[克而瑞]受“限地價(jià)”等調(diào)控影響，溢價(jià)率出現(xiàn)下降趨勢(shì)

??2020年第36周（8月31日-9月6日），在“三穩(wěn)”的要求下，杭州、沈陽(yáng)等熱點(diǎn)城市再度升級(jí)調(diào)控，以穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展。受供地節(jié)奏變化影響，本周西安、寧波、蘇州、佛山等城市有多宗土地入市出讓?zhuān)攸c(diǎn)城市的土地成交量?jī)r(jià)也得以環(huán)比回升；不過(guò)，在二三線城市紛紛采取措施限制土地成交溢價(jià)率等調(diào)控措施的影響下，本周成交溢價(jià)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，環(huán)比下跌了2.2個(gè)百分點(diǎn)。

??土地政策

       杭州、沈陽(yáng)相繼升級(jí)調(diào)控

??進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

??在上周住建部約談沈陽(yáng)等城市后，沈陽(yáng)在9月6日出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，加碼調(diào)控市場(chǎng)。其中，在土地方面，《通知》中提出要嚴(yán)格住房用地出讓溢價(jià)率管控，同時(shí)采取“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式出讓住宅用地，控制地價(jià)上漲。 

??而下半年已加碼調(diào)控的杭州也在9月4日對(duì)相關(guān)政策“打補(bǔ)丁”，表態(tài)將進(jìn)一步加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控，繼續(xù)推行宅地“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”的出讓方式、優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)等等。在調(diào)控進(jìn)一步升級(jí)下，杭州的地市熱度有望降溫。

??土地供應(yīng)

       重點(diǎn)城市掛牌量不及上周一線城市降幅高達(dá)7成

??供應(yīng)方面，重點(diǎn)城市本周土地掛牌量不及上周，為1525萬(wàn)平方米，環(huán)比下降25%。各能級(jí)城市的土地供應(yīng)量均不及上周，其中一線城市更是環(huán)比大降7成，僅廣州的供地量在40萬(wàn)平方米以上，北京和上海的供應(yīng)量均比較少；三四線城市降幅也比較大，環(huán)比降幅也在3成以上，除南通、洛陽(yáng)、麗水、汕頭和張家港外，其余城市的土地掛牌量均在50萬(wàn)平方米以下；二線城市走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，供應(yīng)量環(huán)比下降8%，土地供應(yīng)仍以西安、武漢等中西部城市為主。

??土地成交

       成交面積環(huán)比大漲4成

       蘇州、寧波本周土拍金額均破百億

??而在成交方面，重點(diǎn)城市本周土地成交量?jī)r(jià)均較上周有所回升。具體來(lái)看，重點(diǎn)城市本周成交建筑面積為1860萬(wàn)平方米，同環(huán)比漲幅均在4成以上；金額方面，本周重點(diǎn)城市成交總金額達(dá)989億，環(huán)比大漲52%，同比漲幅則高達(dá)61%；價(jià)格方面，受蘇州、寧波等高地價(jià)城市有多宗地集中出讓影響，重點(diǎn)城市平均地價(jià)中止下滑趨勢(shì)，本周成交平均樓板價(jià)為5317元/平方米。

??分能級(jí)來(lái)看。一線城市本周成交量?jī)H有51萬(wàn)平方米，共計(jì)成交5幅地，其中北京2宗、上海2宗、廣州1宗；除上海新場(chǎng)古鎮(zhèn)純宅地以61%的高溢價(jià)率成交外，其余4宗地均是底價(jià)成交，市場(chǎng)熱度相對(duì)較低。二線城市中，西安、長(zhǎng)沙和寧波的成交量均超過(guò)100萬(wàn)平方米，其中西安的成交量最高，共計(jì)成交15幅地，主要分布在西咸新區(qū)和高新區(qū)；而寧波和蘇州在本周的成交金額則均突破了100億元，其中有7宗優(yōu)質(zhì)土地出讓的蘇州，土拍競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，四宗地進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)區(qū)間，碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng)等均有所獲。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的三四線城市中，潮州、佛山、湖州等城市的成交量均突破了100萬(wàn)平方米，其余城市的活躍度相對(duì)較低。

??市場(chǎng)熱度

      多城市限制地價(jià)上限

       致溢價(jià)率環(huán)比下行

??成交溢價(jià)方面，隨著更多熱點(diǎn)城市采取“限地價(jià)”的方式出讓土地、壓低成交溢價(jià)率，本周重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的成交溢價(jià)率環(huán)比上周有所下降，為15.9%。各能級(jí)城市表現(xiàn)各異：一線城市溢價(jià)率持續(xù)低位運(yùn)行；二線城市在保障房地塊供應(yīng)增加、熱點(diǎn)地塊出讓又限制溢價(jià)空間的影響下，溢價(jià)率下滑至15%；三四線城市溢價(jià)率在長(zhǎng)三角城市臺(tái)州、衢州等有多宗高溢價(jià)成交地塊的帶動(dòng)下上漲至21%。

??土地流拍方面。受熱點(diǎn)城市加碼調(diào)控影響，重點(diǎn)城市的流拍率連續(xù)四周上行，本周更是環(huán)比大漲，達(dá)到10%左右。從流拍地塊的性質(zhì)來(lái)看，商辦地塊和商業(yè)比重較高的住宅地塊仍然遭受“冷遇”，特別是非中心城區(qū)的此類(lèi)地塊，更易遭遇流拍。

??周度Top5

       長(zhǎng)三角土拍熱度仍在高位

       入榜地塊均為溢價(jià)成交

??月初月末往往是各城市集中拍地的時(shí)期，本周北京、蘇州、寧波等熱點(diǎn)城市均有優(yōu)質(zhì)土地出讓。具體來(lái)看，本周榜首地塊來(lái)自北京，是位于石景山北辛安片區(qū)的棚改地塊，周邊配套較為完善，但由于商業(yè)占比相對(duì)較高，最終由中海底價(jià)競(jìng)得，成交總價(jià)達(dá)69.78億元；門(mén)檻地塊位于蘇州相城區(qū)，有鄰近地鐵的優(yōu)勢(shì)，吸引了多家房企競(jìng)拍，第15輪便突破中止價(jià)，最終由萬(wàn)科以27.27億元的總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率為14%。

??單價(jià)榜單方面，除北京石景山地塊外，其余地塊均來(lái)自于長(zhǎng)三角城市，且均是溢價(jià)成交，可見(jiàn)長(zhǎng)三角地市熱度仍相對(duì)較高。其中，摘得榜首的是上海浦東新區(qū)新場(chǎng)古鎮(zhèn)地塊，該地塊周邊近三年內(nèi)無(wú)宅地出讓?zhuān)路抗?yīng)緊缺，因此關(guān)注度較高，吸引了6家房企參拍，最終由同潤(rùn)競(jìng)得，成交樓板價(jià)達(dá)29100元/平方米；門(mén)檻地塊來(lái)自紹興土拍熱門(mén)區(qū)域鏡湖核心區(qū)的住宅用地，在經(jīng)歷73輪競(jìng)價(jià)后，由祥生以19514元/平方米的價(jià)格競(jìng)得，溢價(jià)率32%。 

??重點(diǎn)地塊點(diǎn)評(píng)

       中海摘得北京石景山區(qū)年內(nèi)總價(jià)地王

??地塊分析

??隨著供地區(qū)域逐漸向城郊轉(zhuǎn)移，下半年北京的土拍熱度明顯降溫，9月2日這場(chǎng)土拍也不例外。本次土地出讓共計(jì)出讓兩宗地，分別位于石景山和平谷區(qū)，均是不限價(jià)商品住宅用地，最終由中海和北京城建底價(jià)分食。其中，由中海競(jìng)得的北辛安棚改區(qū)地塊總價(jià)高達(dá)69.78億元，是石景山區(qū)域年內(nèi)出讓總價(jià)最高的地塊，因而備受關(guān)注。 
據(jù)地理位置來(lái)看，該宗地所在的北辛安區(qū)域是北京最大的棚戶(hù)區(qū)改造項(xiàng)目，也是中海深耕多年的區(qū)域，片區(qū)內(nèi)相關(guān)配套設(shè)施完善度也比較高。首先，在交通方面，地塊緊鄰北辛安路，與地鐵6號(hào)線金安橋站直線距離在1公里內(nèi)，交通出行比較便捷。商業(yè)方面，除了周邊社區(qū)的底商外，距離地塊不遠(yuǎn)處有喜隆多購(gòu)物中心，稍遠(yuǎn)處還有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等大型商業(yè)綜合體，此外地塊上還配有15萬(wàn)平方米的商業(yè)，未來(lái)商業(yè)資源將更加豐富。教育方面，地塊附近有北辛安小學(xué)、規(guī)劃中的北京十一學(xué)校石景山實(shí)驗(yàn)中學(xué)，教育配套也比較完善。目前，地塊周邊僅少量項(xiàng)目在售，最新成交均價(jià)約在61283元/平方米，和地塊成交樓面價(jià)相比仍有一定的盈利空間；并且，石景山作為中海深耕多年的區(qū)域，企業(yè)已在片區(qū)內(nèi)形成了較強(qiáng)的影響力，未來(lái)項(xiàng)目去化也預(yù)計(jì)無(wú)壓力。