[克而瑞]近三月超百輪土拍數(shù)量腰斬，“秋涼”真的來了？

??受熱點城市調(diào)控政策收緊、供地結(jié)構(gòu)改變、“三條紅線”融資新政的多重影響，9月份土地市場熱度明顯下降，溢價率已經(jīng)降至二季度以來新低，與此同時，8、9連續(xù)兩月超百輪競拍的高熱地塊數(shù)量較6月均已經(jīng)腰斬，似乎“秋涼”已現(xiàn)。為了客觀評價當前土地熱度，本文將從高熱地塊的數(shù)量變化、分布格局、價格變動等方面進行系統(tǒng)剖析，并結(jié)合當前政策環(huán)境、資金環(huán)境對四季度土地市場做出進一步展望。

??01

??市場熱度：溢價率降至今年4月以來新低

??超百輪競拍地塊數(shù)量較6月腰斬

??受多城市大規(guī)模拍地的影響，雖然9月全國土地成交量明顯回升，但成交均價卻出現(xiàn)回落，在“三條紅線”嚴控下，企業(yè)拍地積極性有所回落，土地市場熱度明顯下調(diào)。CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，9月的溢價率環(huán)比8月下降1個百分點，降至15.2%，并創(chuàng)下今年4月以來新低。

??從房企競拍熱度來看，在土地成交量大幅上升的情況下，高輪次競拍土地數(shù)量仍在持續(xù)下滑。9月份超百輪競拍地塊僅有29幅，自6月峰值之后連續(xù)3個月下滑，較6月百輪競拍地塊數(shù)量腰斬?？傮w來看，溢價率和高競拍輪次地塊數(shù)量變化保持一致，9月份反映土拍整體熱度的指標均明顯下滑。

??02

??競拍格局：九成超百輪地塊位于長三角

??寧波、嘉興優(yōu)質(zhì)地塊 “量減質(zhì)降”

??從高競拍地塊分布情況來看，與6、7、8月表現(xiàn)一致，經(jīng)歷過調(diào)控加碼的寧波依然占比最高，29宗超百輪競拍地塊，寧波占6宗，占比達21%，房企競爭依然較為激烈，這與寧波近期郊縣熱點板塊推地頻率提升有極大關聯(lián)，以9月份為例，具有規(guī)劃和軌交利好的江北慈溪板塊接連多天掛地，預計10月份寧波的競拍熱度還會延續(xù)。

       當然除寧波之外，南通、麗水、衢州、金華、臺州、湖州、紹興和溫州等長三角城市表現(xiàn)也比較突出，超百輪競拍地塊均超2宗（含）。其中，滬蘇通高鐵利好的之下的南通表現(xiàn)尤為突出。盡管為遏制地價過快上漲，南通土拍規(guī)則作了多次調(diào)整，從“一次性報價”規(guī)則，到地價房價“雙控”并搖號競買規(guī)則，再到“限房價、不限地價、不搖號”，以及最近的“限制馬甲”，但南通地市依然高熱不退，本月超百輪競拍數(shù)量有5宗，數(shù)量僅次于寧波。其中海門、海安樓面價均再創(chuàng)新高，最高樓面價分別升至15513元/平方米、7753元/平方米。

        此外，7、8兩月表現(xiàn)比較突出的徐州本月城東大廟板塊核心區(qū)也有1宗超百輪地塊成交，最終經(jīng)過313輪競拍由德信以7.08億元的總價競得，最終成交樓面價4718元/平方米，溢價率高達136%。值得注意的是，長三角城市超百輪競拍地塊合計27宗，占全國的占比達九成之多，依然是房企競爭優(yōu)質(zhì)地塊的主戰(zhàn)場。其余的2幅地塊分別位于成都和石家莊。

??不僅是寧波，嘉興、臺州、金華、無錫等城市的超百輪競拍土地均有不同程度的減少；與寧波一致，很大程度上與供地數(shù)量和質(zhì)量明顯降低有關。以嘉興為例，9月份土地成交量僅有24萬平方米，涉及6宗商地和2宗宅地，2宗宅地起拍價均在7000元/平方米左右，而6月掛牌土地中高達70萬平方米，其中涉宅地就有6宗，最高起拍單價高達1.19萬元/平方米，由此可見，嘉興土地的“量”和“質(zhì)”有了明顯下滑，優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率明顯減少，在“感官”上地市降溫顯著。

??與此同時，近期南通、湖州、麗水等城市優(yōu)質(zhì)地塊推出頻率明顯上升。尤其是南通，規(guī)劃利好之后的海安和海門多點開花，區(qū)域地價不斷被刷新。就連一向市場相對沉寂的石家莊等城市也都出現(xiàn)了超百輪競拍地塊，市場熱度明顯上升。

??03

??典型地塊：高競拍輪數(shù)地塊質(zhì)量明顯下滑

??南通、麗水郊縣地價漲勢依舊突出

??為了進一步探究這些高熱地塊價格變動情況，我們挑選出9月競拍輪數(shù)TOP10地塊，將其樓板價與周邊同類地塊樓板價對比，不出意外的是：所有地塊成交之時都刷新了所在板塊的單價“天花板”。

??總的來看，高競拍輪數(shù)地塊仍在頻頻刷新板塊最高單價紀錄，尤其是具有規(guī)劃利好的南通海安和海門新城、政策利好的寧波郊縣熱點板塊，本身就具有一定的需求支撐，加之近期在長三角一體化加速推進的利好之下，外溢需求又有所增加，因此又引爆了土地市場的一波小高潮，競拍熱度依然維系高位，區(qū)域地價被不斷刷新，因此樓板價漲幅也比較突出。值得注意的是，部分地塊由于商業(yè)配建、區(qū)位、成交時間等因素，較周邊同類地塊價格漲勢并不突出，但地價下降的現(xiàn)象一例也不存在，高熱地塊地價整體地價呈上漲之勢。

??還有一點要指出的就是競拍輪數(shù)TOP10地塊的質(zhì)量較6、7、8月也有明顯的下降，既不涉及北京、上海、杭州這樣的高地價城市，入圍的主城核心區(qū)地塊數(shù)量也明顯減少，競拍輪數(shù)TOP10地塊中樓板價最高的竟然是麗水下轄的縉云縣的一宗宅地，樓板價也僅有1.3萬元/平方米，高競拍輪數(shù)地塊質(zhì)量有明顯下滑。

??具體來看，其中漲幅最大該地塊為南通市通州區(qū)劉橋鎮(zhèn)CR2020-018地塊，競拍開始前地塊已有17輪報價，可見競拍火熱程度，最終地塊經(jīng)過235輪報價被上海豪爾森地產(chǎn)成功競得，成交金額1.91億元，樓面價4500元/平方米，而周邊最近成交的地塊為去年12月底價競得的秀水華庭南側(cè)商住地，成交樓面價2222元/平方米，相比之下，樓板價漲幅高達103%。此外，南通海安、海門還有3宗土地也入圍競拍輪數(shù)TOP10，以海安鎮(zhèn)2020026002地塊為例，地塊位于海安城東板塊站前綜合區(qū)，周邊各項配套比較齊全，首入海安的龍信以6.49億元的總價拿下，溢價率高達58%，樓面價高達7753元/平方米，刷新了海安樓面價新高，較近一年周邊同類地塊地價漲幅高達53%。

??漲幅居于第二位的地塊位于麗水，該地塊是浙江省第二批未來社區(qū)試點項目（名山未來社區(qū)D-02D-03地塊），該地塊整整拍了226輪，耗時4小時，最終華鴻嘉信以總價16億元競得，成交樓面價13435元/㎡，創(chuàng)下了縉云縣涉宅地歷史新高，即使放眼整個麗水市，也能排第三位，由此可見地價之高。

??漲幅居于第三位的為寧波寧?？h老城核心區(qū)01地塊，樓板價高達10500元/平方米，較周邊同類地塊漲幅達63%。不僅如此，寧波市還有兩宗地競拍輪數(shù)位列TOP10，分別位于余姚和慈溪，其中位于處于余姚城東片區(qū)兵馬司路西側(cè)的地塊在開拍之前就有31家房企，最終該地塊以最高限價10329元/平方米+11900平方米配建成交，剔除配建之后，實際樓板價高達11442元/平方米，這一價格較周邊地價漲幅約為16%，板塊“地王”不斷涌現(xiàn)?？傊?，隨著寧波限購區(qū)域的擴圍，“不限購、不限售”、拿地成本較低的余姚、慈溪和海寧吸引了房企的目光，土地價格有所提升。

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??市場展望：四季度土拍整體熱度將顯著下滑

??上海、廣州等優(yōu)質(zhì)地塊供應城市競爭壓力依然較大

??綜上，從溢價率和高競拍輪次地塊幅數(shù)等指標來看，9月份土地市場在整體上確實已經(jīng)轉(zhuǎn)涼；接下來，鑒于中央嚴控地價房價，地方調(diào)控升級的大環(huán)境不會改變，優(yōu)質(zhì)地塊入市比例將進一步下滑，并且9月土地掛牌數(shù)據(jù)顯示，南京、天津、蘇州、杭州均減少了優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量，中西部二線城市成為供應主力；起拍價超過3萬元的優(yōu)質(zhì)地塊僅有6宗，上海涉及4宗，廣州涉及2宗，可以看出土地質(zhì)量有明顯的降低，高單價、高輪次競拍、高溢價等現(xiàn)象的出現(xiàn)頻次會繼續(xù)下滑。

       當然，優(yōu)質(zhì)地塊供應力度依舊較強的上海、廣州依然值得關注。譬如上海楊浦東外灘地塊，由于區(qū)位優(yōu)越、規(guī)劃前景佳，勢必會引發(fā)房企的一番搶奪，此外還有靜安天目社區(qū)地塊、浦東北蔡、三林板塊舊改地塊，廣州海珠區(qū)也供應了2宗稀缺宅地，接下來布局優(yōu)質(zhì)區(qū)域的機會較多。不過在這些優(yōu)質(zhì)土地占比高、同時熱度也比較高的城市，建議還需仔細測算拿地成本，避免后期利潤空間或現(xiàn)金流不足的風險。此外，那些供地規(guī)模較大的西安、長沙等中西部二線城市也值得關注，尤其是具有規(guī)劃利好的近郊板塊，在板塊供求符合投資預期的情況下，相比開發(fā)限制嚴格、土拍競爭激烈的稀缺優(yōu)質(zhì)地塊而言，或許反而能獲得更高的投資收益。