京浦口等區(qū)域地房比增量均超0.2，地房比顯著上升；但總體來看，目前仍有73%的區(qū)域地房比不足0.5，房企的盈利空間依然巨大。

??1）超七成區(qū)域地房比不足0.5，利潤空間依然較佳（略）

??2）經(jīng)濟(jì)活力欠佳的西部二三線城市部分區(qū)域地房比較低，但要警惕需求不足風(fēng)險（略）

??3）少數(shù)區(qū)域利潤率處于較低水平，但并非均無投資價值（略）

??2、房地價差漲跌參半，約二成區(qū)域房地價差下跌超過20%（節(jié)選）

??總的來看，293個區(qū)域中，房地價差上漲和下降的區(qū)域占比半數(shù)。但值得注意的是，有近兩成區(qū)域2020年上半年房地價差較2019年下跌了超20%，盈利空間明顯收窄，這些區(qū)域多位于二線城市的中心或近郊，上半年地價漲勢突出，使得房企盈利空間明顯收窄；但總體來看，目前仍有四成區(qū)域房地價差超過8000元/平方米，房企的盈利空間依然豐厚。

??1）近四成區(qū)域房地價差超8000元/㎡，投資利潤空間豐厚（略）

??2）杭州、南京等近郊區(qū)域房地價差超15000元/平方米，利潤預(yù)期與競爭、調(diào)控風(fēng)險并存（略）

??3）兩成區(qū)域房地價差低于5000元/m2，盈利空間微乎其微，應(yīng)審慎進(jìn)入（略）

??3、近四分之一區(qū)域利潤空間承壓，南京、成都熱點板塊亦在此列（節(jié)選）

??上文通過房地價差、地房比兩方面進(jìn)行梯度分析，探明了293個典型區(qū)域的盈利情況，但是單一指標(biāo)研究具有一定的局限性。為對這些區(qū)域的影響空間有一個更為公允的評價，我們從房地價差和地房比兩個維度綜合考量，利用四象限法對各區(qū)域的投資前景予以區(qū)分，以期對房企未來的投資和布局策略提供參考。

??293個區(qū)域可以分為四類：其中以寧波慈溪、西安長安為代表的低地房比、高房地價差區(qū)域投資價值較高；而地房比低、房地價差小和地房比高、房地價差高的兩類區(qū)域機(jī)遇與風(fēng)險共存，具體風(fēng)險方面，前者是由于房價水平處于低位使得盈利空間受限，而后者風(fēng)險主要來自市場過熱、土地過度競爭等現(xiàn)象；另外，以南京建鄴、蘇州姑蘇為典型的部分區(qū)域投資價值處于較低水平，是典型的風(fēng)險區(qū)域。聯(lián)系各類區(qū)域數(shù)量分布來看：

??1）三成區(qū)域為最佳盈利區(qū)域（地房比較低、房地價差大）

??寧波慈溪、西安長安、南昌西湖等88個區(qū)域地房比小于0.5、房地價差大于8000元/m2，投資價值較高，典型如西安長安區(qū)，2020年上半年房價上漲的同時，地價卻在下降，房地價差高達(dá)15225元/m2，較2019年增加了50%，地房比也降至0.15，屬于典型的“雙優(yōu)區(qū)域”，利潤空間巨大。

??與此類似的區(qū)域還有寧波慈溪、鄭州金水等，這些區(qū)域多處于近郊區(qū)，有一定的規(guī)劃利好，房價漲至一定的高位，但由于土地資源豐富，地價較為便宜，因此利潤空間巨大，但這類區(qū)域的購房需求量很容易受所在城市中心城區(qū)溢出效應(yīng)的影響，存在需求的不確定性，未來要警惕政策調(diào)整帶來的風(fēng)險。

??2）超四成區(qū)域地房比較低，但盈利空間被建安成本分割（地房比低、房地價差小）（略）

??3）極少數(shù)區(qū)域房地價差大，但地房比高，稅費(fèi)壓力大（地房比高、房地價差大）（略）

??4）近兩成區(qū)域投資價值較低（地房比高、房地價差?。裕?/p>

??03

??核心區(qū)域地價快漲下
近郊地塊值得更多關(guān)注

??為深入剖析各類區(qū)域的投資盈利空間特征，我們進(jìn)一步從上文四個類型中分別選出具有代表性的區(qū)域，結(jié)合各區(qū)域供求關(guān)系、政策背景、需求空間等因素進(jìn)行分析。通過研究可見：高投資價值區(qū)域多是重點二三線城市當(dāng)前發(fā)展的主力區(qū)域，集中位于城市外環(huán)附近，有諸多規(guī)劃利好；需求方面，人口導(dǎo)入數(shù)量大多居于前列，區(qū)域商品住宅供求關(guān)系基本均衡或偏緊、產(chǎn)品供應(yīng)多以改善為主；而那些市場競爭已經(jīng)十分充分、地價已經(jīng)漲至高位的區(qū)域，如南京建鄴、蘇州姑蘇等，當(dāng)前地價上漲過快，拿地成本偏高，因此進(jìn)入風(fēng)險也比較大。

??1、利潤指標(biāo)最優(yōu)：重點關(guān)注二線城市“外環(huán)”，寧波慈溪、西安長安躋身第一梯隊

??首先關(guān)注地房比低、房地價差也比較大的區(qū)域。從區(qū)位分布來看，這些利潤指標(biāo)較好的區(qū)域主要集中在二線城市“外環(huán)”區(qū)域，屬于城市近來主力發(fā)展的近郊，有諸多規(guī)劃利好，大量的投資客及主城區(qū)外溢需求涌入抬升房價至較高水平，但由于配套不成熟、市場降溫等原因區(qū)域地價還處于較低水平，整體盈利空間較大。

??結(jié)合供求比及商品住宅成交量來看，多數(shù)區(qū)域的投資前景較佳，如寧波慈溪、西安長安等。以寧波慈溪為例，作為寧波對接上海的橋頭堡，工業(yè)基礎(chǔ)深厚的慈溪所在的寧波北部區(qū)域被規(guī)劃為杭州灣新區(qū)，成為寧波當(dāng)前主力發(fā)展的重點區(qū)域，其中核心區(qū)濱海啟動區(qū)更是幾乎全位于慈溪市境內(nèi)；重磅規(guī)劃之下，寧波二院杭州灣醫(yī)院、浙江省重點中學(xué)鎮(zhèn)海中學(xué)、圖書館等各項配套也在逐漸落地中，通蘇嘉甬鐵路線路等交通配套也在規(guī)劃建設(shè)中；在此利好下，慈溪也吸引了大量的人口流入，據(jù)官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2019年末全市擁有登記在冊流動人口113.24萬人；人口的流入和規(guī)劃的利好，為慈溪帶來了大量的購房需求，2019年慈溪市商品房成交量達(dá)到465.57萬平方米，較上年增加26.2%，其商品住宅去化周期在2019年底僅為5.5個月，處于明顯的供不應(yīng)求狀態(tài)。

??由于慈溪居民購買力水平較高，同時在規(guī)劃利好下，大量的購房需求涌入市場，慈溪的房價也在2016年后明顯上漲，截止2020年上半年當(dāng)?shù)厣唐纷≌山痪鶅r已經(jīng)達(dá)到13246元/平方米；而與此同時，慈溪的地價在經(jīng)歷2016年的高漲后反而呈現(xiàn)出下滑趨勢，2020年上半年地價雖有回升，但仍未回到最高點，房價地價差仍然維持在萬元以上，盈利空間仍然十分充裕。并且結(jié)合慈溪近來的商品住宅成交量價走勢來看，盡管受疫情影響慈溪的成交量在一季度有所回落，但二季度慈溪的樓市成交量呈現(xiàn)放量式的增長，帶動上半年成交量同比增速轉(zhuǎn)正，樓市韌性較強(qiáng)。就此來看，慈溪的土地市場投資前景較為可觀。

??值得注意的是，上半年受疫情影響，抗風(fēng)險能力較強(qiáng)的二線城市已成為房企鏖戰(zhàn)的主戰(zhàn)場，部分熱門區(qū)域的拿地成本明顯上升。從2020年上半年土地市場成交情況來看，二線城市熱度明顯上升，成都、南京、寧波、杭州、南寧等多個城市高溢價、最高限價成交的現(xiàn)象頻頻發(fā)生，成都、寧波等更是有單價地王出現(xiàn)。這樣的背景下，盈利空間較大區(qū)域的土地市場熱度很有可能快速上升，如寧波江北今年6月成交的江北核心地塊，即是一宗限價地，但經(jīng)過224輪激烈的競拍才被濱江拿下，最終溢價率達(dá)到37.5%。當(dāng)進(jìn)入這些區(qū)域時，需要注意地價快速回升而導(dǎo)致盈利空間被壓縮的可能。

??2、高利潤率走量：大部分強(qiáng)三線仍在城建快速發(fā)展期，惠州、湖州去化前景較佳（略）

??3、可適量投資：改善類需求快速增長，杭州江干等區(qū)域可適量布局（略）

??4、風(fēng)險警示：南京建鄴等中心區(qū)地價上漲過快，較現(xiàn)有地塊成本劣勢突出（略）

??04

??核心區(qū)域利潤空間普遍收窄
建議重點關(guān)注強(qiáng)二三線新城、產(chǎn)業(yè)新區(qū)（節(jié)選）

??對于接下來的市場走向，鑒于強(qiáng)二三線城市受益于人才戰(zhàn)略、城市新區(qū)建設(shè)、一線城市高房價導(dǎo)致的人才溢出等利好，房地產(chǎn)市場需求可持續(xù)看好，并且在“六穩(wěn)”要求下，高熱城市已有政策出臺限制地價過快上漲，并且在財政壓力下這些城市在接下來的土地供應(yīng)仍會繼續(xù)維持高位；就此來看，地價漲幅也有望被繼續(xù)限制在合理范圍內(nèi)，大多數(shù)區(qū)域的土地投資利潤空間依然值得期待。因此對于規(guī)?；科蠖裕瑢τ谏俨糠譄狳c地塊的爭奪不必過多在意，放眼全局反而能發(fā)現(xiàn)更多適宜的投資機(jī)會。

??從城市視角來看，這些城市在人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)、配套、房價等方面存在諸多差異，投資前景預(yù)期也各不相同?？偟膩砜?，杭州、寧波、蘇州、東莞等人口導(dǎo)入較多、規(guī)模相對較大的強(qiáng)二三線城市投資價值區(qū)域更多，不過今年上半年較熱的成都、無錫、常州等城市的多個區(qū)域因地價上漲較快則面臨著成本性風(fēng)險。而就區(qū)域角度而言，高投資價值區(qū)域多集中在強(qiáng)二三線城市目前主力開發(fā)如城市副中心類的新區(qū)，例如寧波慈溪、西安長安等，都是投資價值較高的區(qū)域。

??1、上半年中心城區(qū)土拍熱度高漲，核心區(qū)域利潤空間普遍收窄

??從上半年地市動向來看，為了盡快從疫情的影響中恢復(fù)，3月以來各地開啟了一輪“量大質(zhì)優(yōu)”的供地潮，特別是熱點城市核心區(qū)域的土地供應(yīng)力度明顯上升。融資環(huán)境寬松下，企業(yè)拿地意愿也明顯提升，強(qiáng)二三線城市的中心城區(qū)土拍熱度隨之高漲。在此影響下，大部分城市的地價也回升至近三年來較高水平。就區(qū)域視角來看，無論是二線還是三四線城市，有需求保障的中心城區(qū)地價基本均是上漲趨勢，如成都、寧波、徐州、常州、無錫等強(qiáng)二三線城市中心區(qū)域的地價甚至創(chuàng)下歷史新高。

??地價上漲之下，這些土拍熱度高漲的核心區(qū)域房價卻并未也能保持同樣的高增長，因此中心城區(qū)的投資利潤空間普遍呈現(xiàn)收窄趨勢。以南京建鄴為例，上半年成交的5宗地均受到了房企的熱烈追捧，平均溢價率超過了30%，成交樓板價平均為38274元/平方米，較上年上漲了8000元/平方米，但建鄴的房價卻因為南京嚴(yán)格的限價政策影響上漲并不多，漲幅僅為10%，已不能覆蓋地價上漲帶來的增加成本，地房比已逼近0.9的高位，單位利潤空間較上年明顯減少。

??不過，并不是所有城市的中心區(qū)域投資利潤空間均有所收窄。以地價漲幅較高的東莞城區(qū)片區(qū)為例，2020年上半年東莞城區(qū)片區(qū)成交地價達(dá)到16725元/平方米，較上一年大漲46%，價差超過5000元/平方米，但2020年上半年東莞城區(qū)片區(qū)的房價上漲了5600元/平方米，已經(jīng)覆蓋地價漲幅，房地價差仍在萬元之上，區(qū)域投資利潤空間依舊豐厚，拿地仍然處于安全邊際。因此，對于這些區(qū)域的優(yōu)質(zhì)土地，未來仍然值得一爭。

??縱觀全局而言，293個區(qū)域在2020年上半年的拿地利潤空間變化還是漲跌參半，并沒有出現(xiàn)投資利潤空間普遍收窄的情況。聯(lián)系房價、地價變動結(jié)果來看，在293個樣本區(qū)域中，2019年有230個區(qū)域地價房價比低于0.5，而在2020年上半年仍有213個的區(qū)域地價房價比低于0.5，2020年上半年房價地價差超過8000元/平方米的區(qū)域僅較2019年減少6個。就此來看，雖然上半年各城市地價有所上漲致少部分區(qū)域利潤空間收窄，但就整體來說，各區(qū)域的投資利潤分布梯度并未較上年發(fā)生明顯的改變。

??2、少數(shù)區(qū)域地價波動劇烈，無錫濱湖、徐州云龍盈利風(fēng)險明顯增大（略）

??3、二線外環(huán)、強(qiáng)三線利潤空間仍較豐厚，拿地機(jī)會值得關(guān)注（略）

??4、下半年核心區(qū)域供地力度下降，建議重點關(guān)注強(qiáng)二三線新城、產(chǎn)業(yè)新區(qū)

??結(jié)合近期市場動向來看，中央近來多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”，上半年土地市場火熱的城市如杭州、寧波、南京、東莞等多個城市也紛紛收緊調(diào)控，以降低市場熱度，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運(yùn)行。政策收緊的同時，各城市也轉(zhuǎn)變了供地策略，從7月份已經(jīng)入市土地來看，熱點城市核心區(qū)域的土地供應(yīng)力度明顯下滑，譬如南京近期幾場土拍中出讓地塊多是位于浦口、江寧等郊區(qū)，寧波近期出讓地塊也以慈溪、余姚、奉化等郊區(qū)為主，這一趨勢預(yù)計在接下來還將持續(xù)。

??雖然主力供地區(qū)域在向城市外圈擴(kuò)張，但結(jié)合上文分析來看，當(dāng)前城市主力供地區(qū)域的投資價值并不弱于核心區(qū)域。就區(qū)域利潤指標(biāo)而言，大部分強(qiáng)二三線城市的近郊區(qū)利潤指標(biāo)多處于最優(yōu)區(qū)域，同時這些區(qū)域的定位往往是城市新中心或產(chǎn)業(yè)新區(qū)，有諸多規(guī)劃利好，因此投資潛力較大。譬如杭州余杭區(qū)、寧波慈溪等，這些區(qū)域多處于城市發(fā)展黃金期、土地供應(yīng)充裕、地房比處于較低位，加之產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，城市經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)，就業(yè)崗位多，人口吸附能力居于前列，區(qū)域投資前景同樣值得期待。