[克而瑞]土地供應(yīng)量增質(zhì)降， 10月地市將繼續(xù)降溫

??受熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊、供地結(jié)構(gòu)改變、“三條紅線”融資新政的多重影響，9月份成交均價(jià)明顯下滑，降至年初3月水平；與此同時(shí)，土地成交溢價(jià)也有所下降，并降至4月份以來(lái)的新低，土地市場(chǎng)顯著降溫。隨著政策的進(jìn)一步收緊，各城市土地供應(yīng)節(jié)奏也發(fā)生了變化，為了準(zhǔn)確預(yù)判接下來(lái)土地市場(chǎng)的走勢(shì)，本文將結(jié)合近期供地規(guī)模、供地質(zhì)量和政策導(dǎo)向等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，對(duì)企業(yè)接下拿地提供可行性的建議。

??01

??供地規(guī)模：二線城市供應(yīng)明顯增加

??9月總供應(yīng)量環(huán)比增一成

??臨近四季度，在二線城市推地節(jié)奏加快帶動(dòng)下，9月土地供應(yīng)量高達(dá)3.1億平方米，較8月增幅高達(dá)15%，較二季度月平均供應(yīng)量也有5%的增幅，創(chuàng)下年內(nèi)歷史新高。

??分能級(jí)城市來(lái)看，一線城市供應(yīng)規(guī)模環(huán)比微增3%，但較二季度月均供應(yīng)量下降接近兩成，約在500萬(wàn)平方米左右，主要是由于京、廣供應(yīng)處于低位，尤其是一直以來(lái)供地較充裕的廣州9月供應(yīng)量環(huán)比8月劇減三成。

??二線城市9月土地供應(yīng)量環(huán)比8月上漲近四成，較二季度月均還增加了10%。但各城市市場(chǎng)表現(xiàn)不一，格局依然分化。一方面，西安、南昌、成都、重慶等中西部城市土地供應(yīng)明顯增加；另一方面，二季度市場(chǎng)大熱的南京土地供應(yīng)量明顯下滑，9月供應(yīng)僅252萬(wàn)平方米，環(huán)比8月降幅超兩成。

??三四線城市供應(yīng)環(huán)比增加10%，分城市來(lái)看，盡管惠州、鹽城、六安、湖州等熱點(diǎn)三線城市供應(yīng)節(jié)奏大幅放緩所致，9月供應(yīng)環(huán)比減幅多超100萬(wàn)平方米；但由于即將進(jìn)入四季度，相當(dāng)一部分上半年供地節(jié)奏偏緩的中西部小城市加大土地供應(yīng)力度，使得三四線城市供應(yīng)量穩(wěn)中有升。

       02

??典型城市：中西部二線城市成為供應(yīng)主力

??去化壓力下鄭州、天津推地節(jié)奏趨緩

??在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30個(gè)一二線城市中，推地量環(huán)比上漲的典型城市有21個(gè)之多，占比達(dá)七成。典型的有西安、南昌、重慶、成都等中西部城市和沈陽(yáng)、大連、哈爾濱、長(zhǎng)春等東北城市，9月全月供應(yīng)量較8月增量大都超100萬(wàn)平方米，尤其是西安，全月土地供應(yīng)高達(dá)552萬(wàn)平方米，較8月增加了482萬(wàn)平方米，熱點(diǎn)城市中杭州、南寧等城市9月供應(yīng)表現(xiàn)突出，兩城土地供應(yīng)量均超200萬(wàn)平方米，環(huán)比8月均基本實(shí)現(xiàn)翻番；因此，10月份一二線城市的成交規(guī)模大概率會(huì)上升。

??此外，有9個(gè)城市9月土地掛牌量不及上月。典型如鄭州、天津、蘭州、廣州等城市，9月土地供應(yīng)建面環(huán)比跌幅多在30%以上、減少量均超100萬(wàn)平方米。

??值得注意的是，9月土地供應(yīng)顯著減少的城市有相當(dāng)一部分是當(dāng)前去化遭遇一定阻力的城市，典型如鄭州，截止8月底，鄭州商品住宅去化周期為10.3個(gè)月，是去年同期去化周期的2倍。2020年鄭州市本級(jí)宅地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H有997.7公頃，較2019年降幅超過(guò)35%，供地計(jì)劃明顯縮水，2020年1-8月市本級(jí)涉宅地供應(yīng)僅258公頃，按照全年997.7公頃的宅地計(jì)劃供應(yīng)量來(lái)測(cè)算，前8月完成率僅有26%，供地節(jié)奏十分緩慢。但即使是這種情況之下，鄭州供地依然比較保守。天津也是這類城市，商品住宅去化周期處于高位，為避免高庫(kù)存壓力，推地節(jié)奏整體趨緩。

       03

??供應(yīng)結(jié)構(gòu)：優(yōu)質(zhì)地塊占比下降

??上海、廣州稀缺地塊供應(yīng)力度相對(duì)較高

??雖然熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量呈增加之勢(shì)，供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度卻明顯下降。我們以高總價(jià)（出讓總價(jià)超過(guò)10億元）的土地幅數(shù)占比和高單價(jià)（起拍單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米）的土地幅數(shù)占比來(lái)看，9月份出讓地塊中高總價(jià)地塊占比為3.1%，較8月份下降了0.5個(gè)百分點(diǎn)，起拍單價(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米高單價(jià)地塊的比例較8月份也下降了0.1個(gè)百分點(diǎn)，有2.1%，這說(shuō)明雖然9月土地供應(yīng)雖有增加，但優(yōu)質(zhì)地塊卻在減少，未來(lái)優(yōu)質(zhì)宅地將會(huì)越發(fā)稀缺。

??分城市來(lái)看，寧波和廣州高品質(zhì)地塊更多，優(yōu)質(zhì)地塊（總價(jià)超10億或起拍樓板價(jià)超1萬(wàn)元/平方米的地塊）幅數(shù)分別為12和10塊。寧波遙遙領(lǐng)先主要是由于寧波地價(jià)在二季度上漲迅速，并且本月供地集中在中心城市江北區(qū)和鄞州區(qū)，出讓底價(jià)大都超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量遙遙領(lǐng)先。

??廣州本月也有多宗優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)，其中最值得關(guān)注的當(dāng)屬海珠區(qū)兩宗涉宅地，起拍價(jià)均超3萬(wàn)元/平方米，其中南洲板塊雙地鐵宅地掛牌起始價(jià)35.14億元，起拍樓面價(jià)約30597元/平方米，該板塊近七年間僅出讓一宗宅地，足見(jiàn)板塊供地之稀缺。地塊采用“限地價(jià)+競(jìng)自持+搖號(hào)”的方式出讓，設(shè)定最高限制地價(jià)50.96億元，對(duì)應(yīng)的溢價(jià)率為45%。當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競(jìng)買方式轉(zhuǎn)為競(jìng)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競(jìng)得人。由于位置佳，加之土地資源稀缺，預(yù)計(jì)該地塊勢(shì)必會(huì)引起房企的激烈爭(zhēng)奪。另一宗優(yōu)質(zhì)土地位于琶洲板塊，該地掛牌總價(jià)為36.30億元，折合起拍樓面價(jià)39830元/平方米，該地塊采取“限地價(jià)+競(jìng)配建+搖號(hào)”的方式出讓，最高限價(jià)為52.63億元，最高配建面積9450平方米。如果該地以最高限價(jià)+最高配建拍出，那么該地塊樓面價(jià)最高將達(dá)64436元/平方米，僅次于越秀南路地塊樓面價(jià)64576元/平方米，也是廣州樓面價(jià)第二高的地塊。在這兩宗土地的助力之下，10月份廣州的地市熱度將顯著上升。

        除寧波、廣州兩城外，上海、東莞、重慶、成都、杭州、無(wú)錫、濟(jì)南也有多宗優(yōu)質(zhì)地塊值得關(guān)注。以上海為例，楊浦東外灘、靜安天目社區(qū)兩地塊起拍樓板價(jià)均超5萬(wàn)元/平方米，尤其是東外灘的定海社區(qū)D1-5地塊起拍樓板價(jià)高達(dá)6.2萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)接近7月份龍光競(jìng)得的一街之隔的土地的成交價(jià)65440元/平方米，除此之外，浦東北蔡、三林板塊也有優(yōu)質(zhì)舊改地塊出讓，起拍價(jià)均在4萬(wàn)元/平方米以上。近期市場(chǎng)大熱的東莞也值得關(guān)注，尤其是剛剛刷新地價(jià)紀(jì)錄的松山湖片區(qū)，也供應(yīng)量一宗優(yōu)質(zhì)涉商住地，該地塊位于大嶺山鎮(zhèn)，該地塊占地面積38816平方米，起始價(jià)為12.3億，起始樓面價(jià)為13200元/㎡，上限價(jià)18.18億元，上限樓面價(jià)19511元/㎡，由于地塊周邊利好不斷，預(yù)計(jì)也會(huì)引發(fā)房企的一輪激戰(zhàn)。

??04

??市場(chǎng)預(yù)判：“三道紅線”下土拍熱度大概率下滑

       上海、廣州等市拿地機(jī)會(huì)仍可重點(diǎn)關(guān)注

??受熱點(diǎn)城市調(diào)控政策收緊、供地結(jié)構(gòu)改變、“三條紅線”融資新政的多重影響，9月份土地成交溢價(jià)明顯下滑，降至4月份以來(lái)的新低。就土地掛牌量來(lái)看，由于臨近年底，大部分城市供地比較積極，9月土地供應(yīng)量環(huán)比增加了15%。其中供應(yīng)顯著增加的城市集中在中西部省會(huì)，南京、天津等熱點(diǎn)城市供應(yīng)明顯減少?？紤]到四季度是城市推地高峰期，預(yù)計(jì)接下來(lái)的供應(yīng)還會(huì)進(jìn)一步增加。

??雖然土地整體供應(yīng)量有所增加，但優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比明顯減少，如南京、天津、蘇州、杭州均減少了優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量，起拍價(jià)超過(guò)3萬(wàn)元的優(yōu)質(zhì)地塊僅有6宗，上海涉及4宗，廣州涉及2宗。在上述因素的疊加影響下，預(yù)計(jì)10月份溢價(jià)率繼續(xù)走低，高熱地塊數(shù)量進(jìn)一步減少，并進(jìn)一步向少數(shù)熱點(diǎn)城市集中。

??在接下來(lái)的土拍中，結(jié)合各城市的供地規(guī)模、供地質(zhì)量等方面來(lái)看，有以下兩類城市值得房企關(guān)注：

??一類是優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度依舊較強(qiáng)的城市，如典型上海、廣州。一方面，兩城供應(yīng)量整體還維持在相對(duì)較高水平，同時(shí)大規(guī)模的土地供應(yīng)中仍有多宗素質(zhì)較佳的優(yōu)質(zhì)地塊入市，譬如上海楊浦東外灘地塊起拍價(jià)就高達(dá)6.2萬(wàn)元/平方米，由于區(qū)位優(yōu)越、規(guī)劃前景佳，勢(shì)必會(huì)引發(fā)房企的一番搶奪，此外還有靜安天目社區(qū)地塊、浦東北蔡、三林板塊舊改地塊，廣州海珠區(qū)也供應(yīng)了2宗稀缺宅地，接下來(lái)布局優(yōu)質(zhì)區(qū)域的機(jī)會(huì)較多。不過(guò)在這些優(yōu)質(zhì)土地占比高、同時(shí)熱度也比較高的城市，建議還需仔細(xì)測(cè)算拿地成本，避免后期利潤(rùn)空間或現(xiàn)金流不足的風(fēng)險(xiǎn)。

??此外，那些供地規(guī)模較大，而高單價(jià)、總價(jià)地塊占比相對(duì)較低的城市也值得關(guān)注，如西安、南寧、長(zhǎng)沙等。在優(yōu)質(zhì)地塊入市比例下降的情況下，對(duì)于有意繼續(xù)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備的房企而言，建議可適當(dāng)關(guān)注此類拿地機(jī)會(huì)較多二線城市的近郊板塊，在板塊供求符合投資預(yù)期的情況下，相比開(kāi)發(fā)限制嚴(yán)格、土拍競(jìng)爭(zhēng)激烈的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊而言，或許反而能獲得更高的投資收益。